상가임대차 계약 갱신 청구권 정확하게 알아두기
상가임대차 계약 갱신 청구권 정확하게 알아두기
코로나로 3개월 이상 집합금지·영업제한 조치를 받고 폐업하는 임차인은 약정 기간이 남아 있더라도 중도에 해지가 가능하게 된다는 법정해지권을 신설하는 방안이 국무회의를 통과했습니다. 이렇게 어려운 시기일수록 주장할 수 있는 권리가 있다면 무엇인지 정확하게 알아두실 필요가 있기 때문에 이번 포스팅에서는 상가임대차 계약 갱신 청구권, 무엇인지 그리고 언제, 어떻게 행사할 수 있을 것인지에 대해 간단히 살펴보고자 합니다.
법이 개정되면서 임차인의 영업권을 보장하는 기간이 5년에서 총 10년으로 늘어났습니다. 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결된 혹은 갱신된 계약이라면 10년을 초과하지 않는 범위에서 가게를 안정적으로 운영할 수 있다는 것입니다.
임차 연장을 요청했을 때 임대인은 상가임대차 계약 갱신 청구권 행사를 방해할 수 없지만 만약 임차인에게 결격사유가 있다면 권리를 정당하게 행사하는 것이 어려워질 수 있습니다.
먼저 명확하게 임차 연장을 하겠다는 의사를 밝히실 필요가 있습니다. 현행법상 약속된 임차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신을 요구했지만 건물주가 거절할 수 있는 사유는 단 8가지 뿐이며 다음과 같습니다.
1. 월세를 3회분에 달하도록 연체한 사실이 있을 때
2. 부정한 방법으로 세를 들었을 때
3. 합의하여 상당한 보상을 건물주로부터 제공받았을 때
4. 건물을 무단전대했을 때
5. 목적물/상가를 파손했을 때
6. 목적물이 멸실되어 목적 달성이 불가할 때
7. 건물이 철거 또는 재건축 예정일 때 (단, 다음 3가지 경우에 한함.)
-공사시기 및 소요기간 등을 임차 약정 당시에 상세히 전달받고 건물주는 그 계획에 따르는 경우
-안전사고의 우려가 있을 때
-타법령에 근거한 철거 또는 재건축이 진행될 때
8. 그 외에 세입자로서의 의무를 현저히 위반하거나 임차를 지속하기 어려운 중대한 사유가 있을 때
특히 밀린 월세를 이미 다 갚았다고 하더라도 과거에 3회분에 달하는 차임액의 연체 이력이 있다면 이는 곧 당사자 간 신뢰를 잃었다고 보기 때문에 건물주가 연장 요청을 거부하는 것이 타당해집니다.
만약 위와 같은 결격 사유가 발생했다면 추후 영업을 종료하고 가게를 양도하면서 받는 권리금 역시 법으로 보호받지 못하기 때문에 각별히 주의하셔야 합니다.
관련된 실제 분쟁 사례를 다루어보도록 하겠습니다.
2016년 5월 경부터 서울에 위치한 빌딩에 세를 들어 스크린 골프장을 운영한 임차인 A씨는 누구보다 성실하게 사업을 꾸려나갑니다. 그러던 중 2021년 1월 임대인은 건물이 오래되었고 재건축 계획이니 1년만 영업이 가능하다는 통보를 해옵니다. 급작스러운 통보에 A씨는 권리금조차 보호받지 못할 수 있다는 위험을 느꼈고 관련 분쟁을 전문적으로 다루는 본 법무법인에게 자문을 구합니다.
본 사무소는 의뢰인의 현 상황을 면밀하게 검토한 결과 구법에 따라서 5년까지만 영업기간이 보장된다는 점과 이미 5년을 초과한 상태인 것을 확인합니다. 따라서 의뢰인의 권리금 주장을 위해 법적 절차를 밟아 나가기로 방향을 설정합니다. 의뢰인을 대리하여 권리금 회수에 협조해줄 것을 요청하는 내용증명을 발송했고 동시에 신규임차인 주선을 준비하기 시작합니다. 그러던 중 해당 건물이 팔리면서 임대인이 변경되었다는 소식을 접했고 이에 본 사무소는 새 임대인에게 의뢰인의 권리금 회수에 협조해줄 것을 다시 요청합니다. 계속해서 A씨의 법적 권리를 고지하며 압박을 지속한 결과 손해배상 책임을 질 수 있다는 것을 알게 된 임대인 측은 2021년 3월 31일, 의뢰인이 골프장 운영을 이어갈 수 있도록 갱신에 동의합니다.
사건 속 의뢰인은 10년 보호를 받지 못하는 상태였음에도 불구하고 전문가의 철저한 조력을 통해서 원하는 바를 이루었을 뿐만 아니라 재계약이 맺어지면서 총 10년 동안 상가임대차 계약 갱신 청구권 행사까지 가능하게 되었습니다. 혼자서 섣불리 판단하고 대응하시다가 불리해지는 상황을 자초하는 경우가 많습니다. 현명한 선택으로 유리한 결과를 얻어가시기 바랍니다.