상가임대차법/분쟁해결-성공사례
양도양수 계약서 임대인 때문에 못쓰고 있다면
상가변호사 제이앤케이
2022. 9. 16. 17:49
양도양수 계약서 임대인 때문에 못쓰고 있다면
우리나라 자영업자(소상공인) 수가 지난 7월 기준 596만 명에 육박하는 것으로 나타났다고 합니다. 신종 코로나바이러스 감염증 사태로 폐업하는 가계가 속출하는 가운데도 전체 숫자는 좀처럼 줄어들지 않고 있다는데요.
지속해서 감소했다고는 하나 우리나라 자영업 비율은 주요국 대비 여전히 높은 편입니다. 우리나라는 경제협력개발기구 국가 가운데 자영업 비율이 7위를 기록할 정도로 전체 경제 규모에 대비 큰 비중을 차지하고 있습니다. 이러한 상가 임차인들을 보호하는 법도 개정을 거듭하고 있는데요.
오늘은 건물주의 방해로 양도양수 계약서 쓰지 못해서 권리금을 받지 못할 위기라면 가장 현실적이고 확실한 해결 방법은 무엇일지 알아보려고 합니다.
법률지식이 부족한 일반인들은 점포매매를 약정할 때 주의사항을 숙지하지 못해서 낭패를 겪는 경우도 종종 있는데요. 우선 점포매매를 계획하고 있다면 당사자들은 다른 이해관계에 놓여있다는 사실을 인지한 후 세밀한 검토가 필요합니다. 기본적으로 점포매매를 약정한 날짜, 권리금 액수 등이 명확하게 기재되어 있어야 합니다. 가게를 인수하는 사람이라면 계약금, 중도금 그리고 잔금 지급일을 정확하게 기재 및 확인하셔야 하는데요.
양도양수 계약서를 꼼꼼하게 썼다면 임차인은 건물주에게 후속 임차인을 소개해야 합니다. 주선행위의 유무는 나중에 권리금 손해를 입증하는 중요한 포인트가 될 수 있으므로 신규 세입자에 대한 인적 사항 등을 사전에 건물주에게 충분히 알리시기 바랍니다.
간혹 건물주가 가게 권리금을 주장할 수 없다고 엄포를 놓는 탓에 양도양수 계약서조차 쓰지 못하고 갈등을 겪는 임차인들이 있습니다. 임대인이 권리금 보호 의무를 지지 않으려면 적법한 사유가 존재해야 하는데요. 정당한 이유가 없이 그저 권리금 회수 기회를 박탈하려고 든다면 소유주를 상대로 손해배상 청구소송을 제기할 수 있습니다.
먼저 소유주의 상가 직접 사용 주장, 후임자에 대한 업종 혹은 영업기간 제한 그리고 고액의 월차임 제시 등은 모두 권리금 회수 방해 행위로 판단될 가능성이 높으므로 유사한 분쟁에 휘말렸다면 빠르게 전문가와 상의하여 법적 조치를 취하실 것을 권유 드립니다.
그렇다면 건물주가 임차인의 권리를 보호하지 않아도 되는 경우는 언제일까요?
우선 갱신요구권을 행사하기 위해서는 만료일을 정확하게 파악한 후 임대차 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 건물주에게 연장을 요청하셔야 합니다. 반면에 양도양수 계약서를 바탕으로 권리금이 법적으로 보호되는 시기는 임대차 만기 6개월 전부터 종료 시점까지 인데요. 아무때나 권리금을 주장한다고 해서 건물주가 이를 보호할 책임을 지는 것이 아니므로 유의하시기 바랍니다.
또한, 세입자에게 월세 연체 이력 등의 결격 사유가 있다면 소유주는 해지를 통보할 수도 갱신 요청을 거절할 수도 있습니다. 따라서 권리를 효과적으로 다투기 위해서는 영업하시면서 건물주와의 신뢰관계에 문제가 생기지 않도록 임차인으로서의 의무를 성실하게 이행하셔야 합니다.
20년 가까이 서울에서 음식점을 운영해온 임차인 A씨는 상가매매 및 재건축 통보로 인해서 재계약은 고사하고 권리금 조차 보장받기 어려운 상황이었습니다. 고심 끝에 전문가의 도움을 받아 대응하기로 결심했죠.
본 사무소는 의뢰인 A씨가 영업적 가치를 다투는데 아무런 결격 사유가 없다는 점을 토대로 전략을 수립하기 시작합니다. 권리금을 회수하기 보다는 영업을 재개하고 싶다는 의뢰인의 뜻에 따라 상대방과 적극적으로 협의를 시도한 결과 2021년 12월, 갱신요구권이 없는 상태임에도 불구하고 A씨는 건물이 신축되면 재입점이 보장되는 조건으로 소유주와 합의합니다.
