임차인 계약 갱신 청구권 상가의 경우에는?
상가임차인이라면 2년 혹은 3년으로 임대차계약을 하시는 경우가 많습니다. 하지만 2, 3년만 장사하기 위해 시설을 들이고 투자를 하지는 않으실 텐데요. 한번에 장기임대를 하기에는 어떤 상황이 발생할지 모르기 때문에 2, 3년으로 약정을 하시곤 합니다.
임차인 계약 갱신 청구권 많이 들어보셨을 텐데요. 현행법 상 최초계약일로부터 10년 간 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 해당 법은 2018년 10월 16일 기존 5년에서 10년으로 개정된 것 인데요.
이 때문에 개정 이전부터 임대차를 시작해 존속해 온 경우 신법의 소급 적용 받을 수 있을지 궁금해 하시기도 했습니다. 쉽게 판단하자면 개정 이후 갱신된 임대차인지 따져보시면 됩니다. 개정날 이후 재계약 된 임대차계약이라면 최초계약일부터 10년 간 주장이 가능합니다.
상가임대차보호법 상 묵시적갱신도 갱신된 임대차라고 보는데요. 민법의 묵시적갱신 적용을 받는 임차인이라면 확실한 판단은 전문가를 통하셔야 합니다.
자, 그렇다면 임차인 계약 갱신 청구권 행사는 어떻게 해야 할까요?
임대차 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 세입자가 갱신요구를 하면 건물주는 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 임대인이 주장할 수 있는 정당한 사유 또한 법조항으로 정해져 있는데요.
월세 3기 연체 이력이 있는 경우, 무단 전대한 경우, 거짓 또는 부정한 방법으로 임차한 경우 등등이 있습니다.
이렇게 법적으로 보호되는 권리이긴 하지만 임대인 측에서 막무가내로 해지 통보를 해올 수는 있는데요. 권리가 있다고 하더라도 이러한 상황에서는 적극적으로 내 권리를 입증하고 주장하셔야 합니다.
만약 더 이상 재계약권이 존재하지 않는 경우는 어떨까요?
이 때는 건물주가 적법한 사유 없이 해지 통보를 하더라도 재계약을 강제할 수는 없는데요. 세입자는 권리금 회수를 하실 수 있습니다.
임대차 만기 6개월 전부터 만기 시점까지 새로운 사람으로부터 권리금회수가 가능하고 임대인은 정당한 사유 없이 방해할 수 없습니다. 건물주의 방해로 인해 영업적 가치를 회수하지 못하게 된다면 임차인은 임대인에게 손해배상 청구가 가능합니다.
간혹 임차인 계약 갱신 청구권이 없는 장기세입자라면 권리금 보호도 받을 수 없다는 주장을 하기도 하는데요. 대법원은 이에 대해 장기임차인이라고 하더라도 권리금 회수기회는 보호된다고 판시했습니다.
하지만 이 또한 상대방이 막무가내로 나온다면 적절한 대처가 필요합니다. 임차인 K가 이러한 상황이었습니다.
2017년 하반기경부터 서울 한 상가에서 음식점 영업을 시작했고 재계약을 체결하며 더욱 더 안정적으로 자리 잡기 위한 노력을 해나갔습니다.
하지만 재계약을 체결한 지 한달도 채 되지 않은 시점, 임대인은 다른 상가 세입자가 건물 노후로 계약을 종료했다는 소식을 전해왔는데요. 이 때문에 노후가 심각하니 기존 계약기간보다 2달 앞당겨 계약을 종료해야 겠다는 통보를 합니다.
임대인의 의사는 확고했고 상가 매매 계획도 갖고 있는 것을 알게된 임차인은 법적 도움을 받기로 결정합니다. 임차인은 계약갱신은 물론 권리금까지도 주장할 수 있었기 때문에 전략적인 준비에 들어갔는데요.
19년 7월 상대방은 재건축을 사유로 명도소송을 제기해옵니다. 이에 피해가 잘생한 세입자는 손해배상 청구를 반소제기합니다.
이 과정에서 본 법인은 상대 주장이 법적으로 방해행위에 해당한다는 점을 증거를 기반으로 입증해나갔습니다. 그러자 자신이 모든 법적 책임을 질 상황이라는 것을 깨달은 건물주는 먼저 합의 의사를 밝히며 재판부의 화해권고결정도 받아들이게 됩니다.
2020년 5월 서울동부지법은 위 사건에 대해 화해권고결정을 내렸고 결과적으로 임차인은 보상금 천만 원을 회수할 수 있었습니다.
상가영세상인을 위한 법이 엄연히 존재하지만 여전히 많은 분들이 임차인 계약 갱신 청구권 등 자신에 권리에 대해 확실히 모르시는 분들이 많습니다.
소 잃고 외양간 고친다는 말이 있듯 이미 피해가 발생하고 나서 바로 잡는 것은 매우 어렵고 복잡합니다. 따라서 사전부터 내 권리에 대해 철저히 하시고 손해를 최소화 하시길 바랍니다.
