프랜차이즈 양도 양수 건물주와의 문제로 어려워졌다면

프랜차이즈 양도 양수 건물주와의 문제로 어려워졌다면

 

임대인이 변경되었을 때 분쟁이 생길 확률은 매우 높습니다. 건물을 재건축하여 수익을 내고자 상가를 매입하는 경우가 꽤 많기 때문입니다. 따라서 건물주가 바뀐 사실이 있느냐를 따져봄으로써 분쟁 상황을 어느 정도 예상할 수 있기도 합니다.

 

오늘은 새 임대인에게 건물이 팔리면서 프랜차이즈 양도 양수 실패로 돌아가며 막대한 손해를 볼 뻔했던 임차인 I씨의 사건을 살펴보려고 합니다.

 

 

 ‘상가임대차법이 개정되었고, 나에게 최대 10년까지 행사 가능한 계약갱신요구권이 있으니 임대인 측에서 어떠한 주장을 해오든 무사하겠지‘라는 안일한 생각은 사실상 위험합니다. 갱신요구권이 엄연히 있는 세입자를 상대로도 건물인도 청구소송을 제기하는 소유주들이 있기 때문이죠. 목적물을 비우기 위해서든 상가를 반환받아 직접 점포를 운영하기 위해서든 명도를 이룰 목적으로 전문가의 조력을 받아 전략을 수립하는 경우가 많으므로 프랜차이즈 양도 양수가 예정되어 있는 상가 임차인이라면 이에 대한 대비가 반드시 필요합니다. 

 

 

공사 계획이 있어서 권리금 주장 불가하다?

 

현행법의 내용부터 간단하게 알아보자면, 단순히 상가 대수선을 이유로 세입자의 권리를 무시할 수는 없습니다. 재건축으로 인해 영업적 가치를 보호해주지 않아도 되는 경우는 3가지로 제한됩니다. 임대차 계약을 맺을 당시 임차인에게 해당 공사 계획에 대해서 상당히 구체적으로 밝혔거나, 안전사고의 우려가 있거나 혹은 타법령에 근거하여 진행되는 재건축만이 정당한 사유로 인정받을 수 있습니다.

 

그러나 간혹 이러한 철거 혹은 재건축 계획을 밝히지 않고 신규 임차인을 거부하는 사례도 있습니다. 신규 계약 체결 조건으로 고액의 보증금 혹은 임대료를 요구한다거나 업종을 제한하는 등의 행위로 프랜차이즈 양도 양수와 같은 점포매매가 결국 수포로 돌아가게 되는 것이죠. 따라서 임대인의 의중을 정확하게 파악하지 못했다고 하더라도 건물주가 ‘권리금 수수행위를 적법한 이유 없이 방해했다’는 점에 대한 유효한 증거 확보가 중요합니다.

 

 

 

치킨집 운영하던 I씨… 위기 속에서도 권리금 1억 8천만 원 회수하다!

 

서울에 위치한 상가를 빌려 치킨집을 운영하던 I씨에게 건물주는 건물이 팔렸다는 사실과 함께 재건축이 예정되어 있다며 퇴거해줄 것을 통보해옵니다. 현행법에 따른 갱신요구권의 행사도 권리금 회수 기회의 보호 주장도 전혀 통하지 않자 I씨는 상가 임대차 분쟁을 전문적으로 다루고 있는 본 사무소에 도움을 구하기로 결심합니다.

 

본 법무법인은 의뢰인을 대리하여 새 소유주와 前임대인에게 권리금 회수에 협조해줄 것을 요청하는 내용증명을 수차례 발송했고 I씨의 권리를 지속적으로 고지합니다. 그러나 상대방은 명도소송을 제기해왔고 본 사무소는 그간 수집해둔 증거를 기반으로 손해배상 청구소송을 제기하여 강경하게 대응하기 시작합니다.

 

 

 

당해 소송에서 본 사무소는 임대인이 예정하고 있는 재건축은 의뢰인의 권리를 침해해도 되는 정당한 사유가 될 수 없다는 점을 피력하며 동시에 신규 세입자와 맺은 프랜차이즈 양도 양수계약이 파기되면서 생긴 금전적 손해를 철저하게 입증해 나갑니다.

 

결국 2021년 7월 23일, 서울중앙지방법원은 의뢰인 I씨의 승소를 선고하며 I씨에게 발생한 경제적 피해를 인정하였고, 건물주로부터 1억 8천만 원을 지급받을 것을 판결합니다.

 

유사한 분쟁 상황에 놓였다면 사건 속 의뢰인처럼 즉시 전문 검토를 의뢰하는 등의 조치와 신속한 대응을 취하는 것이 바람직합니다. 누가 그리고 어떻게 대비를 하느냐에 따라서 결과는 완전히 달라지며 보다 유리한 결과를 맞이하기 위해서는 효과적이고 올바른 조력이 뒷받침되어야 합니다. 확실하게 권리를 보호받으십시오!