임차인이 안나갈때 명도절차를 진행하자!

임차인이 안나갈때 명도절차를 진행하자!

 

 

건물주 분들이 딜레마에 빠질 때가 있습니다.

상가 임차인이 월세를 한번 두번 밀리기 시작할 때입니다.

 

주택, 아파트 등을 포함한 일반 임대차의 경우에는

세입자가 2기 분의 월세를 연체했을 때

건물주가 계약해지를 통보할 수 있고,

 

상가의 경우에는 특별법의 적용을 받아

임차인이 3기 분의 차임을 연체했을 경우

건물주는 해지통보를 할 수 있고

권리금회수 등을 보호하지 않습니다.

 

 

 

그러나 월세는 내지 않으면서

상가건물을 비우지도 않으려고 하는

임차인을 대처할 때

이를 소송으로 진행해야 할지

아니면 조금 더 믿고 기다려야 할지

고민하는 분들이 많이 계십니다.

 

대부분의 사례를 봤을 때

월세를 한번도 안 밀리는 사람은 있어도

한 번만 밀리는 사람은 없습니다.

 

분명히 지급해야 하는 공과금과도

같은 것인데 건물주에게 납부한다는 이유로

임대차계약을 쉽게 보고

낼 돈이 없으니 월차임을 내지 않겠다는

식으로 대응을 하는 겁니다.

 

이렇게 신뢰관계를 파괴한 상태라면

3기 연체 상황에서 즉시 명도소송 대응을

시작해야 합니다.

 

 

 

만약 3기 연체를 했다가 이를 다 갚았다고 하더라도

연체한 "사실"이 있는 경우 재계약 시점에서

임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다.

물론 이 때도 임차인의 권리금회수기회는 보호되지 않습니다.

 

그러나 단순히 장사가 덜 된다는 이유로

월세를 미납하는 상황이 아닌

어떤 분쟁이 생겨서 월세가 지급되지

않는 것이라면 이는 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

 

 

 

임차인에게는 필요비청구권이 존재하는데

목적물의 현상유지비용을 말합니다.

보일러를 수리하거나 누수가 된 어느 부분을

고친다거나 하는 문제가 포함될 수 있는데

종료 전에도 즉시 상환을 청구할 수 있고

협의가 된다면 월세에서 공제하고 지급하는

방법도 용인될 수 있습니다.

 

그러나 이 비용상환청구권은 이를 포기하는 약정이

유효한 임의규정이기 때문에

임대차특약에 따라 임차인은 주장할 수 없을

가능성이 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

 

별다른 특약이 없었다고 가정할 때

임차인이 누수를 사유로 3개월 치 월세를

미납해버리는 일이 종종 발생하는데

이에 대해 법원은 명도소송에 대해

건물주의 손을 들어줬습니다.

임차인 측이 주장하는 미납사유를 받아들이지

않은 것인데, 자세한 내용은 아래 링크에서

확인이 가능합니다.

 

http://sanggalawyer.com/?p=27809

상가변호사닷컴 | [서울-차임연체 명도소송] ‘임대인 대리’ 2017.5.10. 승소판결

 

 

 

그리고 분명 3개월 연체의 상황이 발생했었고

이후 지급이 되었지만 임대인은 이런 사실이

발생했다는 이유만으로도 계약갱신거절 통보 및

명도소송이 가능합니다.

 

경남 지역의 상가건물 소유자 H씨는

임차인에게 3개월 치 월세를 못 받은 사실이 존재했고

이를 사유로 임차인의 갱신요청을 거절합니다.

 

그러나 임차인은 이를 받아들일 수 없다며

명도 통보에 불응했고, 결국 소송을 제기했습니다.

 

법원에서는 임차인이 먼저 신뢰관계를 훼손했기 때문에

3기분의 차임액을 연체한 것이 단 하루라고 할지라도

계약갱신 거절 통지가 유효하다고 판시했습니다.

 

http://sanggalawyer.com/?p=27799

상가변호사닷컴 | [김해-차임연체 명도소송] ‘임대인 대리’ 2019.6.27. 승소판결

 

 

단순 명도소송의 경우 발빠른 대응이 필요합니다.

상가변호사 닷컴은 최소 비용으로 최단시간 고효율을

목표로 명도소송을 진행하고 있습니다.

 

자세한 안내는 아래 링크에서 확인 가능합니다.

 

http://sanggalawyer.com/?page_id=22001

상가변호사닷컴 | 상가 명도