권리금 회수 방해 요인, 어떤 것들이 있을까?

경기가 안 좋은 상황에서 사업을 번창시키기란 참 어렵습니다. 밤낮없이 꾸준히 일하며 안정적으로 만들기 위해 노력하시는 영세상인 분들이 많은데요. 대부분의 상인들이 상가를 임대해 사업을 하시기 때문에 한 자리에서 꾸준히 영업하시는 건 하늘에 별 따기입니다.

 

상권을 발달시키고 사업을 번창시켰음에도 불구하고 어쩔 수 없이 가게를 정리하고 나와야 한다면 단순히 아쉽다 라는 감정이 문제가 아닙니다. 비용과 시간을 들여 발전시킨 가게를 두고 다른 골목에서 다시 처음부터 시작해야 한다면 다시 사업을 일으키기 위한 시간과 비용이 들어가는 것이 문제입니다.

 

상가건물 임대차보호법은 임차인의 안정적인 영업을 보호하고 있는데요. 2015년 5월 13일, 권리금 조항이 제정되면서 관행으로만 여겨졌던 권리금을 법으로 보호받을 수 있게 됐습니다. 이로 인해 상가 임차인은 계약기간이 끝나면 권리금을 회수해 그 비용으로 다른 곳에서 새롭게 장사를 시작하실 수 있는 것 입니다.

 

권리금은 상가건물에서 영업을 하는 자가 영업시설, 노하우, 영업상의 이점 등 유무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.

 

상임법 제10조의 4(권리금 회수 기회 보호 등) ①임대인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 만료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우엔 그러하지 아니하다.

 

 

이처럼 상임법은 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하지 못하도록 규정하고 있습니다. 그렇다면 위 조항에서 언급한 제10조 제1항 각 호의 사유는 어떤 것을 뜻할까요?

 

상임법 제10조 제1항

1. 임차인이 월세 3기에 달하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우

2. 거짓이나 부정한 방법으로 임차했거나 임대인 동의 없이 무단으로 전대한 경우

3. 서로 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 건물 전부 혹은 일부를 고의나 중대한 과실로 파손했거나 임차한 건물의 일부 또는 전부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우

5. 임대차 계약 체결 당시 재건축 사실을 구체적으로 고지했거나 안전 상의 이유로 재건축이 이뤄지거나 다른 법령에 의해 철거 혹은 재건축이 이뤄지는 경우

6. 그밖에 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

《임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하지 않아도 되는 정당한 사유》

▶신규 임차인이 보증금 혹은 차임을 지급할 자력이 없는 경우

▶신규 임차인이 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나 그밖에 임대차 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

▶상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우

▶임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

 

★ 주의 ★

- '상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우' 해당 조항을 몇몇 임대인 분들은 앞으로 자신이 1년 6개월 이상 비영리로 사용할 것이기 때문에 권리금 회수 기회를 보호하지 않아도 된다며 주장하시는 경우가 있습니다. 하지만 '아니한 경우'는 과거를 의미하기 때문에 임차인이 비영리로 사용한 사실이 있는 것으로 해석하는 것이 타당합니다.

 

 

2019년 5월 16일, 대법원은 계약갱신요구권이 없는 임차인도 권리금 회수 기회를 보호 받아야 한다고 판결 했습니다. 이로써 하급심에서 엇갈리고 있던 갱신요구권 여부에 따른 권리금 회수기회 보호 범위가 좀 더 넓어졌습니다.

 

하지만 대법원 판례의 의미가 모든 임차인이 권리금 손해배상 청구 소송에서 승소한다는 것은 아닙니다. 임차인이 신규 임차인 주선 행위를 얼마나 적극적으로 했는지 여부도 판결에 영향을 미칩니다.

 

상임법 제10조의 4 ⑤임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임 지급할 자력, 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관해 자신이 알고 있는 정보를 제공해야 한다.

 

법원은 임대인의 방해행위를 판단할 뿐만 아니라 임차인의 주선행위도 제대로 됐는지 판단합니다. 단순히 내용증명을 보내서 해당 날에 나와서 계약을 체결해달라고 했는데, 임대인이 그 자리에 나오지 않아 계약이 파기 됐다면? 재판부에서 임차인의 주선행위가 충분치 않았다고 판단할 가능성이 있습니다.

 

 

- 임대인의 방해행위로 인해 권리금 손해배상 소송 승소한 사례! -

 

• 의뢰인 : 임차인 K씨

• 업종 : 약국

• 기간 : 5년 이상

 

 

약국세입자 K씨는 2011년 경북 소재 상가건물을 임차해 약국 운영을 시작했습니다. 사업 안정화를 위해 노력해오고 있던 중, 상가 임대인이 변경 되었는데요.

 

오랜 기간 동안 영업을 할 수 있을 거란 기대와 달린 새 임대인 측은 17년 7월, '12월까지 상가를 원상회복하고 명도해달라'는 계약해지 통보를 해왔습니다.

 

좀 더 오래 장사를 하고 싶었던 임차인 K씨는 새로운 건물주와 협의를 시도했지만, 임대인 측의 입장은 완고했습니다. 이에 K씨는 더 이상의 협상이 불가능하겠다고 판단, 권리금 회수를 결정했습니다.

 

 

만료 2개월 전, 임차인 K씨는 평소 약국 영업에 관심 있던 신규 세입자를 구해 권리양도양수 계약을 체결했습니다. 이후 건물주에게 주선하며 신규 계약 체결을 요청했는데요. 건물주는 'K씨가 5년 이상 된 임차인이기 때문에(당시 계약갱시요구권 5년) 권리금 회수기회를 보호해야할 의무가 없다.'며 이를 거절했습니다.

 

결국 권리금 계약은 파기 됐고, K씨는 손해가 발생했습니다. 임차인 K씨는 건물주 상대로 손해배상 청구소송을 제기했습니다. 본 사무소는 분쟁 초기부터 소송까지 염두하며 업무를 진행해왔기에 소송 과정에서 임차인 K씨가 손해가 발생했음을 증거에 기반해 입증하며 재판을 이끌었습니다.

 

 

2018년 11월, 대구지방법원 임차인 K씨 전부승소 선고!

건물주는 임차인 K에게 1억 4,000여만 원을 배상하라

 

판시 이유: 상임법에서는 임대인의 임차인에 대한 '권리금 회수 방해행위 금지의무'에 대한 예외를 명시적으로 규정했는데, 해당 조항에는 임차인의 계약갱신요구권이 없는 경우는 포함되지 않았다. 또한, 영업기간이 길수록 재산적 가치가 더욱 형성된다고 보는 것이 일반적이므로 임차인의 권리금 회수기회는 보호 되야 한다.

 

자신이 어떤 권리를 보호 받는지 확실치 않으시다면

전문가를 통해 판단받고 대응하셔야 합니다.