상가 임대차보호법 10년 나도 보호되나

상가 임대차보호법 10년 나도 보호되나

 

 

상가에 세를 들어 영업을 하고 있는 영세업자라면 관계법의 보호를 받습니다. 단 조건이 있다면 임차중인 건물이 사업자등록이 되는 가게여야 하며 점포의 주된 부분이 영업용으로 쓰여야 합니다. 보다 안정적으로 장사를 하기 위해서는 나를 보호해줄 수 있는 법이 무엇이며 내가 어떻게 적용을 받을 수 있는가를 사전에 꼼꼼히 확인해 볼 필요가 있습니다.

 

만약 건물주가 예고없이 점포를 비우고 나가라고 한다든지, 영업을 종료하고자 양도·양수계약을 체결했는데 신규 임대차를 거절한다면 세입자의 손실을 포함하여 그로 인한 정신적 괴로움은 클 수밖에 없을 것입니다. 

 

 

예기치 못한 위기 속에서도 주장할 수 있는 권리를 파악하고 정확하게 대응하는 것이 무엇보다 중요합니다. 상가 임대차보호법 10년 역시 어떻게 적용되는 것인지 먼저 알아보도록 하겠습니다. 현행법은 임차인을 보호하기 위해서 계약갱신요구권 등을 규정하고 있습니다. 세입자가 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신을 요구할 경우 건물주가 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하고 있습니다. 그러나 정당한 사유가 있다면 소유주는 계약 연장을 거부할 수 있다는 것이므로, 임차인이라면 해당 사항이 없도록 주의하시기 바랍니다. 

 

정당한 사유를 몇가지 간단히 살펴보면, 3기의 월세에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 당사자 간 합의하여 상당한 보상이 오고간 경우 등이 있습니다. 다시 말해 이와 같은 결격 사유가 세입자에게 있다면 건물주는 계약을 연장해 줄 의무가 없다는 것입니다. 

 

그러나 의무를 제대로 이행하고 성실하게 영업을 이어온 영세업자는 최초의 계약기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 (상가 임대차보호법 10년) 에서 계약 연장을 주장할 수 있습니다. 갱신되는 임대차는 동일한 조건으로 재계약된 것으로 보며 환산보증금 범위 안에 들어가는 임차인이라면 보증금과 월차임 인상에 제한을 받으므로 현저한 고액의 임대료를 요구받지 못합니다. 

 

 

세입자가 계약 해지 통보를 받는 흔한 이유중 하나가 바로 임대인의 재개발/재건축 계획입니다. 관련하여 법조문을 확인해둔다면 이와 같은 상황에 처했을 때 당장 장사를 접어야 되는 것이 아닌가 하는 막연한 불안감을 어느정도 해소할 수 있습니다.

 

건물주가 재건축을 이유로 계약(연장)을 거부 또는 해지할 수 있는 이유는 딱 3가지뿐입니다. 

 

1. 사전에 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 재건축 계획을 세입자에게 상세히 고지하고 그 계획에 따를 때
2. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있을 때
3. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어질 때 

참고하셔서 불이익이 없으시기 바랍니다. 

 

 

소유주의 비협조로 인해서 계약갱신요구권이 있음에도 불구하고 행사가 어려울 때는 분쟁 초기 단계에서 전문가의 도움을 받아 확실하게 권리를 주장해야만 모든 피해를 최소화할 수 있습니다. 서울 종로에서 약국을 운영하던 임차인 L씨의 실제 관련 사건을 통해서 해결책까지 한번 살펴보도록 하겠습니다. 

 

서울에 위치한 상가건물에 세를 들어 약국을 운영하던 임차인 L씨는 상가 임대차보호법 10년 넘는 기간 동안 성실하게 영업을 유지해 옵니다. 그러던 중 상가주는 앞으로 재계약을 할 의사가 없다며 건물을 비워달라는 입장을 전해왔고 동시에 계약해지를 통보합니다. 

 

 

약국이라는 업종의 특성상 권리금이 상당히 고액으로 형성되어 있었기에 L씨는 다툼이 발생하자마자 전문가에게 자문을 의뢰하여 법적 검토를 받게됩니다. 법에 따라 의뢰인은 권리금회수기회 보호 대상자임을 확인한 뒤 신규임차인 주선을 통해 점포 양도를 위한 절차를 밟아나갑니다. 

 

본 법무법인은 의뢰인이 신규임차인을 구할 수 있도록 조력하며 점포매매계약 체결 시 주의해야할 점을 충분히 알립니다. 2019년 여름, 의뢰인은 약국 인수를 희망하는 자와 권리금계약을 체결했고 본 사무소는 건물주에게 내용증명을 발송하여 신규 임대차 계약을 체결할 것을 요청합니다. 

 

 

그러나 임대인은 시기조차 불명확한 재건축을 핑계로 신규 임대차 계약 체결을 거절했고 그 결과 의뢰인의 권리금 계약은 파기됩니다. 따라서, 2019년 10월, 의뢰인을 대리하여 권리금 손해를 배상하라는 내용으로 임대인 상대로 권리금소송을 제기하자 소유주 측은 급기야 명도소송을 반소제기 합니다. 

 

다툼이 이어가던 중 지속적인 법적 압박으로 인해 건물주는 먼저 합의를 제안했고 2020년 10월 20일, 임차인 L씨는 약국권리금 7억 원 및 보증금 9천만 원을 지급받는 조건으로 점포를 반환하기로 결정합니다.

 

 

전문가의 철저한 조력을 받고 원하는 결과를 얻게 된 사례자처럼 분쟁이 예상된다면 이를 방치하지 마시고 신속하게 조치를 취하셔서 권리를 보호 받으시기 바랍니다.