상가임대차 계약 갱신 청구권, 모르면 주장할 수 없다

“상가임대차 계약 갱신 청구권,
확실하게 알고 주장해야 계속 영업할 수 있습니다”

 

계약 당시 오랫동안 영업을 하라던 건물주가 갑자기 입장을 바꿔서 재계약의사가 없으니 나가달라고 했을 때, 자영업자의 입장에서는 영업을 준비하기 위해서 들인 인테리어 비용과 투자비용도 만만치 않은데 이대로 그냥 나가야만 하는 것인지 당황스러우실 텐데요.. 월세를 밀리지 않고 정상적으로 장사해 온 세입자라면 확실하게 상가임대차 계약 갱신 청구권에 대해 알고 건물주에게 권리를 주장해야 억울한 상황이 발생하지 않습니다. 상가임차인(자영업자)이라면 특별법으로 보호받을 수 있으니 필요한 정보를 얻는 노력도 많이 해야 합니다.

 

 

 

 

1. 계약 갱신 청구권이 정확히 무엇인가요?

 

먼저, 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 대해 적용됩니다.
건물주는 세입자가 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 청구할 경우 정당한 사유 없이는 거절할 수 없습니다. 2018년 10월 16일을 기준으로 세입자(임차인)의 상가임대차 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있는 기간이 5년에서 10년으로 늘어났습니다. 따라서 법 개정 이후에 새롭게 체결되거나 이후에 갱신된 계약이라면 총 임대차기간 10년 이내로 갱신 청구권을 행사할 수 있습니다. 이 조건에 해당하지 않을 경우 개정 전 법에 따라 단 5년만 갱신요구가 가능합니다.

 

 

 

 

2. 어떻게 갱신하나요? 무슨 서류가 필요한가요?

 

세입자가 건물주에게 계약 갱신을 요구한다는 뜻을 전달하면 되는데, 이때 증거가 남지 않는 구두나 전화는 건물주에게 계약 갱신을 요구한 흔적을 남길 수 없으므로 내용증명으로 확실하게 전달하는 것이 가장 좋습니다. 문자메시지 같은 경우는 흔적은 남지만 건물주가 메시지를 읽었는지, 언제 읽었는지 등의 사실 확인이 불분명하기 때문에 내용증명이 가장 확실한 방법입니다.

 

 

 

 

3. 모든 상황에서 청구권 주장이 가능한가요?

 

1번에서 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없다고 말씀드렸는데, 8가지의 정당한 사유에 대해 설명 드리겠습니다.
- 월세를 3번 이상 연체했던 적이 있을 경우
- 세입자가 계약 시 약속한 사업 용도를 다르게 사용하는 등의 거짓된 임차나 부정한 방법으로 임차했을 경우
- 서로 합의하에 건물주가 세입자에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 세입자가 건물주의 동의 없이 건물을 또 다른 누군가에게 대여해준 경우
- 세입자가 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우
- 임차한 건물이 멸실될 경우
- 건물주가 다음 3가지 경우 중 어느 하나에 해당하는 이유로 해당 건물을 철거하거나 재건축하기 위해서 건물을 회복할 필요가 있는 경우
 · 건물주가 계약 체결 당시 철거나 재건축 계획을 세입자에게 자세히 고지하고 그대로 계획에 따르는 경우
 · 건물이 낡거나 훼손되는 등 안전사고 우려가 있는 경우
 · 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
- 세입자(임차인)으로서 의무를 위반하거나 임대를 지속하기 어려운 중요한 사유가 있는 경우

 

위 8가지 중 하나라도 해당이 된다면 건물주(임대인)은 세입자(임차인)의 상가임대차 계약 갱신 청구권을 거절할 수 있습니다.

 

 

 

 

4. 갱신 요구를 했는데 건물주가 월세를 크게 인상해버리면 어떡하나요?

 

어디서 어떤 업종으로 얼마나 큰 규모로 영업을 하느냐에 따라서 월세 부담도 달라집니다. 그래서 상가임대차 보호법에서 이러한 요소들을 고려하여 지역별 기준금액을 규정해놓았는데, 이 기준금액 이하인지 초과인지에 따라서 세입자의 월세 인상을 다르게 제한합니다. 이걸 알기 위해서는 환산보증금을 계산해봐야 하는데, 보증금+(월세*100)으로 계산해서 해당 건물 지역의 기준금액을 보고 초과 여부를 판단하시면 됩니다.
기준금액 이하: 해당 건물에 대해 건물주가 월세를 인상하게 될 경우, 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율인 5%까지만 인상이 가능하고 또 인상 청구를 하는 것은 1년 이상이 돼야 가능합니다.
기준금액 초과: 기준금액을 넘어섰다면 위와 다르게 건물주가 월세를 5% 초과해서 올려도 금액적인 제한은 없으나, 주변 시세 등 임대료가 상승해야만 하는 사유를 증명해야 월세를 증액할 수 있습니다. 합리적이지 않은 무리한 인상 요구를 받았다면 전문가를 찾아 도움을 받으시는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

5. 만기일은 지났지만 임대인(건물주)과 암묵적으로 임대를 지속하고 있습니다.

 

건물주가 계약 만료기간 6개월 전~1개월 전 사이에 세입자에게 갱신거절이나 계약조건 변경 등의 통지가 없었다면 임대를 지속하는 것으로 보고 이를 ‘묵시적갱신’이라고 합니다.
묵시적갱신도 4번과 같이 환산보증금 초과 여부에 따라 두 갈래로 나뉘는데요,
기준금액 이하인 경우: 상가임대차보호법 상 묵시적 갱신이며 1년 갱신입니다. 이 경우에는 건물주는 해지통보가 불가하고 세입자가 해지통보를 할 경우에는 3개월 뒤에 해지가 됩니다.
기준금액 초과인 경우: 이 경우는 상임법이 아닌 민법상의 묵시적 갱신이며 약정 없이 기간이 연장된 것입니다. 또 다른 점은 건물주도 해지통보가 가능하고 통보하게 된다면 6개월 뒤, 세입자가 통보하게 된다면 1개월 뒤에 해지가 됩니다.