상가건물 임대차보호법 10년 확실히 알고 가기

 

 

 

 

 

상가임대차계약을 체결한 분이시라면

임대인과 임차인 모두 관심을

가질 수 밖에 없는 것이

계약에 있어서도 핵심적으로

작용하는 계약갱신입니다.

상호간 이해관계가 다르기 때문에

법에서 정해주고 있는 가이드라인이

중요한 이유이기도 한데요.

 

이러한 계약갱신에 있어서

상가임대차보호법이 보호를 해주고 있다는 것은

많은 분들이 알고 계십니다.

그러나 정작 몇년의 보호를 받는지,

본인이 적용대상인지 여부는 제대로 모르는

분들이 많으신데요.

 

 

 

 

 

개정을 통하여 계약갱신요구권이

상가건물 임대차보호법 10년의 보호를

하기 시작한지도 이제 2년 차가 되고 있기

때문에 확실히 이해할 수 있도록

알아보겠습니다.

 

 

우선 가장 중요한 사항은 무엇보다 적용 시점인데요.

 법이 개정된 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결한 계약이나

 갱신되는 계약에 대해서 10년 보호가 적용 된다는 것입니다.

만약 예를 들어 2018년에 체결한 계약이라고 하더라도 

개정 일 전에 이루어진 계약이라면 10년보호의 

적용대상이 되지 않는 것입니다.

 

 

 

 

 

그렇다면 이렇게 적용대상이 된다면 어떤 효과가 있을까요?

상가건물 임대차보호법은 계약갱신 요구권에 대하여 

임대차 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에

세입자가 건물주를 상대로 계약을 갱신해달라고 요구한다면

건물주는 이를 정당한 사유 없이 거절할 수 없다고

규정하고 있습니다.

 

 

 

 

 

여기서 말하는 거절할 수 있는

 정당한 사유에 대하여 먼저 살펴보고 가겠습니다.

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첫 번째로 3개월분의 월세미납이 있습니다.

여기서 3개월분의 월세는 3개월 연속으로 연체하는 것을

의미하는 게 아니라는 점을 기억하셔야 합니다.

 연체한 금액을 이미 납부하셨다고 하더라도 3개월분

예를 들면 월세가 100만원일 경우 밀렸던 금액이 총 300만원을

 넘게 된 이력이 있다면 갱신권을 주장하실 수 없습니다. 

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그외 사유들중에서 가장 분쟁이 많이 일어나는 경우는

 재건축을 사유로 하는 경우인데요.

정당한 재건축으로 인정받기 위하여 필요한 사유들로

 계약 체결 당시 공사 계획을 구체적으로 고지하셨거나

노후가 심해서 안정상의 문제가 있는 경우,

다른 법령에 의해 재건축이 이뤄지는 경우등이 있습니다.

 

 

 

 

 

그리고 유의하셔야 하는 사항으로 계약연장을 할 때

 묵시적으로 갱신한 경우가 있습니다.

계약만료시점이 지나도록 계약당사자간 다른 얘기없이

기존 계약의 약정에 따라 영업을 계속하면 서로 동의하에

계약이 연장되었다고 보는 것을 말하는데요.

 

 

 

 

기본적으로 묵시적으로 갱신한 계약이라고 해도

2018년 10월 16일 이후에 갱신되었다면

계약갱신요구권 10년 보호의 적용을 받습니다.

다만 여기서 환산보증금 초과여부를 따져보셔야하는데요.

기준선을 초과하는 상가의 경우 상가임대차보호법이

아닌 민법의 적용을 받는다고 언급했었는데요.

 

민법의 적용을 받을시 기간의 약정이 없는

임대차계약으로 보기 때문에 이러한

상가건물 임대차보호법 10년의 적용대상

여부를 판단하는데 어려움이 따를 수 있습니다.

 

 

 

 

그렇기 때문에 환산보증금을 넘는 상가라면

번거롭더라도 계약갱신시점이 오면

꼭 계약서를 작성하시는 것이 필요합니다.

 

 

 

 

그렇다면 만약 10년 적용을 받지 못해서

 계약갱신요구권을 주장할 수 없을 때

임차인이 할 수 있는 권리에는 어떤 것이 있을까요?

그동안 영업을 하면서 쌓아오신 권리금 회수기회

보호를 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

이렇게 상가건물 임대차보호법 10년 보장에

대하여 적용대상과 알아두셔야 할 개념을

살펴보았는데요.

 

임대차계약에 있어서 핵심적인 사항인 만큼

반드시 알아두셔야 합니다.

그리고 이후 법적인 분쟁이 예상된다면

전문가를 통하여 본인이 가지고 있는

권리를 주장하여 손해가 발생하지 않도록

적절한 대처로 지키시길 바랍니다.