상가임대차보호법 계약갱신요구권 없었는데 연장되다?

 

 

요즘에는 손으로 몇 가지 체크만 해도 원하는 특정 정보를 제공해 주거나 소식들을 알 수 있게 되었습니다. 플랫폼들이 다양해지면서 많은 지식들도 공유 가능하며 예전보다 쉽게 전문가들과 소통할 수 있게 되었습니다. '아는 것이 힘이다'고 말하는 가장 큰 이유 중 하나는 본인이 경제적이든 정신적이든 피해를 입었을 때 구제받을 수 있는 길을 알게 되는 것이지 않을까 싶습니다. 예를들어 재해로 인해, 상대의 고의로 상해를 입었을 때, 부당 해고 당했을 때 등 무수히 발생할 수 있는 많은 사건에 대해 조치를 취할 수 있는 기회가 있다는 것입니다. 또한 법이 개정되거나 신설되면서 적용받을 수 있는 범위도 넓어지면서 향유할 수 있는것들이 많아지게 되었습니다. 단 이러한 모든 것들은 대부분 무기한 보장받는 것이 아니라 한시적으로 신청에 의해 효력 발생되는 경우들이 많습니다.

 

한자리에서 영업을 지속하고 싶다면 파악해야 할것

 

최초계약시점과 마지막계약 시점이 언제인지 확인하여 상가임대차보호법 계약갱신요구권 행사할 수 있을지 알아보아야 합니다. 2018년 10월 16일 이후 처음으로 계약되거나 갱신된 임대차의 경우 처음임대차부터 10년간 가능하기에 건물주는 임차인이 임대기간 만료 6개월에서 1개월 전 사이에 갱신을 요구할 경우 정당한 이유 없이는 거절하지 못합니다.

 

 

 

 

오랫동안 장사하여 상가임대차보호법 계약갱신요구권 제시할 수 없었지만 더 이어나갈 수 있었던 실제 사례

 

2011년도 10월부터 서울에서 공유오피스를 운영한 임차인 Y씨는 오랜 기간 영업을 하다가 10년이 되기 전에 임대인이 변경되었다는 소식을 듣게 되었습니다. 상대는 법인이었고 회사가 사용할 계획이라면서 명도통보에 대한 내용증명을 보내왔습니다. 더이상 재계약을 할 수 없어서 시설비에 대한 부분은 회수를 하기 위해 전문가의 도움을 받아 해결책을 마련했습니다.

 

첫 단계로 새롭게 영업할 사람을 조건에 맞게 구하여 양도양수계약을 체결하였고 주선하였지만 상대는 감당하기 어려운 월차임 및 보증금을 요구했습니다. 쉽게 응하기 어려워 신규세입자가 되려는 자는 들어오는것을 포기하였고 이에 또다시 새로운 사람을 구하였으나 화해조서작성 의무를 붙이며 압박하여 이번 계약조차 맺어지지 않게 되었습니다.

 

 

 

 

심지어 상대는 나가지 않자 건물인도의 소를 제기하였고 여기에 대응해 소송을 진행하려고 했으나 상대는 상황이 본인들에게 불리하게 흘러가고 있음을 느끼고 적정 임대료를 제시하였습니다. 이에 장사를 지속하여 영업이익을 취득하는것이 더 유리하다고 생각하였기에 5년의 재계약을 맺었습니다. 정리하자면 상가임대차보호법 계약갱신요구권이 더이상 없었음에도 확정적으로 영업할 기간을 확보하게 되었고 가장 유리한 결과를 얻을 수 있었습니다.

 

하지만 이렇게 될 수 있었던 중요 포인트는 적극적으로 대처했기 때문입니다. 또한 보호되는 기간이 존재하기 때문에 그 기한을 놓치지 않고 의견을 피력하였음에 가능했습니다. 단 안되는 몇 가지 경우를 알아보겠습니다.

 

 

 

 

귀책사유가 있다면

세입자가 당연히 부담해야 하는 월세를 3기에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있거나 그밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인의 동의 없이 전대한 경우 등에 해당된다면 적법한 권리주장이 힘들 수 있습니다. 하지만 누수가 있었다거나 그럴 수 밖에 없었던 사유가 참작된다면 가능할 수 있기에 전문가의 자문을 들어보시는것이 좋습니다. 

 

 

10년 이상 장사하여 더이상 상가임대차호보법 계약갱신요구권 없다면 건물주의 요구대로 해주어야 할까?

가게의 유형 무형의 가치에 상당부분을 회수할 수 있도록 기회를 보장받고 있습니다. 단 이것도 기간이 존재하는데 임대차만료 6개월 전부터 종료까지 상가소유주는 방해행위를 함으로써 양도양수계약에 따라 세입자가 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 이를 지급받는것을 방해하면 안됩니다.

 

 

주로 어떤 훼방을 놓을까?

건물주가 변경됨에 따라 매수하면서 계획했던 것들로 인해 철거하거나 재건축 하는 등의 사유로 아무 조건없이 나가라고 하는 경우가 있습니다. 혹은 계약서 상 특약에 기재해 두는 경우도 적지 않은데 강행규정상 세입자에게 불리한것은 효력이 없지만 어떤 내용이 적혀져 있냐에 따라 다를 수 있기에 정확한 판단을 받아보는것이 좋습니다.  이렇게 상대가 일방적인 이유로 경제적 피해를 끼치게 한다면 손해배상을 청구함으로써 이 부분을 적법하게 회수할 수 있습니다. 그러므로 상가임대차호보법 계약갱신요구권 및 부여된 권리를 골든타임을 놓치지 않고 주장하여 성공적으로 마무리하기를 바랍니다.