상가임대차법/분쟁해결-성공사례
부동산 임대계약서 내용 반드시 살펴봐야 하는 이유
상가변호사 제이앤케이
2022. 8. 19. 18:48
부동산 임대계약서 내용 반드시 살펴봐야 하는 이유
명도소송이란 건물주가 임차인을 상대로 건물 반환을 청구하는 소송입니다. 최근 건물인도 청구의 소는 세입자가 계약 갱신을 요구했음에도 불구하고 소유주가 사정이 있어 이를 거부하는 동시에 임차인은 퇴거에 불응하면서 제기되는 경우가 많은데요.
그러나 부동산 임대계약서 내용에 따라 임대인이 반환을 통보하는 사례도 상당히 많습니다. '건물 재건축 시 조건없이 명도한다'는 식의 특약이나 조항 등을 근거로 임차인을 내보내려는 것이죠. 따라서 추후 분쟁을 예방하거나 손실을 최소화하기 위해서는 이러한 문서를 작성하기 전 전문가에게 자문을 먼저 구하는 것도 좋습니다.
갱신요구권이 법적으로 보장된다고 해서 안일하게 대처하는 것은 금물입니다. 반면에 부동산 임대계약서에 스스로 동의하고 싸인까지 했으니 나에게 일방적으로 불리한 특약에 따라 어떠한 권리도 다투지 않고 포기하는 것도 지양하셔야 합니다.
현행법은 세입자에게 최대 10년까지 영업을 할 수 있도록 그 기간을 보호하고는 있지만 임대인에게 적법한 사유가 있다면 상황에 따라 퇴거가 정당하다고 보는 경우도 있습니다. 다시 말해 건물주인 상대방의 권한 또한 존중하고 있는 것이죠. 따라서 분쟁이 예상된다면 적극적으로 대응 방안을 모색하셔야 구제 가능성이 높아집니다.
부동산 임대계약서상 특약이 임차인에게 일방적으로 불리한 것은 상가임대차보호법 강행규정에 위배되어 효력이 없을 가능성이 매우 높기 때문에 '점포매매 혹은 권리금을 인정하지 않는다', 혹은 '상가 재건축 시 조건없이 즉시 명도한다'는 식의 문구를 빌미로 빈손으로 임차인을 내쫓으려는 건물주를 만났다면 보다 전문적인 대응이 필요합니다.
간혹 건물주와의 원만한 합의를 기대하다가 보호 기간마저 놓쳐 상황을 악화시키는 분들이 계십니다. 중요한 것은 적절한 시기에 올바르고 효과적으로 다투어야 원하는 결과를 맞이할 확률을 높일 수 있다는 것입니다. 따라서 다툼이 발생했다면 나에게 주장할 수 있는 권리가 있는지 있다면 어떻게 다툴 수 있는지에 대한 상담을 우선 받아보시고 대응 방안을 마련하실 것을 권유 드립니다.
다만 부동산 임대계약서를 보니 재건축에 대한 계획이 매우 상세하게 기재되어 있다면 건물주가 갱신을 거부하거나 권리금 보호 책임으로부터 면제될 수 있으니 주의하셔야 합니다. 소유주의 점유 회복이 정당하다고 보는 재건축은 세가지로 제한되어 있습니다. 임대차를 맺을 당시에 세입자에게 공사 계획이 구체적으로 고지된 경우, 타법령에 의해 진행되는 대수선인 경우, 그리고 건물이 훼손되거나 일부 멸실되어 안전 사고가 우려되는 경우입니다.
그러나 건물주가 임의로 건물의 위험성을 판단하여 세입자를 내보낼 수는 없으므로 안전 진단 결과에 따른 적합한 등급이 요구됩니다.
건물주로부터 명도소송이 제기되었지만 권리금을 무사히 회수하는데 성공한 임차인 A씨의 사례를 살펴보시겠습니다.
A씨는 서울에 있는 상가 건물을 빌려 고시원을 운영하던 중 건물주로부터 재건축이 진행된다는 이유로 퇴거 통보를 받습니다. A씨의 영업적 가치는 전혀 고려하지 않은 채 자신의 이익만을 다투던 건물주는 부동산 임대계약서에도 관련된 약정이 있다며 해당 문구를 근거로 A씨의 어떠한 권리도 보호될 수 없다는 뜻을 전하죠.
급기야 명도소송까지 제기되자 A씨는 전문가의 도움을 받아 대응하기로 결심합니다.
본 사무소는 의뢰인의 법적 권리를 고지하며 재판부를 설득했고 그 결과 2021년 6월 30일, 서울중앙지방법원은 의뢰인의 경제적 피해를 인정하며 건물주는 A씨에게 2,500만 원을 배상할 것을 결정합니다.
