지상물 매수청구권 꼭 알아두셔야합니다!

모두가 부러워하는 건물주라고 해도 건물을 세울 땅까지

소유하기는 보통 어려운 일이 아닌데요.

그래서 대부분의 건물주는 계약을 통하여 땅을 빌리는 

 임차인의 성격까지 갖게 되는 경우도 많습니다.

그렇다면 토지임대차 계약이 만료되어 땅 주인이

계약연장은 없을 것이라고 고지하며 원상회복을 요구하면

남은 건물들은 어떻게 해야 하는지 제대로 알고 계신가요?

 

 

 

 

그때 행사하실 수 있는 대표적인 권리인 지상물 매수청구권에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

우선 원상회복이란, 계약 시 원래 있던 상태 그대로 만들어 놓으라는 말인데요.

계약이 끝났다고 해도 멀쩡한 건물을 부수는 것은 국가 경제적으로 봐서도

전혀 좋을 것이 없기 때문에 민법 제283조에서 이에 대한 사항을 규정하고 있습니다.

 

임대차 계약이 종료한 경우 건물이 현존하고 있는 상태라면 토지임차인은

임대인에게 계약을 갱신해줄 것을 청구할 수 있고, 만약 땅 주인이 연장을

거절한다면 지상물에 대하여 매수청구를 할 수 있다고 하고 있습니다.

정리하면, 계약갱신을 해주지 않으면 땅 위에 있는 건물은 구매하라고

청구할 수 있는 권리가 있다는 의미입니다.

 

 

 

 

이러한 권리를 행사할 수 있는 요건에 대하여 알아보면

우선 계약이 존속기간 만료로 인한 해지여야 합니다.

이 말은 2회의 차임연체나 무단 전대 등으로 임차인 귀책으로 인하여 계약이

해지된 경우에는 행사 할 수 없다는 말인데요. 2회의 차임연체에서

주의하실 점은 월세가 2개월 연속으로 밀린 것뿐만 아니라 누적해서

밀린 금액이 2개월 월세만큼이 되는 때를 말한다는 것입니다.

 

 

 

 

그다음 요건으로 임대차 만료 시 지상물이 현존하는지 여부인데요.

목적물이 멀쩡하게 있지 않다면 당연히 매수 청구권을 행사하는데

 문제가 있을 거라고 예상할 수 있는 부분입니다.

다만 여기서 목적물이 남아 있다는 것은 단순히 남아 있는 것을

넘어 지상물로서의 가치가 남아 있어야 한다는 것인데요.

여기서 대상은 계약 당시 있던 건물이든 동의를 받고 신축한 건물이든

제한되지 않는 것 역시 기억해두셔야 합니다.

 

 

 

 

이 부분에서 많은 분들께서 궁금해하시는 사항이 몇가지 있는데요.

우선, 무허가 건물은 어떻게 되는지가 있습니다.

판례에서는 허가되지 않은 건물도 대상이 될 수 있다고 판시하였는데요.

그렇다면 건물이 다른 사람의 땅과 걸쳐져 세워진 경우는 어떨까요?

판례에서는 구분해서 소유할 수 있는 객체가 되는 부분만을

청구할 수 있다고 판시하였습니다.

 

 

 

 

그리고 땅이 양도 양수된 경우에는 어떻게 볼까요?

만료 당시 땅 소유자에게 행사해야 하지만

이미 상대가 소유권을 상실했다면 청구할 수가 없는데요.

하지만 땅을 빌린 사람이 이미 충분한 대항력을 갖춘 상태라면

양수인에게 청구할 수 있다고 하는 등 대항이 가능하다고

손을 들어 준 판례도 있습니다.

 

 

 

 

마지막 요건으로 토지 소유자가 갱신을 거절해야 한다는 것입니다.

계약 만료 시 먼저 갱신을 요청했는데도 불구하고 이를 거절했을 때

행사할 수 있다는 것인데요. 만약 해지통보를 먼저 받으셨다면

바로 행사하는 것도 가능합니다.

 

 

 

그렇다면 이런 요건을 갖추고 권리가 있다는 건

알았는데 어떻게 행사해야 하는 걸까요?

앞서 살펴본 의무들이 충실히 이행되어 있다면

특별한 형식은 필요하지 않습니다.

그리고 지상물 매수청구권을 행사했다면 목적물의

가격에 대하여 협의를 거치고 협의에서

합치가 이루어지지 않으면 소송을 통하여

감정평가를 받고 진행하시면 됩니다.

 

 

 

 

이렇게 토지임차인이 계약만료 시 지킬 수 있는 대표적 권리인

지상물 매수청구권에 대하여 알아보았는데요.

권리를 행사하기 위해선 자신의 권리를 알고 있는 것이 가장 중요하며

의무를 충실이 이행하면서 대비하고 분쟁이 있을 시

전문가를 통하여 빈틈없이 대처하시길 바랍니다.