임대료 인하 요구권 행사하는 방법은

코로나19 확산으로 인해 자영업자들은 더욱 고통을 받고 있습니다. 언제 나아질지 모르는 불투명한 상황 속에서 영업을 이어가기란 매우 힘듭니다. 강력한 사회적 거리두기 가운데에서 일부 업종은 일체 영업조차 할 수 없었는데요.

 

현재는 거리두기 단계가 조정되었지만 또 언제 재확산이 될 지 모르기 때문에 막막하긴 매한가지일 것 같습니다. 이런 상황에서 영세상인을 보호하기 위해 상가임대차보호법이 개정됐습니다. 이를 통해 조금이라도 숨통이 트이시지 않을까 싶습니다. 

 

 

 

 

먼저 임대료 인하 요구권 입니다. 차임증감청구권은 상임법에 이미 존재하고 있었는데요. 하지만 청구 요인이 코로나 바이러스로 인한 상황에도 해당이 되는지 불명확했습니다. 이로 인해 임차인들은 코로나 바이러스 이전에 약정한 차임을 그대로 감당해야 하는 상황에 처했습니다.

 

이번 개정은 제11조 차임증감청구권에 '제1급 감염병으로 인한'이라는 부분을 추가했습니다. 이로써 임차인들이 전보다 적극적으로 자신의 권리를 주장할 수 있도록 한 것입니다. 감액을 할 수 있는 하나의 길이 열린 것이죠. 

 

어떻게 행사할 수 있을까요? 임차인은 감액을 요구할 수 있고 임대인과 합의가 된다면 인하할 수 있습니다. 하지만 협의가 되지 않는다면 민사소송 등 법적인 절차를 밟아서 합의를 보셔야 합니다. 법적인 절차를 밟게 된다면 그냥 주장하실 수는 없겠죠.

 

 

 

 

감액에 대한 이유 등을 준비해 주장하셔야 합니다. 차근차근 준비하셔야 할 필요가 있다는 것입니다. 합의 하에 감액이 된 후 임대인이 인상을 원할 땐 어떻게 적용 될까요?

 

상가 임대료 인하 요구권 행사 전 임대료에 달할 때까지는 차임 5% 상한선 제한에 해당하지 않습니다. 하지만 전 차임을 넘어서는 만큼 인상하는 경우에는 5% 제한이 된다고 생각하시면 됩니다.

 

 

 

 

임차인 A씨는 작년부터 음식점 운영을 위해 상가를 임대했습니다. 하지만 얼마지나지 않아 코로나19가 터졌고 이로 인해 주변 임대료가 인하되었다는 사실을 알게 됐습니다. 차임을 감당하기 힘들었던 A씨는 인하를 요구했지만 임대인은 요구를 들어주지 않았습니다. 결국 A씨는 본 사무소의 조력을 통해 감액 청구를 진행하기 위한 준비를 거치고 있습니다.

 

또 한가지는 차임 연체와 관련한 것 입니다. 상가임대차보호법을 살펴보면 3기 연체에 해당하는 경우에는 즉시 계약해지를 당할 수 있습니다. 또한 추후 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 등의 권리 행사가 불가합니다.

 

임대료의 경우 당사자 간 의견 차이가 크게 갈리기 때문에 분쟁으로 이어지는 경우에는 초기부터 철저한 준비가 필요합니다.

 

 

 

 

하지만 이번 개정에서는 임시 특례를 마련해 시행일로부터 6개월 간 차임을 연체한다고 하더라도 임차인은 계약해지 혹은 갱신권과 권리금회수에 있어서 제외 사유에 해당하지 않습니다.

 

따라서 2020년 9월 29일부터 6개월 간은 임대료가 연체되더라도 임대차해지의 위협은 받지 않는다는 것입니다.

 

이처럼 상가임차인으로서의 권리가 보다 나아졌지만 이 또한 주장하지 않는다면 보호 받을 수 없습니다. 따라서 문제가 발생한 즉시 그 해결책에 대한 법률적인 판단을 받아보시길 바랍니다.