임대차 계약기간 만료 손해보고 나올 필요 없습니다!
상가임차인은 임대차종료 6개월 전에서 임대차 종료일 사이에 영업적 가치를 주장할 수 있습니다. 해당 권리를 주장하기 위한 조건이 따로 있는 것은 아니고, 영업 기간 중 임차인으로서의 의무를 성실히 했다면 현존하는 모든 상가의 임차인은 이를 주장할 수 있습니다.
그러나 간혹 장기 임차하여 계약갱신요구권이 없다는 이유로 건물주가 "충분히 투자한 만큼은 벌지 않았느냐"며 조건없는 명도를 요구하기도 하는데요. 장기 임대차의 경우에도 임대차 계약기간 만료 시 영업적 가치 회수는 가능합니다. 그렇다면 대체 어느 정도를 요구할 수 있는 것인지? 어떤 과정을 통해 회수해야 하는지 처음 해보시는 분들은 감이 잘 안 잡히실텐데요. 아주 기본적인 내용부터 하나씩 말씀드리도록 하겠습니다.
임차인은 상가의 가치 상승분에 대한 재산권을 주장할 수 있는데요. 매출, 영업적 노하우, 인테리어, 시설, 유명도, 지리적 이점, 단골고객, 회원수 등과 같은 부분에 대한 것을 말합니다. 그렇기 때문에 이러한 것들을 산정해서 금액으로 환산하기는 조금 까다로운데요. 정해진 비율이나 계산법이 따로 있는 것은 아니기 때문에 같은 지역, 같은 업종이라도 주장할 수 있는 금액은 천차만별입니다.
적정 금액으로 양도인과 양수인이 권리 계약을 작성하면, 이후에 건물주에게 주선하며 알려야 합니다. 권리계약은 신규임대차계약이 체결되어야 완성되기 때문에 신규임대차계약이 체결되기까지 긴장을 놓쳐서는 안 됩니다. 이때 임대인이 다양한 이유로 신규계약을 거절할 수 있으니 주의하셔야 하는데요. 많은 이유들이 있겠지만, 그중에서도 오늘은 임대료 조건으로 두고 다툼이 발생했을 경우에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
실제로 서울 강남의 한 음식점 임차인 Y씨는 10년 이상 한 자리를 지켜오며, 안정적으로 자리를 잡아나갔습니다. 그러나 건물주는 이번 Y씨의 임대차 계약기간 만료가 다가오자 재계약 조건으로 현저히 고액의 월세를 요구했고, Y씨의 상가는 임대료 증액 제한이 없었기 때문에 뾰족한 대응 방법이 없었습니다. 그러나 그렇다고 건물주가 요구하는 금액에 응하자니 당장 경제적으로 부담이 되기도 하고, 신규임차인을 찾아오자니 해당 조건으로 들어올 사람을 찾는 것조차 불가능하다고 판단했습니다.
결국 상가변호사 닷컴을 찾아온 Y씨. 상가변호사 닷컴이 몇 차례 건물주와 연락을 시도했으나, 무리한 조건을 철회할 의사가 전혀 없어보였고 결국은 손해배상청구소송이 진행되었고, 수원지방법원 여주지원은 2021년 12월 15일, 건물주는 임차인 Y씨에게 8천만원을 배상하라는 판단을 내리면서 해당 사건은 조정으로 마무리 되었습니다.
참고할 수 있도록 한 가지 사례를 안내드렸는데요. 만일 임대차 계약기간 만료 시점, 임차인이 주선한 신규임차인에게 현저히 고액의 임대료 조건을 요구하는 경우, 직접적으로 건물주가 거부의사를 드러낸 것은 아니지만 실질적으로 임대차계약이 성사되기 어렵도록 유도한 경우에도 이는 임차인의 권리금 회수 방해라고 보고 있습니다.
그러나, 상가임대차보호법에서는 '현저히'고액의 임대료 조건을 요구한 경우가 방해라고 규정하고 있기에 '현저히'에 임대차 관계자들 사이에서 논란과 다툼이 끊이질 않고 있습니다. 누군가에게는 10만원에서 20만원으로 인상된 것이 현저히 고액으로 보여질 수 있고, 또 다른 누군가에게는 합당한 인상률로 보여질 수 있기 때문입니다.
이때는 재판부의 판단이 필요한데요. 본인의 주장을 설득력 있게 피력하기 위해서는 단순히 인상률, 인상폭만 두고 고액이다 아니다 판단할 것이 아니라, 주변시세, 조세 및 공과금의 변동, 경제상황 등 세부 요건들을 통해 건물주가 요구하는 금액이 무리하다는 것을 입증할 수 있어야 합니다. 이러한 근거나 증거가 전혀 없다면, 상식적으로 고액 인상을 요구받은 상황에서도 재판부는 고액이 아니라고 판단할 수밖에 없기 때문입니다.
임대차 계약기간 만료 시, 임대인과 임차인이 흔하게 겪을 수 있는 분쟁에 대해서 소개해드렸습니다. 임대료 문제를 두고 다투는 경우 조금 더 세밀하고, 전문적인 대처가 필요한데요. 위 사례 임차인과 비슷한 상황에 처해계시다면 아래의 번호로 문의하시기 바랍니다.
