상가임대차보호법 개정안 아는 것이 다가 아닙니다.
상가임대차보호법 개정안 아는 것이 다가 아닙니다.
권리금 회수 기회를 보장하는 규정이 신설되고, 구법에 따르면 영업권이 최대 5년 보장되던 것이 현재는 최대 10년이 되는 등 시대가 변하면서 현행법의 내용도 달라지고 있습니다. 그러나 중요한 것은 달라진 규정을 정확하게 알고 주어진 권리를 올바르게 행사하는 것입니다. 권리가 있어도 적극적으로 다투지 않는다면 상가임대차보호법 개정안은 무의미해지기 때문입니다.
장사를 얼마나 오래 할 수 있는가는 영세업자에게는 매우 중요한 문제입니다. 종래에는 최대 5년간 영업이 가능하도록 보장되었으나 법이 다음과 같이 바뀝니다.
2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차는 최대 10년간 갱신 요구가 가능합니다. 따라서 월세 연체 등의 문제가 없다면 임대인은 세입자로부터 갱신 요청이 왔을 때 거절할 수 없으며 월차임 인상에 응하지 않는다고 하여도 이를 빌미로 가게를 비우라고 할 수는 없다는 겁니다. 소유주랍시고 횡포 부리는 것을 법이 어느 정도 방지하고 있다고 보시면 됩니다. 이에 따라 자영업 비율이 높은 우리나라의 경제활동 역시 안정화하는 역할을 하고 있습니다.
다음은 권리금 문제입니다. 장사를 하다보면 인지도나 영업상의 노하우가 쌓이기 마련인데 이러한 무형적 재산 가치뿐만 아니라 집기류 등의 시설까지 금전적으로 평가되어 권리금이라는 이름으로 상가 임차인이 가게 양도 시 회수하게 됩니다. 힘들게 쌓아온 영업적 가치를 무사히 교부받기 위해서는 법적으로 권리금이 보호되는 기간을 먼저 확인하셔야 합니다. 임차가 종료되기 6개월 전부터 종료시점까지 주장 가능하기 때문에 계약 만기일을 정확하게 파악하는 것이 우선입니다.
실제 사건을 함께 살펴보시면서 상가임대차보호법 개정안 내용이 어떻게 적용되는지 그리고 분쟁이 발생했을 때 어떻게 해결할 수 있을지 한번 알아보도록 하겠습니다.
2015년 11월부터 서울에 위치한 건물을 빌려 식당 운영을 시작한 K씨는 이듬해 여름 건물주로부터 제소 전 화해조서를 작성해줄 것을 요구받습니다. K씨는 이에 동의 후 작성했고 성실하게 음식점 영업을 이어갑니다. 그러나 2020년 6월 빌딩이 팔렸다는 예기치 못한 소식을 접하면서 K씨는 분쟁에 휘말리게 됩니다. 사건 속 임대인은 과거에 작성해둔 제소 전 화해조서를 근거로 별도의 소 제기가 없이 K씨를 내보낼 수 있다며 의기양양한 상태였고, 겨우 자리를 잡은 음식점을 더 이상 운영할 수 없게 되었다는 상실감에 K씨는 본 사무소에 사건을 의뢰하기로 결심합니다.
본 사무소는 해당 화해조서가 강제집행 권한을 부여할 수 있으므로 최악의 상황을 대비하며 면밀하게 검토하기 시작했고 의뢰인에게는 계약갱신요구권이 없던 상황이었기에 권리금을 주장하는 것으로 전략을 수립합니다. 또한, 소유주가 강제집행을 신청했을 때 방어가 가능하도록 대응 방안을 함께 수립합니다.
본 법무법인은 임대인 측에게 내용증명을 보내 권리금 회수에 협조해줄 것을 요청했지만 상대방은 상가 매매가 예정되어 있으니 신규 계약 체결은 불가능하다는 일관된 입장을 전합니다. 그렇게 계약 만기 한 달 전, 소유주 측은 재계약 의사가 없으니 건물을 인도할 것을 청구했고 의뢰인을 대리하여 상대방이 주장하는 재건축은 건물주의 점유 회복이 정당화되는 재건축이 아니라는 점을 적극적으로 주장합니다. 계속해서 의뢰인의 법적 권리를 고지했으나 상대방은 급기야 강제집행을 신청했고 이에 본 사무소는 2021년 4월 강제집행 정지 신청 및 제소 전 화해조서에 대한 청구이의의 소를 제기합니다. 서울중앙지방법원으로부터 2021년 5월 정지신청 인용 결정을 받아내는 것을 시작으로 의뢰인을 철저하게 조력한 결과 상대방은 합의를 제안해왔고 2021년 5월 24일, K씨는 권리금 1억 500만 원을 지급받는 조건으로 가게를 반환할 수 있었습니다.
제소 전 화해조서는 판결문과 같은 효력이 있으나 만약 그 내용이 세입자에게 일방적으로 불리하게 작용하는 것이라면 강행규정에 위반되어 효력이 없게 됩니다. 그러나 강제로 점포 명도가 이루어지는 등의 문제가 생길 수 있기 때문에 작성 시 주의가 필요합니다. 사건 속 의뢰인처럼 분쟁이 예상되거나 발생했다면 지체하지 마시고 상가임대차보호법 개정안이 유의미해지도록 전문가의 도움을 받아 권리를 찾아가시기 바랍니다.