임차인 계약 갱신 청구권 없으니 나가라고 합니다
임차인 계약 갱신 청구권 없으니 나가라고 합니다
서울시가 다음 달 2일부터 닷새간 서울시청 시민청에서 50명을 대상으로 '명소상권 운영자 교육'을 개최한다고 31일 밝혔습니다. 이번 교육은 로컬브랜드를 보유한 인지도 있는 로컬브랜드 강화상권 후보지 상인과 지역민, 상권 관리에 관심 있는 건축·부동산·디자인 관련자 등을 중심으로 진행된다고 하는데요.
강의는 건축·공공디자인, 점포(상가)관리·콘텐츠 운영전략, 민관협력방안, 도쿄 상권 부흥사례 등 국내외 현장 사례를 중심으로 구성됐습니다. 총 9명의 전문가가 각자의 전문 분야에 대해 2시간씩 교육을 진행합니다. 참가를 원하면 다음 달 1일까지 온라인으로 신청하면 된다고 합니다.
오늘은 임차인 계약 갱신 청구권 없다고 명도소송부터 제기한 건물주의 공격에도 불구하고 권리금 회수에 성공한 P씨의 사례를 소개해 드리려고 합니다.
먼저 10년 넘게 장사하여 더 이상 임대차를 연장할 권한이 없어도 권리금 회수 기회는 여전히 보호됩니다. 간혹 오랜 시간 내 소유 상가에서 영업을 했으니 권리금 주장할 생각말고 나가라고 통보하는 건물주들이 있는데요. 이러한 소유주의 주장은 법적으로 문제가 있습니다. 임차인 계약 갱신 청구권 유무와는 상관 없이 상가 세입자의 영업적 가치는 보장되기 때문이죠.
따라서 임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료 시점 사이에 후임자를 주선하여 신규 임대차를 맺어줄 것을 요청했지만 적법한 이유 없이 임대인이 비협조적으로 나오면 손해 배상 청구소송을 고려하셔야 합니다.
다만 소 제기를 통해 권리를 효과적으로 다투려면 세입자에게 결격 사유가 없어야 하는데요. 결격 사유라 함은 월세 미납 외에도 목적물의 무단전대 및 파손 등이 있습니다. 또한, 건물주의 동의도 없이 불법으로 건축물을 설치한 것도 모두 해지 사유가 될 수 있습니다. 세입자의 이러한 귀책 사유는 임대인의 권리금 보호 의무까지도 면제시키기 때문에 반드시 기본적인 의무는 성실하게 이행하시라는 당부의 말씀을 드립니다.
귀책 사유는 없지만 단순히 10년을 초과하여 장사한 탓에 임차인 계약 갱신 청구권을 행사할 수 없다면, 양수인과 점포매매 약정을 맺으시고 보호 기간 내에 건물주에게 주선하시기 바랍니다. 내 가게를 인수할 사람에 대한 기본적인 인적 사항을 제공하는 등 건물주에게 후속 세입자를 소개하는 과정은 필요합니다. 주선 행위에 법적으로 미흡한 점이 발견된다면 추후 나의 권리금 손해를 입증할 때 불리해질 수 있습니다.
연장 권한이 없어서 후임자 구하고, 적극적으로 건물주에게 소개까지 했지만 신규 임대차가 거부되었다면 어떻게 해야할까요? 우선 건물주에게 정당한 사유가 없다는 점이 확인되어야 합니다. 임대인의 상가 직접 사용, 건물매매, 혹은 리모델링 계획 등은 권리금 회수를 보호하지 않아도 되는 정당한 사유가 될 수 없습니다.
따라서 임차인 계약 갱신 청구권이 없더라도 권리금 회수 기회를 박탈당했다면 빠르게 알맞은 전략을 세워 대응해야 합니다.
오랜 기간 누구보다 열심히 세탁소를 운영해온 P씨는 새 임대인으로부터 해지 통보를 받으면서 가게를 양도할 권한까지 잃고 빈 손으로 퇴거할 위기에 놓이셨지만 상가변호사 닷컴의 도움을 받아서 원하는 결과를 맞이할 수 있었는데요. 그 내막을 자세히 한번 알아보겠습니다.
서울에 있는 상가건물을 빌려서 영업을 이어오던 중 P씨가 사용하고 있던 상가가 팔리면서 건물주는 변경되었습니다. 새 소유주는 P씨에게 임차인 계약 갱신 청구권도 없고 불법건축물을 만들어서 쓴 이력도 있으니 빨리 목적물을 비우고 나갈 것을 요구했고 급기야 명도소송까지 제기합니다.
P씨는 본 사무소를 선임하여 대응하기 시작했고 본격적으로 상대방의 주장을 반박해 나갑니다. 우선 불법건축물이 아니라는 사실을 증명함으로써 P씨에게 귀책 사유가 없다는 점을 밝혀야 했는데요. 이에 맞춰서 이전 소유주와 합의 하에 해당 건축물을 사용했다는 점 그리고 그 대가로 임대료까지 지불하고 있었다는 사실을 증명할 증거 자료를 확보합니다.
그렇게 소 제기를 위한 준비를 마친 뒤에 본 법무법인은 임대인을 상대로 손해배상 청구의 소를 반소로 제기했고, 그 결과 서울동부지방법원으로부터 2022년 7월, 다음과 같은 조정이 성립합니다.
원고(건물주)는 2022.9.30 까지 피고(임차인 P씨)에게 권리금 명목으로 2,000만 원과 임대차보증금 반환 명목으로 1,500만 원을 지급한다.
확실한 전략을 세워 대응한다면 사건 속 의뢰인처럼 충분히 원하는 결과를 맞이하실 수 있습니다. 소송 준비가 철저하게 이루어지지 않으면 억울한 상황에 놓였더라도 패소로 이어질 수 있다는 점을 주의하셔서, 법률 전문가의 도움을 받아 면밀한 사건 검토부터 전략 마련까지 강구하실 것을 권유 드립니다.
전문 상담 예약은 위 번호를 참고하시기 바랍니다.