명도소송 기간 늘어지지 않고 결과는 확실하다

명도소송 기간 늘어지지 않고 결과는 확실하다

 

상가 임대차 계약을 맺고 건물에 세를 주고 있는 소유주라면 임차인을 내보내는 것이 간단하지 않다는 것을 이미 알고 계실 것입니다. 상가임대차보호법에서 규정하고 있는 세입자의 권리가 있기 때문입니다. 만약 상대방의 권리를 침해하면서 오로지 명도소송 기간 등만을 고려하여 퇴거를 통보한다면 원하는 결과를 맞이하기 보다는 세입자에게 생긴 피해를 금전적으로 배상하게 될 위험이 높아집니다.

 

 

 

계약 해지 통보 전 주의사항은?

 

임차인에게 주어진 권한이 있듯이, 건물주도 마찬가지입니다. 상대방에게 임대료를 3기 연체한 사실이 있거나, 목적물을 무단으로 전대한 이력이 있는 등 당사자 간 신뢰관계가 유지되기 어려운 상황이라면 건물주는 계약 갱신을 거부하거나 해지를 통보할 수 있습니다.

 

세입자에게 결격사유가 있다면 계약갱신요구권 및 권리금 회수 기회를 보호해주지 않아도 되는 것입니다. 명도소송 기간을 비롯해 승소 가능성을 파악할 때 무엇보다 중요한 것은 귀책사유 유무를 우선 파악하는 것입니다.

 

 

 

5년 보호? 10년 보호?

 

법이 개정되면서 최대 10년까지 영업권이 보장되고 있습니다. 모든 상가 임차인에게 동일하게 적용되는 것이 아니기에 주의가 필요합니다. 2018년 10월 16일 이후에 최초로 임대차 계약을 체결했거나 계약을 갱신한 사실이 있다면 영업을 개시한 일로부터 최대 10년까지 장사가 가능합니다. 법이 개정되기 전에 임차가 시작되었어도, 시행일자 이후에 연장 및 재계약한 적이 있다면 개정법의 적용을 받는 것입니다.

 

따라서 임차인이 임대차 만기 6개월 전에서 1개월 전까지 사이에 건물주에게 갱신을 요청한 경우, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

 

 

 

상가 직접 사용하고 싶은데...

 

건물을 직접 사용하기를 희망한다면 현행법상 가게 양수인의 자격으로 임차인에게 권리금을 지급할 수 있어야 합니다. 아직도 많은 분들이 상가를 직접 사용한다거나 재건축 등의 이유로 임차인이 주선한 신규 세입자를 거부하고 있습니다. 간혹 수용하기 어려운 신규 계약 조건을 제시하여 임차인이 권리금을 결국 받지 못하게 되는 결과를 낳게 되기도 합니다. 이는 상대방의 영업적 가치를 인정해주지 않는 것으로 판단되어, 그에 따른 손해 배상 책임을 질 수 있습니다. 따라서 ‘명도소송 기간도 얼마 걸리지 않을 것이다’라는 안일한 생각만으로 소부터 제기하는 것은 바람직하지 않습니다.

 

경기도 김포에 위치한 상가를 임대하던 건물주 H씨는 한 임차인과 임대차 계약을 맺게 됩니다. 시간이 흘러 재건축 계획이 생긴 H씨는 임차인에게 공사 계획을 전했으나, 상대방은 이에 동의하지 않았고 결국 해당 재건축 사업을 한차례 철회하게 됩니다. H씨는 재계약을 통해 약속한 만기일이 다가오자 임차인과 다음 계약 건에 대한 협의를 시도했으나 차일피일 미루기만 하는 상대방과 원만한 합의가 어렵겠다는 판단 하에 본 법무법인에 사건을 의뢰합니다.

 

 

 

본 사무소는 사건 속 임차인에게 상가를 반환하지 않아서 의뢰인에게 발생하고 있는 경제적 손실에 대해 알리며 명도소송 기간뿐만 아니라 법적 다툼을 대비하기 위한 전략을 수립 및 고려하며 협의를 시도합니다. 그러나 상대방의 태도는 변하지 않았고 결국 건물인도 청구의 소를 제기합니다.

 

사건 속 임차인은 권리금에 대한 손해 배상 청구를 반소로 제기하며 의뢰인에게 1억 6천만 원을 지급할 것을 요구해왔으나 본 법무법인은 상대방의 권리금 주장은 법적 보호 기간을 벗어난 점을 피력하며 의뢰인의 목적물 인도 통보는 정당하다는 점을 입증해나간 결과 2021년 7월 23일, 인천지방법원 부천지원은 H씨가 상가의 점유를 회복할 것을 판결했고, 상대방의 반소 청구를 기각합니다.

 

일방적으로 세입자에게 퇴거를 통보하기 보다는 전문 검토를 통해 효과적으로 조치를 취하시어 안전하게 원하는 결과를 맞이하시기 바랍니다.