상가 임대계약시 특약사항 신중하셔야합니다.
요즘 날씨가 부쩍 더워졌죠? 이렇게 날이 더우면 아무래도 차가운 음식이 생각나기 마련인데요, 역시 가장먼저 떠오르는 음식은 시원한 냉면 아닐까요? 그런데 이 냉면이 성수기를 앞두고 가격이 비약적으로 올랐다고 합니다. 전문가격조사기관에서 가격을 조사한 결과 5년 만에 대략 25%정도 금액이 뛰었다고 하네요. 가장 큰 원인으로는 면의 주재료인 메밀의 가격인상 이 꼽히지만 그 외 재료인 설탕과 소금, 계란 식초 등의 가격도 만만치 않게 올랐다고 합니다. 더 이상 냉면 한 그릇이 가볍게 생각할 수 있는 식사 한 끼는 아니게 된 것 같아 안타깝습니다.
물가상승으로 고초를 겪고 있는 상인 분들이 적지 않을 텐데요, 건물주와의 갈등까지 얹어지게 되면 마음고생이 이만저만이 아니겠죠. 때문에 모든 법률 행위를 할 때에는 항상 신중해야합니다. 처음 임대차 계약서 작성 시에는 특히나 주의해야 하죠. 곤란한 상황의 발생을 막기 위하여 반드시 신경 써야 하는 상가 임대계약시 특약사항, 오늘 포스팅을 통해 정리해드리겠습니다.
건물을 빌려쓰기 위해서 가장 먼저 하는 것은 역시 계약서 작성이죠. 이렇게 합의 내용을 담은 서류는 법적인 효과를 발생시킵니다. 그런데 이렇게 중요한 계약 전에 미리 꼼꼼한 사전조사 후에 임하는 분들도 계시지만, 사실 그렇지 않은 분들이 더 많으시죠.
표준계약서 양식을 사용하면 별 문제가 발생하지 않으리라고 생각하시는 분들도 많을겁니다. 하지만 그럼에도 문제가 발생하여 저희 법무법인으로 문의주시는 경우가 참 많습니다. 어떤 문제가 생기는지 어떤 점을 조심해야할지 설명 드리겠습니다.
임대차를 체결하지 못할까하는 걱정으로 건물주가 계약서에 일방적으로 불리한 조항을 넣으려고 함에도 불구하고 강하게 이의제기하지 못하는 경우가 많습니다. 서류는 형식적일 것일 뿐이라며 서명을 종용하죠. 이렇게 부당한 조항이 서류에 한번 들어가 버리면 어쩔 방법이 없는 걸까요?
방법이 있습니다. 상가임대차보호법에 따르면 세입자에게 불리한 내용은 강행규정에 어긋나는 것이기 때문에 상가 계약시 특약사항 내용으로 하여도 효력이 발생하지 않습니다.
하지만 이러한 점만 믿고 불리한 문장이 있어도 무조건 안전하다고 믿고 있으면 안됩니다. 법원의 해석에 따라 해당조항이 상인에게 그렇게 불리한 것이 아니라고 판단할 수도 있기 때문에 최대한 정확한 판단을 하기 위해서는 법률 전문가의 조언을 들어보시는 것이 좋습니다. 또한 체결과정에서 애초에 합당하지 않은 문장이 들어가지 않도록 세심하게 살펴보시는 것이 가장 중요하겠습니다.
사실 세입자분들은 어떤 권리가 보장되어 있는지에 대해 상세히 알지 못하기 때문에 그러한 것을 인정하지 않는 글이 쓰여있다고 하더라도 바로 잡아내지 못하는 경우가 잦습니다.
먼저 영업의 유형적, 무형적 가치를 회수하는 과정에 대해서 인정하지 않는 것이 있습니다. 법령에 따르면 세입자는 만료 6개월 전부터 만기 시까지 새로운 임차인을 구하여 권리금을 회수하는 것을 보호받습니다. 건물주는 정당한 사유가 없는 이상, 이를 방해할 수는 없죠. 그런데 이런 일련의 권리를 모두 포기하게 만드는 상가 임대계약시 특약사항은 효력을 발생시키지 못합니다.
그리고 '재건축 계획이 생겼을 때 조건 없이 건물을 인도한다.'와 같은 사항도 계약서에서 자주 발견되는 내용입니다. 마찬가지로 효력을 가지지 못하는 내용인데요, 이와 유사한 약정으로 인해 곤란한 상황에 놓였던 임차인분이 저희 법인에 도움을 청했었습니다. 그 해결 과정 함께 살펴보겠습니다.
Y씨는 건물주와 3년의 임대차계약을 맺고 식당을 운영해왔습니다. 그런데 어느 날 임대인은 임대료를 과하게 올릴 것을 요구해옵니다. 심지어 어떠한 경우에도 권리금을 주장할 수 없다는 약정도 추가할 것을 원했죠. Y씨는 갱신요구권이 없었으므로 이런 부당한 요구를 거절할 수가 없었습니다. 궁지에 몰린 그는 결국 저희 법인을 찾아와 사건을 의뢰하게 되었습니다.
본 법무법인과 의뢰인은 권리금을 회수하는 방향으로 전략을 수립하였고 올바른 절차에 따라 주선행위를 하였으나 건물주는 재건축과 관련된 불리한 상가 계약시 특약사항 포함되지 않으면 계약을 체결해주지 않겠다고 하여 결국 새로운 임대차도 무산되고 말았습니다.
이에 손해배상소송을 진행하게 되었고 2021년 5월 6일, Y씨는 권리금 9천만 원과 보증금 6천만 원을 합한 총 1억 5천만 원을 배상받을 수 있었습니다.
이렇게 상가 임대계약시 특약사항 중요성에 대해서 알아보았습니다. 중요한 법률행위를 앞두고 계시다면 법률 전문가의 도움을 받아 처리하시는 것이 가장 안전합니다. 위 사례속 의뢰인처럼 권리를 침해당할 위기 상황에 놓였다면 가능한 빠르게 본 법무법인의 상담을 받고 최고의 솔루션을 받아가시기 바랍니다.
