보증금 반환청구소송 대비는 이렇게

보증금 반환청구소송 대비는 이렇게

 

‘책을 읽지 않는 사람보다 단 1권의 책만을 읽는 사람이 더 무섭다‘라는 말 들어보셨나요? 저는 잘못되거나 그릇된 지식을 바탕으로 신념을 가지는 것만큼 위험한 것이 없다는 말로 이 문장을 이해했습니다. 법적 싸움이 필요한 순간에도 마찬가지입니다. 전문적인 수준의 대비가 요구되는 상황에서도 어설프게 알고 있는 법의 내용만을 가지고 혼자 대응한다면 큰 피해를 맞이하기 쉽기 때문입니다. 

 

 

보증금 반환청구소송은 임대차 관계를 맺고 있는 당사자 간 많이 제기되는 소 중에 하나입니다. 세입자 입장에서는 때가되면 당연히 돌려받아야하는 ‘내 돈’이라고 생각하지만 건물주는 임차인에게 어떠한 채무가 존재한다고 생각하여 이를 담보로 계속 가지고 있으면서 돌려줄 마음이 없는 것이죠.

 

그렇다면 채무란 어떤 것일까요? 임차인이 임대료를 지급해야했는데 미납이 되어서 차감이 된 상황이라면 시시비비가 명확해지기에 분쟁의 소지는 상대적으로 적습니다. 다툼의 원인은 대개 원상회복의 범위를 두고 벌어지는 의견 차이로부터 옵니다.

 

 

대법원의 판결로서 오래된 원칙은 “임차인이 설치한 시설물까지만 철거하라”입니다. 이전 세입자가 설치해둔 것까지 제거하지 않아도 된다는 말인데 해당 판결은 권리금 보호 규정이 신설되기 전에 나온 것이기에 과연 양도양수가 완료된 상태에서도 적용 가능한 원칙일까 하는 의문이 생기게 됩니다.

 

이에 따라 최근 대법원은 새로운 입장을 내놓았고 특수한 경우에 해당되기 때문에 참고만 하시기 바랍니다. 먼저 대법원의 최근 입장은 “이전 임차인이 설치한 시설물까지 전부 철거하라”입니다. 그 이유는 점포매매 계약이 체결될 때 특약 사항 중 하나로 이전 임차인의 의무를 모두 승계한다는 내용이 기재가 되어 있었기 때문입니다. 다시 말해 가게를 양수한 사람이 이전 임차인의 권리와 의무를 포괄적으로 승계한 것으로 보고 원상복구 의무로부터 배제될 수 없다는 논리입니다.

 

 

실제 사건을 통해서 법의 내용부터 분쟁이 발생했을 때 어떤 조치를 취해 해결할 수 있는가 까지 바로 한번 살펴보시겠습니다.

 

2009년 1월 경 서울에 위치한 상가를 빌려 학원을 운영하던 K씨는 개인적인 사정이 생겨 영업을 중단하기로 결심합니다. 상가의 소유주와 계약기간을 조율하면서 K씨는 권리금 회수를 위해 신규 세입자를 구하기 시작했지만 임대인은 급작스럽게 차임 인상을 요구해오며 원상회복의 범위에 대해 문제를 삼더니 보증금 반환을 하지 않습니다.

 

K씨는 보증금 반환청구소송을 제기하여 1심에서 승소판결을 받았으나 상대방은 이에 불복하여 항소심이 진행됩니다. 본 사무소에 사건을 의뢰한 K씨를 본격적으로 조력하는 과정에서 상대방은 의뢰인이 이전 세입자와 같은 업종인 보습학원을 운영했다는 점에서 시설 및 권리 일체를 양수했으니 그에 대한 원상회복의 의무도 승계한 것으로 봐야한다고 주장했지만 본 법무법인은 의뢰인이 이전 임차인과는 완전히 다른 종류의 학원을 운영했다는 점과 기존 설치물들을 상당히 많이 교체하여 사용했다는 점 등을 지적하며 이전 임차인이 설치한 부분까지 제거할 필요가 없다고 반박합니다.

 

 

치열한 법정공방 끝에 2021년 7월 22일 서울고등법원은 의뢰인의 일부 승소를 선고하면서 건물주는 K씨에게 3,600만 원을 반환하라는 판결을 내립니다.

 

판시 이유는 다음과 같습니다.

 

① 이 건 임대차계약서에 전 임차인의 원상회복의무를 승계한다는 내용이 포함되지 않은 점

② 권리금이 전 임차인이 설치한 시설 등을 전부 양수하는 대가로 지급하는 시설권리금이라고 단정하기 어려운 점

③ 원고가 전 임차인의 원상회복의무를 승계하였다고 하기 위해서는 그 전제로 원상회복의무에 대한 대략적인 내용을 알고 있어야 하는데 별도의 약정이 없고, 알고 있었다고 볼 만한 증거가 없는 점

 

분쟁이 발생했다면 사건 속 임차인처럼 신속하게 검토를 받으시고 올바른 대응으로 승기를 잡으시기 바랍니다.