상가 권리금 특약 효력 있을까

계약서를 작성하시면서 자세한 사항을 제대로 살펴보지 않고 싸인을 하는 경우가 존재합니다. 하지만 자칫 분쟁으로 번질 수 있는 사안이기 때문에 처음부터 임차인의 권리는 무엇인지, 어떤 보호를 받는지 정확하게 알아두시는 게 중요합니다.

 

상가임대차보호법은 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있습니다. 2015년 신설되며 임차인들이 자신이 쌓은 유형적, 무형적 가치를 보다 안전하게 회수하고 나갈 수 있게 됐습니다. 하지만 계약서를 작성하시면서 '임대인은 일체 권리금을 인정하지 않는다.'는 조항을 추가하시는 경우는 어떨까요?

 

 

 

 

상가임대차보호법은 강행규정이기 때문에 임차인에게 불리한 상가 권리금 특약은 효력이 없습니다. 즉, 상임법을 위반하는 내용은 효력이 없기 때문에 권리금 회수기회를 행사하시면 됩니다.

 

행사 방법은 어떻게 될까요? 법규정을 자세히 살펴보시겠습니다. 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 새로운 사람으로부터 권리금을 회수하려 할 때 임대인은 정당한 사유 없이 방해할 수 없습니다. 만약 건물주로 인해 방해 받았다면 세입자는 손해배상 청구가 가능합니다.

 

 

 

 

가장 많이 발생하는 방해 행위를 꼽아보겠습니다. 먼저 재건축 상황입니다. 법에서 규정하고 있는 예외적인 공사가 아니라면 정당하다고 볼 수 없습니다. 우리법에서는 '임대차계약 당시 임차인에게 구체적인 공사계획을 고지한 경우, 상가 멸실 또는 노후로 인해 안전상의 문제가 발생한 경우, 다른 법령에 의해 진행되는 공사인 경우'를 적법하다고 봅니다.

 

간혹 임대인 중 법규정만 읽어보시고 "상가가 너무 오래되서 공사할 예정이니 명도하라."는 통보를 하기도 합니다. 하지만 안전진단검사를 통하는 등 객관적 근거 없는 주장 또한 정당하다고 보지 않습니다. 또한 상가 권리금 특약으로 '공사가 진행될 시 명도한다.'로 단순하게 약정한 경우에도 효력이 없음으로 적법하지 않습니다.

 

 

 

 

두 번째는 임대료 조건 인상 입니다. 법에서는 '현저히 고액의 임대료 조건을 제시하는 경우' 권리금 방해 행위에 해당한다고 보고 있습니다. 하지만 "현저히 고액"에 대한 부분이 어느정도의 비율을 말하는지 정해져 있지 않기 때문에 이런 사유로 방해를 해온다면 입증 등에 대해 준비를 철저히 하셔야 합니다.

 

세 번째는 직접 사용의 이유 입니다. "내 건물이니 내 마음대로 쓰겠다."라고 하는 것 또한 적절하지 않습니다. 직접 사용하는 경우에도 임차인의 권리는 보호받아야 하기 때문입니다.

 

 

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상가변호사닷컴 | [이디야 카페 권리금분쟁] ‘임차인 대리’ 소송 전 종결, 1억6천만원 회수

 

 

임차인을 보호하는 권리이지만 제대로 준비하지 않으면 원하시는 결과를 얻지 못할 수 있습니다. 임대인의 방해행위 뿐만 아니라 임차인의 의무까지도 이행하셔야 하기 때문입니다. 또한 전문적인 수준의 입증, 증거 수집 등의 준비가 필요합니다.

 

실제로 임차인 중 권리가 있음에도 불구하고 미숙한 대처 및 준비로 인해 패소 판결을 받으시는 분들이 많습니다. 따라서 상가 권리금 특약 등으로 방해를 해오는 상황이라면 즉시 대비에 들어가셔야 합니다.

 

 

 

 

간혹 법적인 대처가 부담스럽다고 하시는 분들도 있습니다. 하지만 분쟁에 대해 완벽하게 대비가 되어있지 않은 이상 임대인과 합의에 도달하기도 힘듭니다. 법 규정 상 '상호 합의 하에 임대인이 상당한 보상을 제공하는 경우'엔 건물주는 권리금 회수 보호에 책임이 없습니다.

 

하지만 보상금액에 대해 합의가 이뤄지긴 쉽지 않습니다. 건물주가 원하는 금액과 세입자가 생각하는 금액이 차이가 날 수 밖에 없기 때문이죠. 협의 과정에서도 임차인 측에서 완벽하게 준비한 상태로 압박에 들어가야 원하시는 결과를 얻을 수 있습니다.

 

만약 분쟁이 발생했다면 그 즉시 대비에 들어가시길 바랍니다.