임대차 계약 갱신 기간 다툼이 있을 때는?
정확하게 짚고 넘어가지 않으면 오해나 다툼의 여지가 생기고, 이것들이 결국은 법적 분쟁으로 이어지는 경우가 많습니다. 특히나 상가 임대차 계약에서 계약기간 연장 등에 대한 의사를 정확하게 밝히지 않고 얼렁뚱땅 넘어갔을 경우, 임대차 관계자들 사이에서 각자 해석이 달라져 큰 싸움으로 번지는 경우가 있는데요. 경우에 따라서는 임차인에게 불리한 판단을 받게 되는 경우도 있으니 아래의 내용에 주목, 주의하시기 바랍니다.
상가 세입자는 최초 계약일로부터 10년 간 기간 연장을 주장할 수 있으며, 해당 권리를 행사하기 위해서는 임대차계약 종료일로부터 6개월~1개월 사이에 갱신 의사를 표해야 합니다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약되었다고 판단하고, 보증금이나 차임 등은 건물주와 합의를 통해 정해진 범위내에서 증감 할 수 있습니다. 만일 건물주와 임차인이 모두 임대차 계약 갱신 기간에 아무런 말도 없이 만기일자가 도과되었다면 이는 '묵시적 갱신' 되었다고 판단합니다. 묵시적 갱신 시에는 환산보증금 초과여부에 따라 갱신 형태 등이 달라집니다. (참고 ㅣ 환산보증금= 월세 X100+보증금)
1. 환산보증금 이내 임대차
기간 내에 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않았다면 환산보증금 이내 상가는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 보며, 이 경우에 임대차의 존속 기간은 1년으로 판단합니다. 만일 묵시적 갱신 상태에서 임차인이 계약해지를 원하면 3개월 뒤 해지가 가능하고, 임대인은 해지를 통보할 수 없습니다.
2. 환산보증금 초과 임대차
환산보증금을 초과하는 경우에도 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 판단하지만, 이때는 기간의 정함 없이 이어지는 계약으로 봅니다. 이 경우, 임차인이 계약해지를 원하면 1개월 뒤, 임대인이 해지를 원하면 6개월 뒤 효력이 발생합니다.
단, 환산보증금 초과 임대차는 묵시적 갱신이 되었다면 임대차 계약 갱신 기간 내라도 연장을 주장할 수 없습니다. 그렇기 때문에 특히나 주변 시세에 비해 보증금 월세 등이 높아 보증금액을 초과하는 경우라면 매번 재계약서를 정확하게 작성하고 넘어가는 것이 임대차 존속을 위한 가장 안전한 방법이라고 할 수 있겠습니다.
계약갱신요구권이 있으나 개인적인 이유나, 사정으로 영업 종료를 결정한 경우 혹은 이미 계약갱신요구권이 소멸되어 더이상 연장을 주장할 수 없는 경우라면 그간 피와 땀을 흘려 형성한 영업 가치에 대해 재산권을 주장하는 방법이 있습니다. 바로 권리금 회수 기회 보호를 요청하시는 것인데요. 이는 임대차 종료일로부터 6개월 전에서 만기시점 사이가 법적 보호 기간이며, 이때 신규임차인으로부터 권리금을 지급받고 상가의 유무형적인 가치에 대한 금전적인 보상을 받고 나오시면 됩니다.
수도권의 한 약국 임차인 A씨는 임대차 계약 갱신 기간 명확하게 재계약서를 작성하지 않고 넘어갔다가 임대인과 극심한 갈등을 겪었습니다. 양측의 입장 대립은 결국 해결될 기미가 보이지 않아 법적 소송으로 이어졌는데요. 내용을 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
A씨는 계약했던 임대차 기간이 지났으나 건물주 측에서도 별다른 해지 통보가 없었기에 상임법 상 묵시적 갱신이 되었다고 판단했습니다. 그러나 건물주는 기간이 지났으니 명도를 요구했고, 곧바로 건물인도 청구소송이 제기되었습니다. 임대차 존속을 두고 양측의 입장이 현저하게 대립했기 때문에 A씨도 상가변호사 닷컴을 통해 대응했습니다.
건물주 측에서는 계약서 상 임대차 만료일이 지나면 조건없이 명도하기로 한 약정이 있으니, 굳이 해지 통보가 없었다고 하더라도 만기일자에 맞춰 명도하는 것이 맞다고 주장했으나, 상가변호사 닷컴은 해당 특약은 상임법에 반하는 조항으로써 효력이 없음을 주장하며 A씨의 계약은 묵시적 갱신되었다고 봄이 타당하다고 반론했습니다.
결국 해당 사건은 2심까지 이어졌고 2022년 4월 28일, 수원지방법원 제8민사부 판결을 통해 A씨의 임대차 기간 존속을 인정 받을 수 있었습니다.
계약갱신요구권을 행사할 수 있는 입장이라면 임대차 계약 갱신 기간에 잘 맞추어 권리를 행사해보시기 바랍니다. 이 과정에서 건물주가 정당한 이유 없이 이를 거절하거나, 조건없이 명도를 요구하는 상황이라면 임대차 분쟁 전문가의 도움을 받아 적극적으로 대응해 권리를 되찾으시기 바랍니다.
