월세 계약기간 중에 문제 있던 임차인 내보내려면

독수리를 생각하면 용맹하게 다른 동물을 사냥하는 모습이 떠오를 것입니다. 하지만 그렇지 않은 종도 있습니다. 우리나라에서 겨울을 보내는 독수리들은 따로 사냥을 하지 않고 짐승의 사체를 먹습니다. 그런데 점점 길거리의 사체가 줄어들면서 이들의 먹이가 줄어들고 생존률이 20% 미만으로 떨어졌습니다. 이 독수리들은 환경부가 지정한 멸종위기 야생생물 2급인데요, 이들을 보호하기 위하여 사람들이 독수리 식당을 전국 곳곳에 마련했습니다. 인근 농가에서 동물 사체를 구입하여 제공하는 것이죠.

멸종위기종인 독수리들이 멀리 날아 우리나라로 들어오면 몹시 반갑지만, 월세 계약기간 중에 차임도 내지 않고 공간을 이용하는 세입자는 반가울 수 가 없죠. 건물주의 재산권을 보호하기 위해서는 이런 월세 임차인 내보내는 것이 적절히 가능해야할 것입니다. 오늘은 그 방법을 정리해봅니다.

상가 임차인을 건물주 뜻대로 내보내는 것이 과거만큼 쉽지 않아졌죠. 2018년 10월 16일 상가임대차보호법의 개정이 이루어졌기 때문입니다. 상임법은 10년 갱신요구권, 임대료 인상률 제한 등 강력하게 세입자의 권리를 보호하고 있죠. 하지만 이들도 스스로의 의무를 해태하는 일을 저지른다면 내보낼 수 있도록 하고 있습니다.

먼저 갱신요구권 살펴봅니다. 임차인이 종료 6개월 전에서 1개월 전 사이에 갱신을 요구하면 건물주는 재계약을 해줘야합니다. 물론 법률에서 이를 거절할 수 있는 8가지 사유를 제시하고 있습니다. 예를 들어 차임 3기 연체, 무단 전대, 건물훼손 등이 있습니다. 만약 임차인에게 이러한 귀책사유가 있다면 갱신을 거절해도 되는 것은 물론, 권리금도 보호해주지 않아도 됩니다.

여기서 잠깐, 그렇다면 3기 연체는 어떻게 판단하는 것일까요? 이는 단순히 횟수로 판단하는 것이 아니라 누적 액으로 판단합니다. 종종 세입자가 월차임을 늦게 내는 경우가 있는데요, 3개월 치가 되기 전에 갚았다면 이는 귀책사유가 되지 않습니다. 

또한 연체는 연속되지 않아도 됩니다. 밀린 금액의 총합이 3기분에 달한다면 월세 임차인 퇴거가 가능합니다. 하나 추가로 알아두셔야 할 것은 2020년 9월 29일부터 2021년 3월 사이에 생긴 연체액은 이러한 판단을 할 때 고려되지 않습니다. 코로나 특례기간이기 때문입니다.

세입자는 영업 가치를 회수할 기회도 보호받는다는 사실을 잊으셔서는 안 됩니다. 10년 넘게 오래 장사한 임차인들도 권리금을 받고 나갈 수 있으므로 결코 쉽게 점포를 돌려받을 수 없습니다. 

더불어 손해배상소송을 당하지 않도록 조심해야합니다. 월세 계약기간 종료일 6개월 전에서 만료시점 사이에 세입자가 새로운 사람을 구해서 신규 임대차 계약을 체결해달라고 할 때 특별한 이유 없이 이를 거절하거나 방해하여 손해가 발생하면 임대인은 이에 대해서 책임을 져야 합니다.

신규임차인에게 현저히 고액의 임대료 조건을 요구하는 것, 영업 양수인으로부터 양도인에게 권리금이 전달되는 것을 방해하는 것 등 모두 방해 행위로 인정될 수 있습니다. 건물이 매매될 예정이므로 몇 년 만 있다가 나가라는 것도 마찬가지입니다. 섣불리 행동했다간 거액의 배상금을 물어줘야 하는 상황이 될 수 있습니다. 따라서 걱정이 되신다면 전문가의 자문을 미리 받아보시길 추천 드립니다. 

S씨는 서울 동대문구 소재의 상가를 소유하고 있었는데요, 식당을 운영하는 세입자가 계속 차임을 제대로 내지 않아 고민이 많았습니다. 식당주인은 S씨의 건물에서 오랫동안 영업을 해왔기에 수차례　기회를 줬는데요, 결국 3기 연체가 되었고 이후로도 미납이 반복되었습니다. 마침내 보증금까지 모두 공제된 상태가 되자 더 이상 기다려줘서는 안되겠다고 생각한 그는 본 법무법인을 선임하여 명도를 진행하게 되었습니다.

본 사무소와 의뢰인은 바로 해지통보에 들어갔고, 점유이전금지가처분 신청과 건물인도소송을 차례차례 시작하였습니다. 그렇게 치열하게 법적공방을 이어간 결과 2022년 7월 15일 의뢰인 S씨는 서울북부지방법원의 조정결정으로 월세 임차인으로부터 점포를 돌려받고 미납 임대료를 받을 수 있었습니다. 

권리금 손해배상을 제기하는 세입자들 중에서는 종종 예상치 못할 정도로 과한 배상금을 요구해오는 경우가 있습니다. 따라서 이러한 부분을 최대한 잘 방어하고 추가적인 피해 없이 안전하게 명도를 받을 수 있도록 하는 것이 중요합니다. 이를 위해서는 임대료, 월세 계약기간, 특약사항 등 현황에 대한 꼼꼼한 검토와 철저한 증거수집이 필수입니다. 실수 없는 절차의 진행을 원하신다면 부동산 임대차 법률 전문가의 도움을 받아보세요.