상가 임대 계약기간 종료돼도 권리 주장은 확실히

상가 임대 계약기간 종료돼도 권리 주장은 확실히

 

 

아무래도 바쁘게 영업을 이어가다 보면 약속된 임차 시간이 지났음에도 불구하고 건물주와 별도의 재계약서 작성 없이 임대차가 갱신되는 경우가 많습니다. 이렇게 자동으로 연장된 상태에서 가게를 운영하고 있는데 임대인이 급작스럽게 점포 반환을 요구한다면 상가 임대 계약기간 종료됐으니 그대로 나가는 것이 답일까요?

 

 

먼저 현행법에 대한 내용을 간단히 살펴보겠습니다. 이렇게 묵시적으로 갱신된 세입자라면 환산보증금 초과 여부에 따라서 만기일자가 달라집니다. 환산보증금이라는 것은 기본적으로 임차인의 자금 부담 능력을 측정하기 위한 것으로 지역마다 그 금액을 다르게 규정하고 있습니다. 계산법은 현재 지급하고 있는 차임에서 100을 곱한 값에 보증금을 더하면 되는데 이렇게 나온 금액을 본인 임대차 상황에 해당되는 시행일자 및 지역을 보고 비교, 확인합니다.

 

초과한 세입자라면 민법의 적용을 받아서 상가 임대 계약기간 종료 후 소유주가 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않았다면 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이렇게 자동으로 갱신이 되었다면, 건물주든 세입자든 언제든지 해지 통보가 가능하며 임차인이 해지를 통고한 경우 1월, 건물주가 해지를 통고한 경우에는 6월이 지나면 효력이 발생합니다. 다시 말해, 각각의 시간이 경과하면 해당 일자가 곧 만기일이 되는 것입니다. 그러나 이 부분을 정확하게 파악하는 것이 간단하지 않을 뿐만 아니라 매우 중요하기 때문에 전문가의 검토를 받아보는 것이 바람직합니다.

 

 

그렇다면 환산보증금 내의 임차인은 어떻게 될까요?

 

만약 건물주가 상가 임대 계약기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 연장 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않았다면 약정기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 세 놓은 것으로 보며 이 경우 존속기간은 1년으로 간주합니다. 이 때 임차인은 언제든지 소유주에게 해지 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 환산보증금 초과 임대차와의 차이점을 분명하게 알아둘 필요가 있습니다.

 

 

오늘 소개해드릴 사례는 묵시적으로 연장된 상태에 놓여있던 임차인에게 건물주가 급작스럽게 해지통보를 하면서 다툼이 발생한 사건입니다. 간단하게 다루어보면서 해결 방안까지 자세히 알아보시겠습니다.

 

2010년 2월부터 서울에 위치한 건물에 세를 들어 음식점 운영을 시작한 S씨는 성실하게 영업을 이어온 결과 단골 고객도 확보하며 안정적으로 자리를 잡아나갑니다. 그러던 중 2019년 4월 임대인은 상가 임대 계약기간 종료 시 해지할 예정이며 일방적으로 신규 임차인을 구해서는 안 된다는 입장을 밝힙니다. 종료일까지 시간적 여유는 있었던 상황이었지만 사건 속 건물주의 점포를 더 이상 임차하기 어려울 것이라고 생각했던 S씨는 권리금 회수를 결심합니다.

 

당시 상가임대차법의 적용을 받아 묵시적 갱신 상태로 임대차가 지속되었기 때문에 임차인이었던 S씨가 해지통보를 한다면 3개월 뒤에 효력이 발생했습니다. 건물주의 확고한 입장에 S씨는 전문가에게 사건을 의뢰합니다.

 

 

본 사무소는 의뢰인이 가게 양수인을 구하는 것에 집중할 수 있도록 법적 조치를 취하면서 주선행위가 이루어질 수 있도록 조력했고 동시에 상대방의 방해 행위에 대한 증거를 수집해나갑니다. 계속해서 신규 임대차를 거절한다는 임대인에게 본 법무법인은 의뢰인의 법적 권리를 고지했고 수집해온 증거를 기반으로 임대인이 고액의 손해배상 책임을 질 수 있음을 알리며 압박합니다. 그 결과 2019년 5월 30일, 소유주는 신규 임차인과 임대차를 맺으면서 의뢰인은 무사히 가게를 양도한 대가로 약 1억 원에 달하는 권리금을 회수할 수 있었습니다.

 

 

권리금을 법이 엄연히 보호하고 있지만 이를 위해 적극적으로 다투지 않는다면 빈손으로 쫓겨나는 일이 많습니다. 만약 임대인이 정당한 사유 없이 점포매매를 방해한다면 상대방의 권리를 침해하지 않는 선에서 합의점을 도출하며 동시에  객관적인 증거자료 수집 절차를 밟아 유리한 위치를 선점해야 합니다. 분쟁이 예상된다면 본인의 상황을 정확히 판단 받고 적절한 대응 방법을 모색해 사건 속 의뢰인처럼 권리를 보호 받으시기 바랍니다.