상가임대차보호법 적용범위 아는 것이 먼저!

상가임대차보호법 적용범위 아는 것이 먼저!

 

최근 성수동과 가로수길 등 소위 핫플레이스라 불리는 거리에선 '팝업 임대', '단기 임대' 안내문을 붙인 건물을 쉽게 볼 수 있습니다. 부동산 경기 위축으로 상가 공실이 늘면서 단기 임대차를 대안으로 삼는 건물주가 늘고 있기 때문인데요. 

 

건물주 입장에서 매출 부진 등의 이유로 임차인이 빠져나가면 다음 임차인을 찾아 공실을 메우는 게 상식이지만, 임대 기간을 10년간 보장해야 하는 상가임대차보호법 적용범위 생각하면 선뜻 그럴 수 없습니다. 임대료를 낮춰 임차인을 구하느니 '시세'에 맞는 세입자를 찾는 게 더 수지타산에 맞다는 판단에서입니다. 

 

 

우선 사업자 등록 대상이 되는 건물을 빌려서 가게를 운영하고 있는 세입자는 상가임대차보호법 적용범위에 들어간다고 볼 수 있습니다. 그러나 환산보증금부터 따져볼 필요가 있는데요. 

 

환산보증금은 세입자가 소유주에게 지급한 보증금과 매달 지급하는 월세 이외에 실제로 얼마나 자금 부담 능력이 있는지를 추정하는 지표와도 같습니다. 현행법은 환산보증금을 기준으로 세입자에 대한 보호 범위를 구분하고 있는 것이죠.  

 

 

환산보증금 내 월세계약이 묵시적으로 갱신되었다면 그 기간이 1년 늘어난 것으로 보지만 초과하는 곳이 자동 연장되었다면 민법의 규정을 따르게 됩니다. 이 때에는 기간에 약정이 없이 늘어난 것으로 보아서 계약갱신요구권도 행사하기가 어렵게 되는데요.

 

반면에 권리금 회수권은 환산보증금 초과 여부와 관계없이 누구라도 주장이 가능합니다. 모든 영세 상인들의 영업적 가치는 보호되는 것이죠. 

 

주의할 점은 임대인이 해지를 통보했다면 6개월 후, 세입자라면 1개월 후 해지 효력이 발생한다는 사실입니다. 따라서 환산보증금 초과 건물에 해당한다면 건물주에게 해지를 통보하기 전에 반드시 신규 임차인을 미리 구해놓는 등의 사전 대비를 철저하게 하셔야겠습니다. 

 

 

상가임대차보호법 적용범위는 임대인 변경 시에도 영향을 받지 않습니다. 부동산이 팔리면서 건물주가 바뀌었어도 임차인에게는 여전히 갱신을 요구할 권한이 있으며, 점포 양도양수계약 체결을 통해서 영업적 가치도 다툴 수 있게 됩니다.

 

다만 갱신요구권 행사 기간은 임대차가 종료되기 6개월 전에서 1개월 전이며 권리금은 만료 6개월 전에서 종료 시점까지 보장됩니다. 법적으로 보호기간이 정해져 있기에 만료일자를 꼭 정확하게 파악해두는 것이 중요합니다. 

 

 

부산에 위치한 작은 빌딩을 빌려 음식점을 운영하던 J씨는 영업을 종료하고 권리금을 회수하고자 신규임차인을 구했고, 건물주에게 소개합니다. 상가임대차보호법 적용범위에 따라서 아무런 문제 없이 가게 양도가 가능할 줄로만 알았던 J씨에게 임대인은 후임자를 받는 조건으로 고액의 월세를 제시하는데요.

 

뿐만 아니라 임대차기간을 1년으로 제한하는 등 신규 세입자로서는 받아들이기 어려운 조건을 지속적으로 제시하던 임대인으로 인해 결국 J씨의 식당매매는 수포로 돌아가죠.

 

J씨는 결국 전문가를 선임하여 대응하기로 결심합니다. 

 

본 법무법인은 임대인의 방해 행위를 입증할 수 있는 자료들을 철저하게 수집한 뒤에 손해배상 청구소송을 제기했고 그 결과 2022년 12월 23일, 수원지방법원으로부터 승소 판결을 받는데 성공합니다. 

 

최종적으로 J씨는 본 사무소의 조력을 바탕으로 건물주로부터 5,600만 원을 배상받을 수 있었습니다. 

 

 

임대인이 요구한 인상 정도가 현저히 고액임을 증명할 수 있는 자료나 근거가 충분하지 않다면 재판부도 인상률이 비교적 높다고 보여지더라도 임대인이 '현저히' 고액의 차임을 요구하여 권리금 회수권까지 침해했다고판단하기에는 무리가 있을 수 있습니다. 

 

따라서 사건 속 의뢰인과 유사한 분쟁 상황에 놓였다면, 소유주가 제시하고 있는 임대 조건이 객관적인 지표에 비춰봤을 때 부당하다는 것을 입증하기 위한 작업이 이루어져야 합니다. 

 

다툼이 예상된다면 문의해 주시기 바랍니다.