상가건물 임대차보호법 묵시적 갱신 이해하기

 

 

 

 

 

법에 대한 접근성이 좋아지다보니

관심있는 법령에 대하여 혼자서

공부하기 쉬어지기도 했고 

또 실제로 공부하는 분들도 

늘고 있는 요즘입니다. 

 

예를 들어 상가를 운영하고 있으시다거나

관심이 있으신 분들이라면 실제로

공부를 하시면서 도움을 얻는

경우도 많이 있는데요.

 

 

 

 

아무래도 혼자 하다보니 다소 이해하기

힘든 부분들도 종종 있기 마련입니다.

그중에서 상가관련 이슈 중

한번쯤 어려움을 느꼈을 부분이 있는데요. 

상가건물 임대차보호법 묵시적 갱신이

바로 그것입니다.

 

계약기간을 따지는 것이 굉장히

중요한 상가계약에 있어

묵시적 갱신은 반드시 알아두셔야

하는 개념인데요.

 

 

 

 

상가건물 임대차보호법 뿐만 아니라

민법에도 해당하는 영역이 있기 때문에

공부하기 다소 까다로운 부분이 있습니다.

 

개념부터 유의하실 점에는 어떤 것이

있는 지 차근차근 알아보도록 하겠습니다.

 

우선 근거가 되는 법령부터 살펴보겠습니다.

 

상가건물 임대차보호법 제 10조의 4 는

임대인이 계약 만료 6개월전부터 1개월 전까지

임차인에게 계약갱신 거절의 통지나

조건 변경의 통지를 하지 않은 상태로

기간이 만료되었을 경우에,

전 임대차 계약과 동일한 조건으로

다시 임대차 한것으로 본다고 하며

이 기간은 1년으로 한다고 명시하고 있습니다.

 

 

 

 

실무적으로 굉장히 많이 쓰이고 있는 개념인데요.

처음에만 계약서를 쓰고 계약기간이 만료되었는데도

별 얘기 없이 쭉 영업을 이어오고 계신 분들이

이 묵시적 갱신에 해당한다고 생각하시면 됩니다.

 

다만 여기서 유의하실 개념으로

상가건물 임대차보호법상과 민법상

묵시적 갱신으로 구분 된다는 것인데요.

 

대통령령에서 정한 기준 즉

이른바 환산보증금을 초과하는지 여부에 따라

어떤 법에 적용을 받는 지가 달라지게 됩니다.

 

 

 

 

 

그렇다면 민법에서는 어떻게 말하고 있는지

관련 법규정을 살펴보고 비교해보도록 하겠습니다.

 

민법 제 639조는 제 1항에서 임대차기간이 만료된 뒤

임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않았다면

전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로

본다고 하고 있습니다.

 

 

 

 

혹시 차이점을 눈치 채셨나요?

1년이라는 기간을 제시하고 있는 상가건물 임대차보호법과

 달리 민법에서는 기한의 정함을 두고 있지 않습니다.

어떤 법의 적용을 받는 지 모르고 묵시적으로

갱신해 온 분들이 많기 때문에

이에 대하여 별다른 중요성을 못 느끼실 수도 있지만

굉장히 큰 차이를 갖게 되는데요.

 

 

 

2018년 10월 16일 상임법 개정으로 인하여 

임차인분들은 계약갱신요구권을 기존 5년에서 10년으로

 보호기간이 늘어나게 되었는데요.

적용대상이 법 개정일을 기준으로 새로 체결되었거나

갱신된 계약만이 적용을 받기 때문입니다.

즉 계약갱신요구권 10년 보장의 적용대상인지

여부를 판단하는데 있어서 굉장히 중요한 것입니다.

 

 

 

 

또한 계약해지를 할 수 있는 주체에도 차이가 있는데요.

묵시적 갱신의 경우 임차인만 계약해지를 할 수 있는

상임법과 다르게 민법은 건물주 역시도 계약 해지를

요구할 수 있기 때문에 꼭 알아두고 계셔야합니다.

 

편한만큼 실무적으로 많이 쓰이는 묵시적 갱신으로

인하여 혹시라도 생길수 있는 손해를 차단하기 위하여

환산보증금을 초과하는 상가의 경우 반드시

계약 만료기간에 맞춰서 다시 계약서를

작성하시는 것이 좋은데요.

 

 

 

 

계약내용과 지역별로 기준선이 다르기 때문에

혼자 파악하시기 다소 어려울 수 있습니다.

하지만 계약갱신에 관련되어 직접적으로

상가를 비우고 나와야 할 수 도 있는 사항이기

때문에 문제가 예상되거나 본인의 계약에 대하여

확실하게 판단이 어려운 경우

전문가를 통하여 사전에 상태를 파악하셔서

손해를 방지하시기 바랍니다.