상가임대차계약서 효력, 어디까지 인정되나 [중기이코노미]

 

 

 

임차인의 경우, 불리한 계약임을 알면서도 체결하시는 경우가 종종 있습니다. 제 3자의 입장에선 불리한데 왜 계약을 체결하냐고 할 수 있지만, 현실은 그렇지 않습니다. 아무리 법적으로 대등한 당사자로서 계약을 체결한다고 해도, 실제론 경제적 약자인 임차인에게 일방적으로 불리한 계약이 체결되는 경우가 자주 있는 것 인데요.

 

상권이 발달하고, 손님이 많은 상가일 수록 이런 경향은 더 짙기도 합니다. 세입자 입장에서는 큰 일이야 있겠나 싶어 추후 큰 문제가 될 수 있음에도 이를 인지하지 못하고 계약을 체결하기도 합니다.

 

 

 

임차인에게 불리한 특약사항이 어떤 것이 있는지 알아보고, 실제로 어떤 효력이 있는지 살펴보겠습니다.

  

 

1. 월세 2개월 미납 시 계약해지 한다.

 

본 사무소로 전화 주시는 사유 중 가장 많이 문의하는 것이 바로 '월세 2개월 미납 시 계약해지' 조항 입니다. 이런 특약을 맺었는데 실제로 효력이 있는가에 대한 질문 입니다.

 

 

답만 먼저 말씀 드리자면 '무효' 입니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인이 3기 차임액에 달하는 금액을 연체했을 때, 계약해지가 가능하다고 명시하고 있습니다. 만일 특약으로 2기 차임액에 달하는 금액만 여체해도 해지할 수 있다고 체결했다고 해도 마찬가지 입니다. 이러한 계약내용은 강행규정인 상임법에 반하는 것이므로 무효인 것 입니다.

 

 

∴ 주택임대차보호법은 월세 2기 연체 시 계약해지가 가능합니다.

 

 

2. 건물이 팔리면 언제든지 나가야 한다.

상임법 상 임차인은 계약갱신을 요구할 수 있는 권리가 있어 적어도 10년의 임대차기간은 법으로 보장되고 있습니다. (구법 5년, 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약은 10년 해당) 하지만 위 계약 내용은 10년의 기간을 보장하지 않고 임대인에게 언제든 해지할 수 있는 권한을 준 것으로 보이는데요. 그렇기 때문에 앞에서 언급했듯이 강행규정에 반하는 내용으로 무효 입니다.

 

 

3. 권리금은 일체 주장하지 않는다.

'권리금을 일체 주장하지 않는다.'는 내용도 상당히 많은 분들이 특약사항으로 체결하고 있습니다. 임대인은 임차인과 계약이 만료 되고 건물을 자신이 사용하려는 등의 이유로 신규임차인 주선을 받아들이지 않거나 혹은 권리금 상당의 보상을 해주지 않겠다는 것 입니다. (임대인이 권리금을 무조건 줘야한다는 뜻은 아닙니다. 만일 임대인이 직접 사용하고 싶으시다면, 권리금 상당의 보상을 상호 합의 하에 임차인에게 지불하고, 임대인이 자신이 원하는 신규임차인을 데려오고 싶다면 해당 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지불하면 됩니다.)

 

이는 임차인이 임대인에게 권리금을 주장하지 않으며, 권리금 회수기회의 보호 또한 포기한다는 내용으로 볼 수 있는데요. 이 또한 강행규정에 반하는 것으로 효력이 없습니다. 즉, 계약 내용으로 특약사항을 체결했지만 임차인은 일정한 요건을 갖춰 임대인에게 권리금 회수기회를 보호해 줄 것을 요구할 수 있습니다.

 

 

 

하지만
만일 무효인 계약내용으로 제소전 화해까지 받은 경우에는 조금 달리 보아야 합니다. 대법원은 재심의 절차에 의해 구제받는 것은 별론으로 하고, 강행규정에 반하는 내용일지라도 제소전 화해를 신청해 법원이 작성한 화해조서의 내용은 효력이 인정된다는 입장 입니다.

 

 

만약 위 계약내용대로 화해조서가 작성되면, 임차인에게 불리한 계약의 효력이 인정되고 그에 따라 재판을 받을 것도 없이 명도, 강제집행까지 당할 수도 있다는 것 입니다.

 

 

물론, 제소전 화해를 신청할 때 명백히 강행규정을 위반한 내용으로 제소전 화해를 신청한다면 법원에서 충분히 심사한 뒤 해당 내용을 삭제 혹은 수정할 것을 요구해 문제를 미연에 방지하고는 있습니다.

 

 

계약서에 작성한 내용은 강행규정 위반되는 경우 등을 제외하면 어느 쪽에 불리하더라도 당사자들은 이를 준수할 의무가 있습니다. 그렇기 때문에 임차인들은 계약체결 시부터 부당하게 불리하다고 생각되는 내용이 있으면 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다.

 

 

특히 소송절차를 거치지 않고 바로 집행까지 가능하게 하는 제소전 화해를 받는 경우라면, 더욱 더 충분한 상담을 받아야 예상하기 어려운 장래의 손해가 발생하는 것을 피할 수 있습니다.

 

관련 내용 정하연 변호사 칼럼

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