상가임대차법/분쟁해결-성공사례

상가 계약기간내 월세 인상 내용 헷갈린다면

상가변호사 제이앤케이 2023. 1. 31. 17:49

상가 계약기간내 월세 인상 내용 헷갈린다면

 

 

임대료 얼마나 내느냐는 타인 소유 건물에서 영업하고 있는 세입자에게는 매우 중요한 문제일 수밖에 없습니다. 이에 현행법은 자영업자들이 보다 안정적으로 경제 활동을 영위할 수 있도록 상가 계약기간내 월세 인상 제한 규정을 두고 있는데요. 

 

 

그러나 해당 규정은 모든 임차인들에게 무조건적으로 적용되는 것은 아닙니다. 환산보증금 내 상가로써 갱신요구권 행사가 가능한 임차인만이 보호를 받을 수 있는 것이죠.

 

위 조건에 부합한다면 건물주가 차임을 5% 초과해서 증액하는 것은 불가합니다. 

 

 

만약 영업한지 5년 또는 10년이 넘었거나 환산보증금을 초과하는 곳이라면 상가 계약기간내 월세 인상에 제한이 없게 됩니다. 다시 말해서 임대인이 차임을 5% 초과하여 증액할 수 있게 됩니다. 

 

 다만 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하므로 참고하시기 바랍니다. 

 

 

그러나 상가 계약기간내 월세 인상은 권리금 회수 문제로 연결될 가능성이 매우 높습니다. 건물주의 요구를 무리하게 들어주다 보면 추후 영업을 종료하고 권리금을 회수하고자 할 때 가게를 해당 임대 조건으로 인수하겠다는 사람을 찾기가 어려워질 수밖에 없기에 신중하게 대처해야 합니다. 

 

또한 신규 임대차에 있어서는 건물주도 차임을 5% 초과하여 올리는 것이 가능합니다. 임대인 입장에서도 새롭게 10년을 보호해 주어야 할 의무가 생기는 것이기에 주변 시세 등을 고려하여 그 이상을 올릴 수 있는 것입니다. 

 

 

경기도 용인에서 편의점을 운영하던 Y씨의 성공 사례를 통해서 분쟁 해결법을 알아보도록 하겠습니다. 

 

Y씨는 영업을 시작하고 1년이 지난 후 건물주의 요구에 따라서 한차례 차임을 올려주게 됩니다. 임대차 만료 시점이 다가오자 임대인이 제시한 새로운 재계약 조건을 수용하기가 더는 어려워진 Y씨는 구제받을 방법이 없을지 본 사무소에 자문을 요청하셨는데요.

 

본 법무법인은 주변에 있는 유사한 상가의 시세를 조사한 뒤 현행법에 따라 임대인의 증액 청구가 부당하다는 점을 밝히며 압박을 가했습니다. 또한 권리금 회수를 원한다는 의뢰인의 의사를 확인하여 편의점을 성공적으로 양도할 수 있도록 조력한 끝에 소유주는 적정 금액으로 차임을 올리겠다는 뜻을 전해왔고 2022년 8월, Y씨는 권리금을 회수할 수 있었습니다.  

 

납득하기 어려운 상가 계약기간내 월세 인상을 요구받았음에도 불구하고 적극적으로 다투지 않는다면 차임 연체가 발생하여 귀책 사유로 남을 수 있습니다. 이렇게 되면 갱신요구권을 비롯해서 권리금 회수 기회까지 보장되지 않기에 반드시 전문 검토 결과에 따라서 대응 방안을 모색하셔서 해결하시기 바랍니다.