상가건물 임대차 계약기간 갱신요구와 연장사례

상가건물 임대차 계약기간

갱신요구와 연장사례

 

 

 

상가건물 임대차보호법이

2018년 10월 16일 개정되었다.

벌써 시행 1년이 훌쩍 지났다는

사실이 새롭게 느껴진다.

 

사실 이 법은 이전부터 존재했다.

하지만 많은 분들이

2018년에 상가임대차법이

아예 새롭게 생겨났다고 생각한다.

 

과거에는 계약갱신요구권이

총 5년 간 보호되었다.

계약 종료 6개월 전에서

1개월 전 사이에

임차인이 갱신을 요청하면

임대인은 거절할만한

정당한 사유가 없는 한

이를 들어줘야 한다.

 

 

상가변호사 닷컴

 

이런 막강한 임차인의 권리가

2018년 10월 16일 이후

최초로 체결되는 계약 혹은

갱신된 계약에 대해서

총 10년의 기간동안 보호되는 것이다.

 

물론 임대인에게도 거절할

정당한 사유가 존재한다면

이러한 요구를 무조건 들어주지 않아도 된다.

 

임차인이 3기분의 차임을

연체한 상태이거나

연체한 사실이 있을 경우

이는 채무불이행으로 인해서

계약이 해지되는 상황이기 때문에

임차인의 권리도 주장할 수 없다.

 

혹은 무단전대의 경우에도

임대인의 동의없이

상가건물의 점유를 제3자에게

넘긴 것이 되기 때문에

신뢰관계 자체가 파기되어

더이상 계약을 진행할 수 없고

계약해지사유가 된다고 되어있다.

 

 

 

그렇다면 갱신요구권이 보호하는

기간이 끝났을 때는

분쟁이 어떻게 흘러갈까?

 

M씨는 임대차계약 9년차를 맞이했다.

경기도에서 안경원을 운영하고 있었는데

바뀐 건물주가 2017년 3월경, 두 달 뒤 나가라고

통보하며 명도소송까지 걸어왔다.

 

이렇게 쫓겨날 수는 없었지만

어떻게 대처해야 하는지는 전혀 몰랐던

M씨는 상가전문변호사를 찾아

사건 검토를 받고 의뢰한다.

 

당시 갱신요구권 5년이 보장하던

기간이 끝났기 때문에 

임차인이 아무리 재계약을 해달라고 해도

건물주가 들어주지 않으면 그만이었던 상황.

 

아쉽지만 영업을 종료하고

권리금회수기회를 주장하기로

계획한다.

 

 

 

안경원을 운영할 신규임차인 P와

권리금계약을 체결하고

임차인의 권리금회수기회를

보호해줘야 한다는 취지로

건물주를 압박하자

건물주는 결국 신규임차인과

계약을 체결해주겠다고 했다.

 

이렇게 끝났더라면 크게 문제가

없이 회수절차가 진행되었겠지만,

갑자기 신규임차인 P가 개인사정으로 인해

영업을 할 수 없다고 한 것이다.

 

만약 이 상황이라면 M씨는 권리금계약이

파기되더라도 소송을 걸기 어려워 진다.

 

일단은 상가변호사 닷컴 전문변호인단은

M씨에게 상황을 정확히 설명한 뒤

건물주에 대한 압박을 지속하며

제3의방법으로 협의방향을 바꿔

전략을 수정해 진행했다.

 

결국 M씨는 벌써 9년이나 안경원을 영업했으나

새 건물주와 5년 연장계약을 체결한다.

 

http://sanggalawyer.com/?p=24674

상가변호사닷컴 | [경기-안경원 명도소송] ‘임차인 대리’ 소송 후 합의, 계약기간 5년 연장

 

임대료 9%인상하는 조건으로 5년 연장계약

(신규임차인과 계약할 때, 혹은 갱신요구권이

없는 임차인과 계약할 때는 월세 인상의

제한이 상대적으로 없음에도 불구하고

굉장히 합리적인 범위에서

결정되도록 건물주 측과의 협상을 한 결과)

 

 

 

 

상가건물 임대차 계약기간은

현재로는 10년이 보호된다고 생각하면 되나

갱신되지 않는 경우 구법에 따라서

여전히 5년 보호의 대상이 될 수 있다.

 

그리고 건물주 측에서 해지통보를 했는데

가만히 있는다고 10년이 보장되는 것이 아니고

갱신거절이나 조건변경 통지를 받으면

종료 6개월에서 1개월 전 사이 갱신을 원한다는

의사표시를 남겨야 한다.

 

또한 불안한 마음이 든다면 그냥 먼저

갱신요청을 해 두는 것이 속 편하다.

종료 6개월 전에서 1개월 전 사이

증거가 남는 방법으로 (내용증명 등)

임대인에게 갱신을 요청하면 된다.

 

그러나 이 때는 동일 조건으로 늘어나기 때문에

이전 계약과 기간이 똑같이 연장된다고 본다.

(2년 계약 하고 갱신요청하면 또 2년이 늘어남)

 

만약 1년만 하고 영업을 종료할

계획을 갖고 있다면 신중해야 한다.

 

 

 

하지만 모든 계약이 항상 딱딱

말로 요청하고 서류를 쓰고

늘어나는 것은 아니다.

 

환산보증금 내 상가로 상가임대차보호법 상

묵시적 갱신이 이루어졌다면 동일조건으로 1년 늘어났다고 본다.

임차인만이 해지를 통보할 수 있으며

3개월 뒤 해지의 효력이 발생한다.

 

환산보증금 초과 상가로 민법 상

묵시적갱신 되었다면 동일조건으로

계속 늘어난다고 보나,

실상은 기간의 약정없이 늘어나는 것이기 때문에

임대인이 해지통고 시 6개월 뒤 해지

임차인이 해지 통고 시 1개월 뒤 해지된다.

 

 

상가건물 임대차 계약기간 관련하여

전반적인 내용과

실제 진행사례를 살펴봤다.

 

문제가 발생하면 전문가의 검토는 필수다.

혼자서 해결해서 될 일이었다면

벌써 원하는 바를 모두 이뤘을 것이다.

분쟁이 예상되는 상황이라면

상가전문변호사의 자문을 받아

본인이 원하는 사건해결에 더 가까워질 수 있도록 바란다.