상가 임대차보호법 계약갱신요구권 제대로 알고 계신가요?

영업을 시작하기로 결정하신 분들이 

고민하는 요소들에는 어떤 것들이 있을까요?

무엇보다 시작하려는 곳의 목이 좋은지,

 즉 상가의 위치를 우선적으로 생각하실 수밖에 없는데요.

 

그래서 심사숙고 끝에 고르신 상가에서 오랫동안

영업하고 싶으신 마음은 모두가 같으실 것입니다.

그렇지만 나는 계속해서 계약하고 영업을 하고 싶은데

만약 건물주가 더이상 계약을 원치 않는다면?

 

 

 

 

계약에 있어서 세입자의 권리와 건물주의 권리 모두가 있기 때문에

남의 이익을 침해하지 않는 선에서 내 이익을 지키기 위해서

무엇보다 법이 보장하고 있는 내 권리를 제대로 알고 있는 것이 중요합니다.

 

앞에서 잠시 언급했던 것 같은 경우에는 임차인은 어떤 주장을 할 수 있을까요?

바로 상가 임대차보호법 계약갱신요구권 입니다.

 

 

 

 

상가 임대차보호법에서는 계약종료 6개월 전에서 1개월 전 사이

임차인이 계약의 갱신을 요구한다면 건물주는

정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다고 명시하고 있습니다.

많은 분이 궁금해하시는 분들이 보장되는 기간인데요.

 

과거 5년이었지만, 2018년 10월 16일 이후 새롭게 체결이 되거나

갱신되는 계약들은 10년으로 보장 기간이 바뀌게 되었습니다.

여기서 유의하실 점은 보장 기간은 최초의 임대차계약시점부터 

카운트하셔야 한다는 점입니다.

 

만약 최초에만 계약서를 쓰고 이후 특별한 얘기 없이

그대로 영업을 진행해 온 분들도 계실 텐데요.

그런 분들은 묵시적 갱신이라고 합니다.

 

 

 

 

이렇게 특별한 절차 없이 계약을 갱신해 오셨다고 하더라도   

상가의 차임에 따라 지역에 따라 적용되는 법이 민법인지,

상가 임대차보호법인지 달라지게 되는데요.

이를 환산보증금이라고 합니다.

 

즉, 기준을 초과하는 상가는 민법, 기준 내의 상가는 상임법의 적용을 받게 되는 것인데요.

(월세X100)+보증금을 했을 때 자신의 상가가 있는 지역을 기준으로

초과하는지 여부를 계약 기간에 따라 살펴봐야 합니다.

 

차이점은 기준 이내 상가일 경우, 묵시적으로 계약이 이어져 왔다면 1년씩 갱신된다고 보는데요.

이때 임대인은 해지 통보를 할 수 없고 임차인이 통보했을 경우 3개월 뒤에 효력이 발생합니다.

하지만 초과하는 상가의 경우에는 기한 없이 연장된 계약이 된다고 보고 있습니다.

이 경우 건물주도 종료 통보를 할 수 있으며 6개월 뒤에 효력이 발생하고,

세입자가 한 경우 1개월 뒤에 효력이 발생한다는 것입니다.

 

 

 

 

그리고 건물주가 거절 할 수 있는 정당한 사유들에 대하여도 알아두셔야 하는데요.

월세를 3개월분 연체한 경우, 미리 고지된 재건축 계획이 있었던 경우, 

안전위험으로 철거를 해야 하는 경우, 세입자가 무단으로 전대한 경우 등이 있습니다.

 

그렇다면 더는 상가 임대차보호법 계약갱신요구권을 주장 할 수 없을때는

아무것도 못 하고 그냥 나가는 수밖에 없을까요?

아닙니다! 그동안 영업하면서 쌓아온 가치들,

즉 권리금을 회수하실 기회가 있으신데요.

 

상가 임대차보호법에서는 세입자가 계약 만기 6개월 전부터 만기 때까지

신규 임차인으로부터 영업적 가치를 회수하는 것을

건물주는 정당한 사유 없이 방해할 수 없다고 하고 있는데요.

만일 건물주가 이유 없이 회수를 방해한다면

손해배상 청구까지 할 수 있다고 하고 있습니다.

 

실제 사례를 통해서 어떻게 보호받을 수 있었는지 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

P씨는 2012년부터 경기도 한 상가에서 카센터를 운영해왔는데요.

18년까지 연장하는 계약서를 작성한 뒤, 건물주가 바뀌면서 문제가 시작됩니다.

새로운 건물주는 만기 시 계약을 연장하지 않겠다는통보를 해왔는데요.

계속 그 자리에서 영업하고 싶었던 P씨는

임대인과 대화를 통해 계약을 연장하고자 했으나

상대방은 이미 마음을 정한 뒤였습니다.

당시 임대 보호 기간도 5년밖에 되지 않았기에

더이상 재계약을 강제할 순 없었는데요.

 

 

 

 

결국, 그동안 노력하며 쌓아온 영업 가치를 회수하기로

결정한 P씨는 신규 임차인을 구하게 되었습니다.

하지만 건물주는 '권리금 회수는 인정하지 않는다며 원상복구 후

퇴거하라'는 주장만을 내세우며 신규계약을 거절했는데요.

 

 

 

 

임대차 기간이 종료되자 임대인은 바로 명도소송을

제기해왔고 임차인 P씨 또한 권리금 손해에 대한

손해배상 소송을 반소제기했습니다.

 

 

 

 

 복잡한 법적 분쟁에 P씨는 전문가에게 위임하였고,

임대인의 주장이 상임법을 위배하며,

 이로 인해 큰 손해가 발생했음을

그동안 준비해둔 증거에 기반해 입증하면서

건물주의 주장을 하나하나 반박해나갔습니다.

 

결국, 2019년 6월, 담당 재판부는 '건물주는 임차인 P씨가

권리금 회수기회를 상실하게 됨으로써 입은 손해를

배상할 의무가 있다.'라고 판시하며,

'건물주는 임차인 P씨에게 3,200만원을 배상하라'는 판결을 내렸습니다.

 

법적 분쟁에 있어 손해 보지 않기 위해서는 건강관리 하는 것과 비슷합니다. 

첫 번째는 자신의 상태를 아는 것이 중요하고

그다음으로는 문제가 있다고 생각이 들면 늦지 않게

전문가에게 찾아가 적절한 조치를 취하는 것입니다.

최적의 타이밍에 알맞은 준비를 통해 권리의 건강 역시 챙기시길 바랍니다.