상가임대차법/분쟁해결-성공사례
상가 원상복구 범위 어디까지가 맞을까
상가변호사 제이앤케이
2022. 10. 7. 16:21
상가 원상복구 범위 어디까지가 맞을까
지난해부터 이주가 시작되며 본격적인 재건축 사업이 진행 중인 서울 서초구 반포주공 1단지 상가가 고급화를 위한 설계 변경을 추진 중인 것으로 나타났습니다. 최근 정비계획 변경 과정에서 서울시에서 축소한 판매시설 면적을 키우겠다는 계획인데요. 한남동에서 성공한 대형 쇼핑몰 입점 등 고급화 전략을 위해 유관 협의회는 용역 발주 등 대응 방안을 준비 중이라고 합니다.
리모델링이나 재건축이 진행되다 보면 많은 세입자들이 소유주로부터 퇴거 요구를 받음과 동시에 설치된 시설물 철거 요청을 받게 됩니다. 그러나 간혹 건물주로부터 상가 원상복구 범위 일방적으로 정해지면서 협의가 되지 않아 보증금을 반환받지 못하는 사례가 있습니다.
임대차계약을 체결할 당시에 당사자간 철거 부분에 대해 명확하게 합의된 바가 있다면 해당 내용을 따르면 되지만 구체적으로 기재 된 특약이 없다면 원칙상 임차인은 자신이 설치한 시설물에 한해서 철거할 의무를 집니다. 즉 전에 건물을 사용하던 세입자가 설치한 부분까지 현재 임차인이 책임질 필요는 없는 것이죠.
따라서 공실 상태에 가까운 상가 원상복구 범위를 지정하는 등 소유주의 무리한 요구가 있었다면 판례나 법률 해석에 근거하여 다투어야 합니다.
원칙적으로 현재 임차인은 최초로 임차를 개시할 당시 모습대로만 상가를 회복하면 되지만 가게를 기존 임차인으로부터 양수했다면 양도인의 철거 의무까지 그대로 승계한 것으로 판단될 수 있어서 모두 철거해야 할 수도 있습니다.
따라서 상가 원상복구 범위와 관련된 분쟁을 예방하기 위해서는 임대차계약을 맺을 당시에 최대한 상세하게 약정하는 것이 중요합니다. 구체적인 내용을 정한 후 임차를 시작할 당시 모습을 사진으로 남겨둔다면 불필요한 부분까지 철거해야 하는 일을 막을 수 있습니다.
협의가 되지 않아서 임차인의 보증금에서 임의로 철거비용을 공제하거나 심각한 경우 보증금 전액을 돌려주지 않는 건물주들이 있습니다. 이 때는 소유주의 무리한 요구에 응하기 보다는 전문가로부터 임차인이 책임져야 하는 부분을 판단 받고 보증금반환 청구소송을 준비하는 것이 확실한 해결 방법인데요.
본 사무소에 사건을 의뢰했던 K씨의 사례를 살펴보시겠습니다.
서울에서 학원을 운영하던 K씨는 임대차 만기를 앞두고 임대인에게 목적물을 비우겠다는 뜻을 전하고 사업장을 정리합니다. 그러자 건물주는 상가 원상복구 범위를 일방적으로 통보한 후 자신이 원하는 만큼 철거가 이루어지지 않으면 보증금을 돌려주지 않겠다는 태도를 보입니다.
본 사무소는 의뢰인 K씨를 대리해서 보증금반환 청구소송을 준비하며 상대방에게 K씨는 이전 임차인의 철거 의무를 승계하지 않았다는 사실을 주장합니다. 그럼에도 불구하고 건물주가 의뢰인의 보증금을 돌려주지 않자 소송이 시작됩니다.
당해 소송에서 철저한 변론을 펼쳐나간 끝에 K씨는 승소 판결을 받지만 소유주 측은 1심 결과에 불복하여 2심을 제기했고 항소심에서 조차 패소한 건물주는 상고심을 제기합니다.
그 결과 2021년 10월, 대법원은 K씨의 손을 들어주며 임대인 측의 청구를 모두 기각함과 동시에 소송비용은 전부 건물주가 부담할 것을 판결합니다.
