계약해지 내용증명 발송 전이라면 알아두세요

계약해지 내용증명 발송 전이라면 알아두세요

 

내 건물에 세를 들어 영업 중인 임차인의 권리가 법으로 보호되고는 있지만, 구체적으로 어떻게 그리고 어디까지 보호되는 것인지 제대로 알지 못하는 임대인분들이 많습니다. 오늘은 소유주와 세입자 간 가장 많이 발생하는 분쟁의 원인을 살펴보시면서 상대방의 의무와 권리뿐만이 아니라 건물주로서 지켜야 하는 것들은 무엇인지 간단하게 알아보겠습니다.

 

 

먼저 갱신요구권입니다. 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결된 또는 갱신된 임대차라면 임차인은 개시일로부터 총 10년을 넘지 않는 범위에서 영업할 수 있습니다. 다시 말해 영세업자에게 최대 10년의 영업권이 보장되는 셈이기 때문에 세입자가 임대료를 제때 지급하지 않는 경우 등 정당한 사유가 없다면 임차를 연장해달라는 요청이 왔을 때 건물주는 계약해지 내용증명 등을 발송하여 이를 거부할 수 없습니다.

 

간혹 세달치에 달하는 차임을 밀린 사실이 있거나, 부정한 방법으로 세를 들어온 사실 등이 발견된다면 세입자의 임대차 연장 요구가 있더라도, 건물주는 갱신 거절이 가능할 뿐만 아니라 추후 상대방으로부터 권리금 회수를 협조해달라는 요청이 오더라도 이를 보호해줄 법적 책임이 없으므로 이 점을 참고하시기 바랍니다.

 

 

위에서 권리금 회수 기회 보호 규정에 대해 잠시 언급했습니다만 세입자에게 결격사유가 없다면 얼마나 오래 장사했든 그 기간과는 상관없이 상대방은 그동안 쌓아온 영업적 가치를 회수할 기회를 보호받게 됩니다. 만약 임대인이 임차 만료 6개월 전부터 종료 시점까지 세입자가 주선한 신규 임차인과 새로운 계약을 맺는 것을 이유 없이 거부하여 양도·양수가 무산된다면 이는 곧 세입자의 권리금 수수를 방해한 행위로 볼 수 있으므로 발생한 손해에 대한 배상 책임을 지게 됩니다.

 

그러나 소유주로서 내 건물을 빌려주기 위해서는 점포를 양수한 신규 임차인에 대한 최소한의 정보는 알아야 할 것인데 기본적인 주선행위조차 없이 해당 금전을 요구받거나 회수 기회 보호 규정을 근거로 무작정 협조해줄 것만을 강요받는다면 임대인의 권리가 침해되었다고 볼 수 있어서 권리금을 보호해주지 않아도 되는 정당한 경우로 판단될 확률이 매우 높습니다.

 

주의해야할 것은 현행법은 이렇게 임차인의 갱신요구권을 비롯해 점포를 양도하는 대가로 받는 금전의 회수 과정까지 건물주의 권한을 제한함으로써 보존하고 있으므로 계약해지 내용증명 등을 무턱대고 보내 올바르게 권리를 주장하지 못한다면 법을 위반한 것이 되어 오히려 상대방에 대해 더 큰 배상 책임을 질 수 있다는 것입니다. 그렇다면 올바른 대응법은 무엇인지 실제 사건을 통해서 확인해보도록 하겠습니다.

 

 

서울 소재 상가의 소유주였던 L씨는 2005년, 음식점 운영을 희망하던 한 세입자와 임대차를 맺습니다. 그렇게 10년 이상 계약은 이어져 왔고 14년 차가 되었을 무렵 L씨는 상대방에게 충분히 영업권을 보장해주었다는 생각에 상가를 신축할 예정임을 밝히고 계약해지 내용증명을 보냅니다.

 

그러나 사건 속 임차인은 가게 양수인을 주선하거나 영업 가치에 대한 정확한 산정 절차가 없이 고액의 권리금만을 요구하며 L씨에게 무리한 조건을 제시합니다. L씨는 원만한 합의를 기대했지만, 상대방은 예상 밖의 행동을 계속해서 보였고 결국 소유주는 본 사무소에 사건을 의뢰합니다.

 

본 법무법인은 상대방에게 임차 기간 종료에 따른 건물 인도를 청구했으며 동시에 권리금 회수에 협조할 예정이니 신규 임차인을 구했다면 소개해 달라고 요청합니다. 그러나 상대방은 가게를 양수할 사람을 구하기 어렵다는 뜻만을 전해오며 모든 책임을 의뢰인에게 돌리기에 급급합니다. 법적 절차를 무시하고 보상금만을 요구하던 세입자는 의뢰인을 상대로 급기야 손해배상청구소송을 제기했고 본 사무소는 건물주를 대리하여 명도소송을 반소로 제기합니다.

 

치열한 법정 공방 끝에 2021년 6월 11일 서울동부지방법원은 의뢰인의 승소를 선고하며 다툼은 종결됩니다.

 

임차인이 신규 임차인을 주선한 정황이 명확하지 않고, 건물주가 임대차를 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다고 인정할 증거가 부족하다. 이 사건은 기간만료로 종료되었다고 봄이 타당하고, 특별한 사정이 없으면 임차인은 건물주에게 부동산을 인도할 의무가 있다.

 

 

유사한 다툼이 예상된다면 법률가의 올바른 조력을 받아 신속하게 대응하셔서 사건 속 의뢰인처럼 최선의 결과를 맞이하십시오.