상가 권리금 계약서 성공하는 방법과 사례

전라남도 목포시 소재의 한 상가의 기둥이 파열되어 붕괴될 위험이 있다는 내용으로 신고가 들어왔습니다. 목포시는 해당 건축물에 대하여 전문가의 자문을 진행하였고 결국 철거하기로 했습니다. 자문 도중 붕괴위험이 발생한 것에 대한 책임 소재에 대해서 소유주들 간에 다툼이 일어나면서 논의가 수월하게 이루어지지 못했던 사실이 뒤늦게 밝혀졌습니다. 하지만 이내 철거 세부 방안협의가 마무리되면서 철거업체 계약 체결까지 빠르게 진행된 것으로 알려졌습니다. 

아무리 상가임대차보호법에 임차인을 보호해주는 법령이 잘 마련되어 있다고 하더라도 스스로 적극적으로 다투지 않는다면 법령은 무용지물입니다. 기본적인 권리와 의무 내용만 숙지하고 제때에 제대로 주장한다면 억울하게 손해가 발생하는 일을 방지할 수 있습니다. 그런데 영업 가치 회수 문제로 곤란한 상황을 겪고 계신 분들 참 많으시죠. 점포를 양도양수 할 때 작성하는 상가 권리금 계약서 작성 관련 유의해야할 사항들을 하나하나 짚어보겠습니다.

기본적으로 경제적으로 큰 이득을 보는 사안이 아니라면 임대차를 승계하는 형태를 취하지 않는 것이 좋습니다. 왜냐하면 승계를 한다는 것은 최초 계약의 시점을 현재 내가 체결을 하는 때가 아니라 양도인 즉, 기존 임차인이 처음 건물에 들어온 시점으로 보는것을 의미하기 때문입니다. 다시 말해 내가 들어온 순간부터 10년의 갱신요구권을 확실히 보호받고 싶다면 승계는 웬만하면 피하시기 바랍니다. 충분한 기간 확보를 위해서 말이죠.

그리고 오랜기간 임대차를 이어오다보면 갖가지 문제가 생기기 마련이죠. 이런 상황을 대비하여 양도받는 대상과 그 내용에 대해 상대방과 합의한 사항을 최대한 상세한 기록으로 남겨두시는 것이 현명합니다. 

또한 종종 양도인이 경업금지약정을 위반하고 같은 종류의 가게를 근처에서 오픈하는 경우가 있습니다. 이는 매출의 하락으로 이어지겠죠. 자세하게 남은 기록은 이런 상황을 보다 쉽게 풀어나가는데 도움이 됩니다.

영업양도양수 과정을 무사히 마쳤는데 임대인이 협조적으로 나오지 않는 경우 흔하죠. 무리한 신규 조건을 요구하면서 동의하지 않는다면 받아줄 수 없다는 입장을 취하곤 하는데요, 이렇게 되면 부담감을 느낀 후임자가 권리금 약정을 깨면 또 다른 후임자를 찾아야합니다. 그런데 건물주는 계속하여 과한 조건을 강요할 테니 새로운  사람을 찾기 쉽지 않겠죠. 결국 기존 임차인은 영업 가치를 회수할 수 없게 됩니다. 

따라서 현행법에서는 이러한 문제가 생기는 것을 방지하기 위한 규정을 두고 있습니다. 건물주는 기존 세입자가 종료일 6개월 전부터 1개월 전  사이에 후임자를 찾아 주선행위를 하였을 때 법령에서 정한 특별한 사유 없이 직접 점포를 이용하겠다고 하거나 재건축을 할 예정이라는 등의 이유로 이를 방해해서는 안 됩니다. 만약 이로 인해 손해가 생긴다면 건물주는 이에 대한 책임을 져야합니다.

더불어 건물주가 직접 사용할 것이라는 이유로 신규 임대차를 받아줄 수가 없다고 확정적으로 말했다면, 별도의 상가 권리금 계약서 작성 필요 없이 바로 손해배상 소송을 제기할 수 있습니다. 하지만 최근 법원은 '확정적으로 체결 거절'했다는 사실을 굉장히 엄격하게 인정하는 경향이 짙으므로, 소를 제기하기 전에 미리 전문가의 상담을 받아보시길 권해드립니다.

그리고 양수인이나 양도인 어느 한쪽이 갑자기 변심하는 문제가 생길 수도 있죠. 그렇게 어느 한 당사자가 취소를 요구하는 상황을 가정해보겠습니다. 영업인수는 결국 임대차계약까지 무사히 성사되어야 최종적으로 성립하는 것이죠. 그렇기에 보통 양도인과 양수인의 책임 없는 사유로 인해 인수에 실패했다면 위약금 없이 서로 지급한 금원을 반환하고 파기한다는 특약을 계약 사항에 넣고는 합니다.

한쪽이 귀책사유를 가지고 있거나, 단순변심으로 파기를 원하는 상태라면 어떨까요? 양수인은 납부한 계약금을 포기하고, 양도인은 받은 금원의 2배를 전달하는 방식 즉 배액상환 해야 상가 권리금 계약서 작성의 효과를 물릴 수 있습니다.

경상북도 대구의 한 공간을 빌려 주점을 운영하던 B씨는 사정상 가게를 다른 이에게 넘기기로 결심하였습니다. 이내 후임자를 찾은 그는 상가 권리금 계약서 완성 후, 건물주에게 영업 가치 회수 협조를 요청했습니다. 그런데 임대인은 그와 그의 아들이 직접 공간을 계획이 있다며 이를 거절했습니다. 상황이 계획대로 흘러가지 않자 곤란해진 B씨는 본 법무법인의 문을 두드리게 되었습니다.

저희 법인이 사건검토를 마치고 신규임대차 체결을 요청하는 내용증명을 상대방에게 발송하였으나, 별다른 답변을 내놓지 않던 건물주는 곧 명도소송을 제기해왔습니다. 의뢰인은 권리금 손해배상 소송을 반소로 제기하였죠. 치열하게 변론 과정을 거친 결과 2023년 5월 30일, B씨는 대구지방법원으로부터 약 3600만원을 지급받으라는 판결을 받아볼 수 있었습니다.

위 사례에서 의뢰인은 좋은 결과를 받아볼 수 있었지만, 피해를 입었다고 해서 무조건 모든 소송에서 승소할 수 있는 것은 아닙니다. 판례 경향을 제대로 반영한 법리해석과 정확한 사실관계 파악이 함께해야 합니다. 또한 시간이 흐르면 흐를수록 증거를 수집하기 어려워지므로 상가 권리금 계약서 관련 분쟁이 촉발된 즉시 법률 전문가에게 전반적인 검토를 받아보시는 것이 큰 손해를 막을 수 있는 길입니다.