상가 임대차보호법 10년 시행시기부터 적용까지

상가 임대차보호법 10년 시행시기부터 적용까지

 

 

과거에는 건물주가 갑의 위치에 놓여 특별한 이유가 없어도 자의적 결정에 따라 임차인과의 계약을 해지할 수 있었습니다.

해지를 통보받은 임차인은 반박을 할 수 없었으며 우선 영업을 종료한 후 다른 자리를 찾아 나서야 했으며 이러한 상황은 다른 건물에서도 발생할 수 있기에 매번 마음을 졸이며 생활해야 했습니다.

 

 

 

이와 같은 영세상인의 상대적 약자로서의 권리를 보호해야 한다는 사회적 요구가 증가함에 따라 법이 개정되어 상가 임대차보호법 상 계약갱신요구권이 생겼습니다.

 

 

 

누구에게나 적용 가능할까?

하지만 여기서 주의해야 할 점은 2018년 10월 16일 이후 계약 또는 재계약이 이루어진 임차인에 한해 10년이 보장되고 그 이전에 계약해 더이상 갱신될 수 없는 임차인의 경우에는 총 5년이 보장됩니다.

 

따라서 10년 적용 여부를 알기 위해서는 계약 시점 및 재계약 여부가 매우 중요하다고 할 수 있습니다.

 

 

 

 

사실 법이 개정되던 시기에 모든 임차인이 총 임대차기간 10년 동안 갱신요구를 할 수 있도록 해달라는 목소리도 컸으나, 이미 임대차를 지속 중인 임대인과 임차인 모두를 고려했을 때 소급 적용 보다는 경우에 따라 적용될 수 있도록 입법이 되었습니다.

 

 

 

 

여기서 중요한 점!

상가 임대차보호법 10년 시행시기 어디에 해당되는지에 따라 건물주와 처한 법적 분쟁을 계약갱신요구권으로서 대응할 지 또는 권리금 회수를 주장할 지를 달리해야 합니다.

만약 재계약이 더 이상 보호되지 않는다면 권리금회수로 방향을 틀어 후임자를 구해 지금까지 쌓은 상가의 유무형적 재산가치를 회수해야 하기 때문입니다.

 

따라서 나의 가게가 몇 년의 계약갱신요구권을 부여받는지 알 수 없다면 전문가에게 조언을 요청하는 것도 도움이 될 것으로 판단됩니다.

 

 

 

 

다음은 본 사무소가 진행한 사례입니다

2013년 8월부터 서울의 한 건물에서 식당을 운영하던 임차인 A씨는 계약관계를 유지하며 영업을 진행하던 중 건물주인 B씨를 통해 월세를 2배 올려줄 것을 요청받았고 부담되는 월세 인상을 받아들일 수 없었습니다.

임차인 A씨의 계약갱신 요구에도 불구하고 건물주는 환산보증금을 넘어섰다는 이유로 상가임대차보호법 제외대상이라 인상 없이 재계약을 할 수 없다고 주장하였고 명도소송을 제기했습니다.

 

이에 본 사무소는 임차인 측 대리를 맡아 임대료 인상 협의가 되지 않은 점은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유가 될 수 없다고 맞섰습니다.

 

2017.7.25. 서울서부지방법원 담당재판부는 환산보증금 초과 여부는 계약갱신 거절 사유에 해당이 되지 않는다며 건물주 B의 명도청구를 기각했습니다. 

 

건물주가 제기한 명도소송, 임차인 A씨 승소!

 

 

 

 

 

위의 사례는 일상에서 자영업자들이 흔히 경험할 수 있는 사례로 수많은 영세상인들이 권리를 보장받을 수 있음에도 불구하고 건물주와의 관계 및 법에 대한 정보의 부족으로 인해 주장하지도 못한 채 재계약에 많은 어려움을 겪고 있습니다.

 

만약 나의 가게가 이런 어려움에 처해 있다면 먼저 상가 임대차보호법 10년 시행시기 파악 후 10년 보호 및 5년 보호 중 어느 쪽에 해당하는지 여부부터 파악하는 것이 필요한데요, 계약갱신 요구권이 남아있음에도 불구하고 건물주로 인해 재계약에 있어 어려움을 겪고 있다면 전문가와 상의를 통해 적절히 대처해 나아가시기를 제안합니다.

 

 

 

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상가변호사닷컴 | [서울-음식점 명도소송] ‘임차인 대리’ 2017.7.25. 승소판결, 계약 존속 인정