세입자 원상복구 부족하다고 해서 곤란하신가요?

산에 가면 흙냄새를 맡으며 몸과 마음에게 휴식을 주고는 합니다. 그런데 이 흙냄새, 단순히 모래의 냄새가 아니라는 사실 알고 계셨나요? 사실은 방선균이라는 특정 토양 세균의 무리가 뿜어내는 냄새라고 합니다. 방선균이 만들어내는 화합물 중 휘발성이 강ㅎ한 지오스민이라는 물질이 있는데요, 이것이 비올 때 강하게 맡을 수 있는 흙냄새의 주 성분입니다. 사실 단순히 흙의 냄새인줄 알았던 것이 세균의 것이라고 생각하니 참 신비롭습니다.

사실 모르는 것을 새롭게 알게 되면 해당 현상을 바라보는 것에 대한 시선이 변화하게 됩니다. 그리고 문제가 되는 것이더라도 보다 쉽게 접근하여 해결할 수 있게 되죠. 오늘은 점포를 빌려서 장사를 하는 사람들이 임대인과 다툼이 생겼을 때 알고 있으면 유익한 정보를 공유해보고자 합니다. 생각보다 임대차 계약기간이 끝나갈 무렵 건물주와 갈등을 겪게 되어 보증금을 제대로 돌려받지 않는 일이 많습니다. 본래 점포를 나가는 것과 보증금을 돌려받는 것은 동시이행관계에 있는데도 말이죠. 역시 만료시기에 일어나는 다툼은 대체로 세입자 원상복구 범위 관련 논쟁입니다. 

임대인과 세입자의 입장이 다르기 마련입니다. 전자는 최대한 깔끔하게 비우고 나갔으면 하고, 후자는 최대한 덜 소모하고 빨리 나가고자 합니다. 과연 임차인의 철거 의무는 어디까지 있는 걸까요? 대법원 판결에 의하면 원칙적으로는 임차인이 처음 건물에 들어갔을 당시의 모습으로 만들어 두면 됩니다, 물론 별도로 이에 대해 특약사항으로 약정한 바가 있다면 그에 따라야 합니다. 하지만 기본적으로는 자신이 설치한 시설만 제거하고 나가면 된다는 것입니다.

그런데 한 가지 의문이 드는 구절이 있으실 텐데요, 얼마나 인테리어를 하고 들어갔든 전부 철거하여 공실로 만들고 나와야 한다는 조항은 세입자에게 불리하여 무효 아닐까요? 강행규정에 위반하는 내용이 아닐까하는 생각이 듭니다. 하지만 그렇지 않습니다. 원상회복에 대한 내용은 임의규정입니다. 당사자들끼리 합의한 내용대로 효력이 생기는 것이죠. 그러므로 더욱 계약서의 모든 내용을 꼼꼼히 살피시는 것이 중요하겠습니다.

또 하나 양도양수 계약서를 작성하는 시점에 확인해야할 중요한 부분이 있는데요, 내가 승계의 형태로 점포를 받고 들어가는 것이 아닌지 여부입니다. 승계의 형태로 들어가는 것은 추천 드리지 않습니다. 이런 형태로 포괄양도양수하면 이전 임차인의 지위를 그대로 차지하는 모양새가 되기 때문에 철거 의무까지 모조리 넘겨받게 될 가능성이 높습니다. 

양도인으로부터 영업을 양수했다고 해서 그가 설치한 시설을 모두 제거할 책임까지 양수하는 것은 아니라는 점 알아두시기 바랍니다. 물론 승계의 모습으로 거래가 이루어지는 케이스는 흔하지는 않습니다.  하지만 조금이라도 문제의  소지가 있어 보인다면 전문변호사에게 사전 검토를 받아보시는 것이 추후 세입자 원상복구 분쟁에 휘말리는 것을 방지할 수 있습니다.

그런데 이런 건물주들도 있죠. 벽지의 색이 변했으니 도배를 새로 하고 가라거나 바닥이 마모되었으니 장판을 새로 하고 가라고 합니다. 크게 훼손된 것이 아니고 그저 평범하게 일상적인 사용을 하다 보니 생긴 손상까지 모두 공사하고 나가야할까요?

정답은 ‘아니오.’입니다. 예를 들어 승용차를 렌트했다고 가정해봅시다. 운행을 하면서 당연히 타이어가 닳겠죠? 그렇다면 이 마모된 타이어까지 교체하고 차를 반납해야하나요? 아닙니다. 보통 렌트 비용에 이런 바퀴 수리비도 포함되어있다고 보죠. 건물의 경우도 마찬가지입니다.

법원의 판결에 의하면 통상적인 이용으로 인해 생긴 손상은 임차인이 회복시킬 의무가 없다고 합니다. 그러므로 세입자 원상복구 책임이 있는 영역은 모두 철거를 했음에도 불구하고 건물주가 여전히 부족하다며 공사를 종용하고 보증금을 돌려주지 않는다면 더 이상 공사를 요구대로 더 해줄 필요 없습니다. 전문가와 함께 보증금 반환소송을 준비해야하는 때입니다.

보증금을 인질로 잡혀 곤란한 상황을 겪었던 임차인의 사례를 하나 소개해드리겠습니다. L씨는 서울의 한 상가에서 음식점을 운영해왔는데요, 장사 경력이 꽤 쌓이자 마침 만료일이 다가오니 가게를 양도하고 나가기로 마음먹었습니다. 그래서 가게를 이어받을 사람을 구하여 임대인에게 계약 체결을 부탁했는데요, 그는 매몰차게 이를 거절하였습니다. 이유인즉 그는 건물을 매매할 계획이 있어서 새로운 사람을 받아줄 수 없다는 것이었죠. 더불어 점포를 팔아야하는데 공사가 제대로 되어있지 않으니 어서 철거를 마저 진행하라면서 보증금도 돌려주지 않았습니다.

제멋대로인 임대인의 태도에 혼란스러웠던 L씨는 본 사무소의 도움을 받아 문제를 해결하기로 하였습니다. 저희는 먼저 의뢰인의 책임 범위를 정확히 파악하여 이제 더 이상 세입자 원상복구 공사를 더 진행해야할 이유 없음을 강하게 밝혔습니다. 계속된 압박에 상대방은 부담감을 크게 느꼈고 결국 2022년 10월 L씨는 보증금 전액을 무사히 돌려받을 수 있었습니다.

이렇게 성공을 거둔 사례까지 살펴보았습니다. 마지막으로 미래의 분쟁을 방지하기 위한 좋은 방법 하나 더 알려드리겠습니다. 바로 처음 건물에 들어갈 때의 공간의 모습을 사진이나 영상으로 남겨두는 것입니다. 보통 세입자 원상복구로 다툼이 생기는 것은 책임범위에 대한 문제입니다. 그런데 처음 들어올 때 점포가 어떤 모습이었는지 기억이 잘 나지 않거나 상대방과 주장하는 바가 달라 자신 있게 대응할 수 없고 문제가 더 꼬이고는 합니다. 처음부터 자료를 남겨둔다면 추후 사실관계로 불필요하게 다투는 일은 막을 수 있습니다.

정확한 법률적 지식이 없이 대응할 경우 시간과 비용이 비효율적으로 소모되고 또한 불필요한 손해가 생길 수 있습니다. 전문가의 조언이 필요한 분들은 고민하지 마시고 연락주세요. 성심성의껏 안내 도와드리도록 하겠습니다.