상가 임대차 기간 주장할 수 있는 권리는?

상가임차인이라면 최대한 안정적으로 사업을 이어나가는 게 가장 큰 목표입니다. 자영업의 특성 상 경제적인 변동에 큰 영향을 받기 때문입니다. 이러한 영세상인들을 위해 우리법은 특별법을 제정해 보호하고 있습니다. 

 

이를 상가임대차보호법이라고 하는데요. 대표적으로 계약갱신요구권이 있습니다. 쉽게 말하면 상가 임대차 기간을 주장하고 보호 받을 수 있는 권리라고 보시면 됩니다.

 

현행법 기준으로 최초로 임대차계약을 한 시점부터 10년 간 계약갱신요구를 할 수 있습니다. 모든 상가가 다 주장할 수 있는 것 일까요?

 

아닙니다. 해당 규정이 18.10.16. 5년에서 10년으로 개정됐기 때문에 법이 바뀌기 이전부터 임대를 시작했다면 소급 적용 여부를 따져봐야 합니다. 개정 시점 이후로 갱신된 임대차라면 소급 적용 대상이 되시는데요. 

 

 

 

 

묵시적 갱신이 된 경우에도 갱신된 임대차라고 보지만 민법 상 묵시적 갱신의 경우 좀 더 면밀히 판단해야할 필요가 있습니다.

 

계약갱신권을 행사하려면 상가 임대차 기간 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 통보하면 되고 이 때 건물주는 정당한 사유 없이 요청을 거절할 수 없습니다.

 

보통 상가임대차의 경우 2년 혹은 3년 계약을 하시는 게 대부분이지만 재계약권이 있다면 위 기간에 맞춰 갱신 요청을 하시면 됩니다. 하지만 월세 3기 연체 이력 등 법에서 정한 적법한 사유가 있다면 재계약권을 주장할 수 없으실 수 있습니다.

 

그렇다면 계약갱신요구권을 더 이상 주장할 수 없는 임차인이라면? 임대인의 갱신 거절 또는 해지 통보에 재계약을 강제할 수는 없습니다.

 

 

 

 

이 때 세입자는 권리금 회수하고 나가실 수 있습니다. 임대차계약 만기 6개월 전부터 만기 시까지 주장할 수 있으며 임대인은 정당한 사유 없이 방해할 수 없습니다. 

 

상대방이 적법한 이유 없이 권리금 회수를 방해한다면 손해배상 청구를 할 수 있는데요. 이를 위해서는 법적 준비가 필요합니다.

 

대표적인 방해 행위로는 직접 사용, 재건축 등이 있는데요. 간혹 임대인이 직접 사용한다고 하는 경우 건물주 소유이기 때문에 나가야 한다고 생각하시는 자영업자 분들이 있습니다.

 

하지만 임대인이 직접 상가를 사용할 예정이라고 하더라도 임차인의 권리금 기회를 박탈하거나 침해할 수는 없습니다. 따라서 건물주가 직접 양도양수 하거나 보상금을 제공해야 하는데요.

 

보상금액에 대한 임차인, 임대인 간 차이도 극심하기 때문에 분쟁으로 이어질 가능성이 높습니다.

 

 

 

 

임차인 A씨의 사례를 살펴보도록 하겠습니다. 15년부터 카페 운영을 시작한 임차인, 열심히 사업을 이어나가다가 18년경 사업을 양도양수하기로 결정합니다.

 

이후 건물주에게 신규임차인을 주선하게 됐는데요. 임대인은 오히려 상가 임대차 기간 종료 후 상가건물을 직접 사용할 예정이라며 신규 계약을 거절합니다.

 

갑작스러운 상황에 임차인은 협의를 통해 해결하고자 했지만 상대방은 임대차 계약서 상 특약을 근거로 권리금을 주장할 수 없다는 입장을 전달해옵니다.

 

 

 

 

빈손으로 상가를 나갈 수도 있다는 생각에 임차인은 곧바로 대응하기로 결정합니다. 본 사무소는 법적 판단을 마친 뒤 임대인에게 임차인의 권리를 고지하며 법적 압박에 들어갑니다.

 

그러자 자신이 고액의 손해배상 책임을 질 수 있다는 생각에 임대인은 신규 계약을 체결해주겠다고 입장을 바꿉니다.

 

결과적으로 임차인 A씨는 신규임차인과 권리금계약이 성사돼 1억 6천만 원을 회수하는데 성공하게 됩니다.

 

이처럼 상가 임대차 기간 만기를 앞두고 갱신 혹은 권리금 분쟁이 발생한다면 법률 조력을 받아보시길 바랍니다. 권리가 있더라도 준비가 미숙하다면 손해가 발생할 수 있습니다. 또한 동일한 분쟁이라도 각 임대차 상황이 다르기 때문에 대응 방식이 달라지기도 합니다. 따라서 각 상황에 맞는 맞춤 대응을 통해 피해를 줄이시고 자신의 권리를 모두 보호 받으시길 바랍니다.