상가 계약갱신요구권 이제는 10년 보호!

상가임대차보호법 10년 보호 및 권리금회수기간 6개월 보장을 내용으로 하는 개정안이 2018년 10월 16일부터 시행됐습니다. 시행일 이후로 최초로 체결되는 계약 또는 갱신되는 계약에 대해 적용됩니다. 재계약이 되는 데 있어서 명시적이거나 묵시적이거나 모두를 포함합니다.

 

10년 보호법이 적용될 수 있는 상황들에 대한 예시를 보겠습니다. 계약갱신요구권이 5년일 때 계약을 하신 경우라도 만약 3년차나 4년차 재계약을 맞이하는 상황이라면 2018.10.16. 이후 갱신하면서 10년보호법이 적용될 여지가 있습니다.

 

 

그런데 환산보증금을 초과하는 경우와 그렇지 않은 경우에 묵시적 갱신부분에서 차이를 보이기 때문에, 초과 상가는 웬만하면 만료 6개월 전에서 1개월 전 사이에 명시적으로 갱신을 요청하고 증거를 남겨놓는 것이 좋습니다. 괜히 재계약 이야기를 꺼내면 월세를 올려달라고 할까봐 걱정돼서 말을 안하고 묵시적으로 넘어가시는 분들이 계시는데, 환산보증금을 초과하는 경우에는 만약 묵시적 갱신이 된다면 기간의 약정이 없이 늘어나며상당한 기간이 흐르지 않은 한 건물주가 계약해지를 통보할 수 있기 때문에 계약존속으로 법적 분쟁에 휘말리지 않으시려면 명확하게 갱신요구를 하는게 좋습니다.

 

 

 

만약 건물주에게 정당한 사유가 없는데도 임차인의 적법한 계약갱신요구를 거절하고 명도소송을 제기해온다면 어쩔 수 없이 법적으로 대처를 하셔야 합니다. 임차인 K씨가 이런 상황이었는데요, 환산보증금을 초과하는 상가였기 때문에 만료 전 미리 갱신요청을 했습니다.

 

그러자 건물주는 임대료를 2배 올려주지 않으면 계약을 해주지 않겠다고 했습니다. 계약 2년차였고 상가계약갱신요구권에 따르면 아직 3년은 더 장사를 할 수 있던 상황인데 월세 2배 인상을 하지 않으면 재계약을 하지 않겠다는 것은 굉장히 억울했고, 상가변호사 닷컴을 방문해 상담을 받으셨습니다. 건물주는 이 사이에 계약을 해지하니 건물을 원상복구 하고 나가라며 명도소송을 제기했습니다.

 

임대료조건이 협의가 되지 않았으니 계약 갱신 자체가 안 된다고 한 것인데요, 본 사무소에서는 이미 갱신요구는 이루어졌다는 점을 중점적으로 변호했습니다.

 

 

 

2017년 7월, 이 사건을 담당한 서울서부지방법원은 건물주가 제기한 명도소송에 대해 임차인 K씨의 승소를 선고하며, 정당하게 기간에 맞춰 계약갱신요구를 했고 건물주는 정당한 사유없이 이를 거절하지 못하며, 동일 조건으로 연장된 것이라고 판시했습니다. 물론 임대료는 그 다음문제이며 5% 적용은 안 되나 경제사정 등 변동을 고려해 월세와 보증금의 증감을 청구할 수 있다는 것을 한번더 확인했습니다

 

만약 갱신요구권이 만료되어 재계약을 할 수 없는 상태라면 (총 임대차기간5년 또는 10년 경과시) 만료 6개월 전부터 권리금회수를 준비할 수 있습니다. 보다 자세한 내용은 아래 번호로 연락주시면 안내 도와드리겠습니다.