상가 임대차보호법 10년소급적용 이런 경우만 가능하다!

계약갱신요구권 5년?

상가 임대차보호법 10년소급적용 이런 경우만 가능합니다.

 

임차인은 계약갱신요구권을 통해 최초 체결된 계약이 종료된 후에도 영업을 이어갈 수 있습니다. 한 번에 10년 이상 장기간 계약기간을 정하면 좋겠지만 중도계약해지 등 여러 요건을 종합해서 일반적으로 2~3년 정도의 계약을 체결하게 되는데, 건물주가 최초 체결한 기간이 종료되는 것에 맞춰 재계약을 거부한다면 임차인은 투자금을 회수하지도 못하고 영업을 종료하며 큰 손실을 볼 수밖에 없겠죠.

 

이런 일을 방지하기 위해 만들어진 게 '계약갱신요구권'입니다. 이로 인해 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 임차인이 임대인에게 갱신을 요청하는 경우 특별한 이유가 없는 한 임대인은 재계약 요청을 거부하지 못합니다. 

 

 

 

 

이렇게 임차인이 재계약을 할 수 있는 권리는 최초 계약일로부터 최장 10년까지입니다. 원래는 5년이었지만 임차인의 권리 강화를 위해 법이 개정되면서 현재와 같이 10년으로 연장됐습니다.

 

법이 개정되면서 모든 임차인들이 동일하게 계약갱신요구권을 10년 간 주장할 수 있으면 좋았겠지만, 이 법에서 정한 조건에 부합해야 상가 임대차보호법 10년소급적용 받을 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.

 

 

 

1. 2018년 10월 16일 

 

임차인의 계약갱신요구권의 행사 기간을 규정하는 이 조항은 2018년 10월 16일 개정됐습니다. 과거 최대 5년까지만 재계약이 가능하던 것이 10년으로 늘어났는데, 부칙이 함께 발표되면서 "개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다."는 조건이 함께 발표됐습니다.

 

이를 풀어서 해석하자면 2018.10.16. 이후 처음으로 시작된 계약이거나 2018.10.16. 전에 최초로 시작돼 이어져오던 계약이지만 법이 개정된 이후 갱신됐다면 역시 임차인이 계약갱신요구권을 최대 10년까지 주장할 수 있다는 것이죠.

 

2. 묵시적 갱신 상황이라면?

 

계약 종료 6개월 전부터 1개월 전에 임대인도 계약해지, 조건변경 등의 통보를 하지 않았고, 임차인 역시 이 시기에 연장 등에 대한 통보를 하지 않았다면 계약은 묵시적으로 연장됩니다. 그런데 환산보증금에 따라 자동적으로 연장되는 형태가 다른데, 환산보증금 범위 내에 있는 임차인이 묵시적으로 연장됐을 때 기간은 1년 늘어나게 됩니다.

 

묵시적 갱신도 확실한 재계약이냐고 여쭤보는 분들이 많으신데, 이 경우 재계약이 됐다고 보기 때문에 2018년 10월 16일 이전에 최초로 체결됐다고 하더라도 상가 임대차보호법 10년소급적용 받을 수 있습니다.

 

 

 

3. 환산보증금 초과라면 주의!

 

여기서부터 굉장히 주의해야 합니다. 환산보증금을 초과하는 경우 상임법이 아닌 민법에 의해 자동연장되는데, 이 경우 위에서 봤던 것처럼 1년씩 기간이 정확하게 연장되는 게 아니라 기간의 정함이 없이 계약이 연장된 상태가 됩니다. 또한 얼마 전 나온 대법원의 판결에 따라 환산보증금 범위 밖 임차인이 묵시적으로 갱신됐다면 계약갱신요구권 기간이 남았다고 하더라도 이를 주장할 수 없습니다. 자동연장 됐을 때 임대인이 해지를 통보하면 나가야 하는 것이죠. 

 

그렇기 때문에 환산보증금을 초과하는 임차인이라면 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이 명확하게 재계약을 요청해두시기 바랍니다. 

 

 

 

 

 

4. 임차인 J씨, 권리금 1억 5천만 원 지급받으며 합의 종결!

 

상가 임대차보호법 10년소급적용 두고 임차인과 임대인 간 굉장히 많은 분쟁이 발생하고 있습니다. 특히 임차인이 주의할 점은 무조건 10년 보장을 받는 게 아니기 때문에 본인의 권리를 확실하게 파악해야 한다는 점입니다.

 

만약 계약갱신요구권 주장 기간이 끝났는데, 임대인 측의 명도 요청을 일방적으로 거부한다면 임대인이 명도소송을 제기했을 때 임차인은 패소할 수밖에 없을 것이며 상대방의 소송 비용까지 책임져야 하는 등 최악의 상황을 맞게 될 수 있습니다. 따라서 분쟁이 생겼다면 법률 전문가에게 본인의 권리를 확인받는 과정을 최우선적으로 거치시기 바랍니다.

 

본 법무법인의 의뢰인인 임차인 J씨는 2013년부터 서울 강남구에서 음식점을 운영하다 임대인에게 신축 공사 때문에 계약해지를 통보받았던 분이었습니다.

 

당시 의뢰인은 상가 임대차보호법 10년소급적용 받을 수 있었기 때문에 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 모두 보호받을 수 있었지만 임차인 J씨는 권리금 주장을 희망했고, 상가변호사 닷컴과 관련된 절차를 밟아나갔습니다. 예상했던 대로 임대인은 재건축을 앞두고 있다며 신규임차인과의 계약을 거절했습니다.

 

하지만 본 사무소는 차근차근 건물주의 방해 행위를 수집하며 법적 압박을 지속했고, 양 측은 합의에 성공합니다. 그렇게 2021년 8월 27일, 임차인 J씨는 건물주에게 권리금 조의 합의금 1억 5천만 원을 받으며 분쟁을 종결할 수 있었습니다.