상가 권리금 회수 보호 기간 6개월 지켜야 승소할 수 있다!

임대차 문제가 생겼습니다.

상가 권리금 회수 보호 기간 6개월 지켜야 승소할 수 있습니다.

 

상가임대차보호법상 권리금 회수에 관한 중요한 대법원 판결이 선고되었습니다. 권리금을 회수할 수 있는 기간이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 전체 임대차기간인 5년(현재 10년)을 넘어도 된다는 취지입니다.

 

상가임대차법에 따르면 임대인(일명 '건물주')은 임차인(일명 '세입자)의 권리금 회수를 방해하지 못합니다. 그렇더라도 임대인이 직접 임차인에게 권리금을 반환해줘야 한다는 것은 아닙니다. 다만 임차인이 다음 세입자를 구해서 받는 것은 건물주가 방해하지 말라는 취지로 법이 생겼습니다.

 

 

그런데 건물을 재건축 하거나 직접 사용하려는 경우, 임대인은 필연적으로 임차인이 주선하는 신규임차인과 신규임대차계약을 못 맺을 상황이 됩니다. 여기서 분쟁이 발생하게 되죠. 상가임차인은 기본적으로 법원칙을 지키면서 자신의 권리를 주장해야 합니다. 내 몫을 주장하기 위해서 상대방의 권리행사를 침해한다면 인정받을 수가 없죠. 과연 어떻게 주장을 해야 될지 단계별로 알아보겠습니다.

 

 

1. '상가건물'을 빌려서 사용수익하는 임차인이어야 한다.

건물이 뭐로 등록되어있는지가 중요한 것이 아닙니다. 사업자등록의 대상이 되는 건물에서 영업을 한다면 일반 민법보다 더 강력한 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 단순히 물건을 적치하는 창고 혹은 어린이집처럼 '상행위'를 하는 곳이 아닌 경우라면 상가임대차법의 보호를 받을 수 없는 것이죠. 

 

현재 꼭 사업자등록이 되어있어야 하는가? 그것도 아닙니다. 사업자등록의 대상이 되는 곳이면 되는 것이니 소송이 진행됨에 따라 필요하다면 추후에 사업자를 내면 됩니다. 음식점 등 명확하게 상가임이 증명된다면 이 단계가 크게 문제되지 않지만 애매한 경우라면 각 상황에 따라서 세세한 분석을 해야 합니다.

 

2. 계약종료 6개월에서 만료 시점 사이에 회수기회가 보호된다.

그렇다면 내가 계약기간 중 아무때나 새로운 사람을 데려와서 권리금 받아야겠으니 계약을 좀 맺어달라고 건물주에게 요구할 수 있을까요? 서로 원만하게 합의된다면 가능합니다. 건물주 동의만 있다면 언제든 양도양수 가능합니다. 하지만 우리는 지금 문제가 생기는 경우를 보고 있죠. 건물주가 어떤 이유를 들어서 반대를 하는 상황이라면 이제 법원칙에 맞게 대응을 해야 합니다.

 

임대차종료 6개월 전에서 만료 시점 사이에 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 건물주가 정당한 이유 없이 반대한다면 임차인에게 권리금손해배상을 해야 합니다. 더 빨라도 안되고 더 느려도 안 됩니다. 계약기간을 1년 남기고 건물주가 재건축 할지도 모른다고 새로운 사람을 거절하는데 어떡하냐는 문의를 종종 받습니다.

 

아쉽지만 해당 건으로 곧바로 소송에 갈 수 없습니다. 그렇다보니 건물주 입장에서도 계약기간이 아직 한참 남았는데 굳이 임차인의 요구를 들어줄 필요가 없는 것이죠. 소송이 부담스럽다면 강력한 법적대응을 통해서 합의를 이끌어내야 하는데 이 경우 합의를 도출하기도 쉽지 않기 때문에 기간을 맞추는 것이 가장 베스트입니다. 

 

 

3. 건물주가 신규임차인을 한 번 싫다고 해도 바로 소송으로 갈 수 있을까?

아닙니다. 촘촘하게 증거를 쌓아야 합니다. 본 사무소의 경우 상가권리금사건을 주력으로 다루고 있기 때문에 쌓인 노하우가 있습니다. 계약종료 6개월 전부터 건물주와의 내용증명 수발신을 통해 증거를 충분히 확보한 뒤 손해배상청구소송을 진행하고 있습니다. 권리금소송은 계약종료부터 3년 안에만 청구하면 되기 때문이죠.

 

하지만 증거는 권리금 회수 보호 기간 6개월 동안 모아야 한다는 점을 명심하시기 바랍니다. 이 시간을 모두 허비한 뒤 뒤늦게 소송을 준비하려 하면 시간을 되돌릴 수 없기 때문에 아쉬운 상태로 재판을 가야 합니다. 그래서 항상 강조드리는 것이 계약 종료 전에 미리 시간을 좀 두고 건물주의 의사를 파악해서 재계약을 안 해줄 분위기라면 계약갱신요구권이 남아있는지 확인하시고 없다면 얼른 권리금 회수를 준비해야 합니다.

 

 

4. 계약종료 5개월 전 선임되어 권리금소송 수행, 2억원 지급받는 조건으로 합의 종결

임차인 C씨는 서울에서 프랜차이즈 음식점을 운영했습니다. 5년 차 계약이 만료되기 6개월을 앞두고 건물주가 매매 예정이기 때문에 가게를 비우라고 통보합니다. 그럼 권리금은 어떡하냐고 하자 자기는 모른다고 하죠. 한 달 여를 고민하다가 결국 본 법무법인을 방문한 C씨. 상가임대차보호법 상 권리금 회수 보호 기간 내에 있으며 충분히 주장이 가능하다는 판단 하에 대응을 시작합니다.

 

그러자 건물주는 계약서에 "권리금은 주장하지 못한다."라고 적지 않았냐며 절대 줄 생각이 없다고 합니다. 상가임대차보호법 상 임차인에게 불리한 약속은 효력이 없습니다. 해당 약정은 강행규정 위반으로 무효라고 볼 수 있었고 C씨의 권리를 보호하는 게 맞습니다. 몇 차례 주고 받은 내용증명을 통해 신규임차인 거절까지 당한 상황에서 손해배상청구소송이 진행됩니다.

 

 

2021년 12월 24일, 건물주 측은 소 취하를 요청하며 임차인 C씨가 주장한 권리금의 대부분을 인정하며 2억원을 지급하겠다고 합니다. 의뢰인 또한 이에 동의하여 극적인 합의가 성사될 수 있었습니다.

 

권리금 회수 보호 기간 6개월을 지키면서 그 안에서 증거까지 확보해야 하기 때문에 쉽지 않은 과정이 맞지만 법적 근거가 있기 때문에 잘 대응만 한다면 충분히 승리할 수 있습니다. 비슷한 사례가 담긴 유튜브 영상을 함께 소개합니다. 상가변호사 닷컴은 상가사건을 전문으로 하는 로펌으로 "권리금, 계약갱신, 상가명도, 상가분양" 등 전국의 다양한 사건을 다루고 있습니다. 

 

비슷한 분쟁이 있으시다면 아래 번호로 유선 상 연락 바랍니다. 감사합니다.