상가임대차보호법 묵시적갱신 그냥 지나친다면 큰일 난다!

상가임대차보호법 묵시적갱신 그냥 지나친다면 큰일 난다!

 

점포를 빌려 임차인으로 영업을 하다 보면 생각보다 예상하지 못한 일을 많이 겪게 됩니다. 갑작스레 건물주에게 계약해지를 통보받거나 월세를 과도하게 인상해달라고 요구받는 경우 등이 이에 해당되죠.

 

임차인을 보호하는 법이 있다보니 무조건 건물주의 요구를 들어줘야 하는 것은 아니지만 또 무조건 임차인이 법의 보호를 받아서 건물주의 요청을 거부할 수 있는 것도 아니기 때문에 임차인이 주장할 수 있는 법적 권리를 명확하게 파악하는 게 중요합니다.

 

오늘은 계약이 자동적으로 연장되는 경우 임차인이 겪게 될 수 있는 위험과 그에 따른 해결방안 등에 대해 알려드리려고 합니다. 

 

 

 

 

자동 연장에 대해 알아보기 전 기본적으로 임차인이 재계약을 원할 때 어떻게 해야 하는지 알아보겠습니다. 임차인이 체결된 계약기간이 종료된 후에도 연장을 원한다면 계약기간 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 건물주에게 재계약을 요청하면 됩니다. 반대로 재계약을 더 이상 하지 않고 싶은 건물주 역시 이 시기에 맞춰 의사를 표현해야 합니다. 

 

그런데 계약이 끝나기 6개월 전~1개월 전 사이에 임차인과 임대인 모두 아무런 통보가 없었다면 이때 상가임대차보호법 묵시적갱신 상태가 되는 것입니다. 여기서부터 이제 주의해야 합니다. 환산보증금에 따라 자동적으로 계약이 연장되는 형태가 달라집니다. 

 

 

 

 

환산보증금 이내 임차인부터 알려드리겠습니다. 보증금 + (월세x100)을 한 뒤 건물의 소재지역 환산보증금과 비교했을 때 기준금액을 초과하지 않는 경우를 말합니다. 이 상황에서 자동적으로 계약이 연장됐다면 1년의 기간이 늘어나게 됩니다. 이렇게 연장된 시기에는 임대인은 해지를 통보할 수 없습니다. 임차인만 계약해지가 가능하며 퇴거의 의사를 밝힌 뒤 3개월이 지나면 계약은 종료됩니다.

 

이처럼 환산보증금을 초과하지 않는 임차인의 경우 자동적으로 계약이 연장됐다고 하더라도 크게 걱정은 안 하셔도 됩니다. 명확하게 1년이 연장되며 건물주가 이 시기에 해지통보를 할 수 없기 때문이죠. 

 

 

 

 

그러나 환산보증금 기준 밖의 임차인이라면 매우 주의해야 합니다. 자동적으로 계약이 연장된 상황에서 건물주도 계약을 해지할 수 있기 때문입니다. 

 

제대로 이해하려면 이 부분부터 이해해야 합니다. 환산보증금 초과 점포가 자동 연장되는 경우 상가임대차보호법 묵시적갱신이 아닌 민법 제635조의 적용을 받게 됩니다. 적용받는 법이 다른만큼 주요 내용도 차이가 큽니다. 

 

우선 민법에 의해 자동연장 됐을 때 임대인, 임차인 모두 계약해지가 가능합니다. 통보 후 임대인은 6개월, 임차인은 1개월이 흐른 뒤 계약은 종료됩니다. 

 

다음 핵심포인트는 여기에 있습니다. 민법 상 자동적으로 계약이 연장됐다면 임차인은 계약갱신요구권 행사가 불가능합니다. 현행법에 따라 세입자는 최초 계약일로부터 최대 10년까지 재계약을 요청할 수 있는데, 영업을 10년 채워서 하지 않았다고 하더라도 임대인이 퇴거를 통보하면 점포를 반환하고 나가야 합니다. 

 

그렇기 때문에 환산보증금 초과 임차인은 법에서 정한 시기(계약 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이)에 명확하게 갱신 의사를 밝히는 게 중요하겠습니다. 

 

 

 

임차인 Y씨, 건물주에게 9,000만 원 배상받아!

 

이처럼 상가임대차보호법 묵시적갱신 모든 임차인들이 동일하게 법의 적용을 받는 게 아니기 때문에 주의가 필요합니다.

 

상가변호사 닷컴은 상가 임대차 분쟁을 겪게 된 임차인들을 대리해 사건을 성공적으로 해결해드리고 있는데요, 서울 동대문구에서 음식점을 운영하던 임차인 Y씨의 사건을 소개해드리려고 합니다.

 

의뢰인은 2014년 7월부터 음식점을 운영하다가 최초 약속된 계약이 종료된 후 자동적으로 계약이 연장돼 임차를 이어가고 있었는데, 2019년 6월, 임대인에게 재개발을 이유로 계약해지를 통보받으며 본 법무법인을 찾으셨던 분이었습니다.

 

의뢰인이 권리금을 주장하자 건물주는 명도소송을 제기해오며 강경하게 대응했습니다. 담당 재판부인 서울북부지방법원은 2021년 5월 6일, 임대인이 제기한 명도소송과 상가변호사 닷컴이 이에 반소로 제기한 권리금소송에 대해 임차인 Y씨의 손해를 인정하며 건물주는 임차인 Y씨에게 9천만 원을 배상하라고 화해권고결정을 내렸습니다.

 

상가임대차보호법 묵시적갱신 임차인에 따라 어떻게 연장되는지 알아봤습니다. 분쟁이 생겼다면 모든 과정의 첫 단계는 본인의 권리를 확실하게 파악하는 것이 돼야 합니다. 문의가 있으시다면 유선으로 가능합니다.