임차인 보호법 아는 만큼 보인다?

 

 

아는 것이 힘일까요? 모르는 것이 약일까요? 상황에  따라 다를 수 있겠지만 저는 아는 것이 힘이라고 생각합니다. 특히나 타인과 법률적 분쟁이 생겼을 때나 권리를 두고 다툼이 생겼을 때, 알아야만 주장할 수 있는 것들이 있죠. 예를들어 상가임대차보호법 상 임차인이 주장할 수 있는 계약갱신요구권이나 영업 가치 회수 기회 보호 등과 같은 것입니다.

 

국민경제 생활의 안정을 위한 임차인 보호법이 있으나, 제대로 알지 못해서, 제대로 주장하지 못해서 억울한 피해를 입는 사례가 여전히 너무나도 많습니다. 적어도 이 글을 보시는 분들은 몰라서 당하는 일이 없도록 대표적인 세입자의 권리 2가지에 대해서 낱낱이 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

1) 계약기간은 최대 10년까지 보장 가능하다?

 

1년, 2년만 장사를 할 수 있는 상가가 있다면 들어오고자 하는 사람이 있을까요? 초기에 투자비용이나 시간을 상당히 들이는데 장기간 장사할 수 있다는 보장을 받지 못한다면 불안해서 어느 누구도 선호하지 않을 것 입니다. 다행히 상임법 제10조에  따라 세입자는 최초 계약일로부터 10년 간 갱신을 주장할 수 있습니다. 단, 2018년 10월 16일 이후에 최초 계약했거나, 갱신 이력이 있는 임대차만 10년이 적용되니 이 점을 참고하시기 바랍니다. (그 전에 체결된 계약이라면 최대 5년까지 보장 가능합니다.)

 

대표적인 임차인 보호법 중 하나인 계약갱신요구권을 제대로, 잘 행사하기 위해서는 임대차 종료 6개월 전에서 1개월 사이에 임대인에게 갱신을 요청해야 합니다. 이런 과정 없이 묵시적으로 넘어가게되면, 환산보증금을 초과하는 상가의 경우는 굉장히 불안정한 계약이 될 수 있기 때문에 재계약서를 정확하게 작성하고 지나가는 것이 좋겠습니다. 갱신을 요청할 때는 다양한 방법이 있겠으나, 건물주와 분쟁이 예상되거나 불안하다면 내용증명 등의 수단을 이용해서 요청하시면 됩니다.

 

 

 

 

(2) 영업적인 가치 상승분을 인정 받을 수 있다?

 

상인들이 성실하게 노력하는 만큼 상가의 가치는 상승될 수밖에 없습니다. 그 가치라는 것이 매출로 나타날 수도 있는 것이도, 유명도, 지명도, 신뢰도과 같은 것들로 나타날 수도 있는 것인데요. 다행히 영업 종료를 결정했을 때 이러한 가치 상승분에 대해 제3자(양수인)에게 금전적인 보상을 받고 나갈 수 있습니다. 그러나 계약 특성 상 건물주가 중간에서 협조를 해줘야 한다는 점이 약간의 부담이 될 수는 있으나, 상가임대차보호법 상 건물주는 이 과정에서 정당한 이유 없이 이를 거절하거나, 거부할 수 없습니다.

 

임대인이 상가를 직접 사용하겠다거나, 재건축을 통보하는 경우(자세한 검토가 필요), 공실 조건으로 매매 등을 주장하는 것은 임차인 보호법 상 권리금 회수를 방해했다고 판단합니다. 이러한 경우에는 이를 근거로 손해배상청구소송을 제기하여 임대인에게 손해에 대한 배상을 청구할 수 있습니다.

 

 

 

 

서울 강남에서 음식점을 운영하던 임차인 J씨는 약 8년이라는 시간 동안 늘 한결같이 성실하게 영업했습니다. 그러나 2019년 3월, 건물주는 해당 상가 건물을 직접 사용하겠다고 주장하며, J씨에게 갑작스러운 명도를 통보했습니다. 어떠한 준비를 할 새도 없이 건물주는 J씨를 상대로 명도소송을 제기했고, 법적 대응이 불가피한 상황이었기에 J씨도 손해배상청구소송을 반소로 제기하며 맞붙었습니다.

 

첨예한 대립 끝에 결국 2022년 2월 11일, 서울중앙지방법원은 A씨의 승소를 선고했고, 선고결과에 따라 건물주는 약 3천 1백만 원을 배상해야 합니다.

 

 

 

 

법적 분쟁을 겪고 있는 상황 속에서는 아는 것이 힘 입니다. 그러나 전문가가 아닌 일반인이 사실상 관련 법률이나, 판례 등을 모두 알고 정확하게 대응하기에는 한계가 있는 것이 사실인데요. 그러나 손해배상청구소송 같은 경우에는 청구하는 당사자에게 입증 책임이 있다는 점에서 굉장히 난이도 높은 소송 중 하나이고, 초기 대응이 그만큼 중요한 소송 중 하나입니다.

 

부정확한 내용, 잘못된 판단으로 초기대응을 게을리 하지 마시고, 법률 전문가의 도움을 받아 확실하게 임차인 보호법을 주장할 수 있도록 대비하시기 바랍니다.