임차인 권리금 보호기간 전문적인 대응이 필요하다

임차인 권리금 보호기간 전문적인 대응이 필요하다 

 

상가 판다면서 나가달라는 임대인들이 많은데 가게를 비워줘야 하는지 궁금해 하시는 세입자들이 많이 계십니다. 보통 상가를 소유하고 있다가 매도하는 과정에서 임대차계약 관계에 놓인 당사자 간 분쟁이 발생하고는 하는데요. 매수인이 상가 건물을 공실 상태로 인도받기 원하는 경우 매도인은 보다 유리한 조건으로 목적물을 매매하기 위해서 공실 상태로 만들어 넘겨주기로 약정하게 됩니다. 

 

건물 매매로 인해서 상가 소유주가 바뀐다고 하더라도, 임차인 권리금 보호기간 주장 가능하므로 적극적으로 대비하여 권리를 행사하셔야 합니다. 

 

 

별다른 사정이 없다면 원칙적으로 세입자는 현행법에 근거하여 최초로 영업을 개시한 날로부터 최대 10년까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 소유주가 상가를 판다고 해서 편의에 따라 세입자에게 퇴거를 요구할 수는 없는 것이죠.

 

상가가 팔리면서 임대인이 변경된 경우도 마찬가지입니다. 세입자는 기존 임대차계약에 따라서 주어진 권한을 새 소유주에게 동일하게 주장할 수 있습니다. 간혹 건물주가 바뀌었으니 신규 조건으로 계약을 새롭게 체결하거나 상가를 반환하라는 일방적인 통고가 있을 수 있는데, 세입자가 이에 응할 의무는 없는 것이죠.

 

그러나 5년 혹은 10년 이상 영업하여 갱신 요구 권한이 더는 없거나 장사를 중단하고 싶다면 임차인 권리금 보호기간에 맞추어 점포매매가 가능합니다.   

 

 

'상가 매매 혹은 재건축 시 계약을 해지하기로 한다 내지는 조건 없이 퇴거한다'는 식의 약정을 한 경우 강행규정에 위배되어 대체적으로 효력이 없다고 봅니다. 다시 말해서 임차인 권리금 보호기간을 건물주라면 지켜야 할 의무가 있으며, 점포매매에 따라서 해당 금전이 지급되는 것을 방해한다면 임대인은 경제적 피해에 대한 배상 책임을 집니다. 

 

상가 리모델링 혹은 대수선 시에 임대차계약을 종료한다고 특약을 정하는 사례도 있지만 임대차계약 체결 시 건물주가 세입자에게 공사 시기부터 소요기간 등 재건축 사업에 관련된 사항을 구체적으로 알리지 않았다면 해당 특약은 무효로 판단될 가능성이 매우 높습니다. 

 

결국 건물주는 임차인의 영업적 가치를 보호해야 하며 그에 따른 합리적인 보상금을 지급함으로써 명도를 통보할 수 있는 것이죠. 보상금은 당사자 간 협의를 통해서 정하는 것이 일반적이며 법적으로 정해진 액수가 있는 것은 아닙니다. 

 

 

식당 운영하던 J씨, 재건축 예정임에도 불구하고... 

대전에 위치한 건물를 임차해 10년 넘게 음식점을 운영해 오던 J씨는 건물주로부터 재계약 및 점포매매가 어려우니 상가를 비우고 나가줄 것을 요구 받습니다. 건물 재건축을 이유로 임차인 권리금 보호기간은 전혀 고려해 줄 수 없다는 태도를 보이자 J씨는 본 법무법인에 사건을 의뢰합니다.

 

본 사무소는 우선 의뢰인을 상대로 제기된 명도소송 방어 전략을 수립하여 철저하게 반론을 펼칩니다. 동시에 J씨의 영업적 가치가 금전적으로 회수될 수 있도록 손해배상 청구의 소를 반소로 제기하여 다툽니다. 

 

소송이 시작되기 전부터 유효한 증거를 수집하여 의뢰인을 조력한 끝에 2022년 5월 27일, 대전지방법원은 피고(의뢰인)에게 원고(건물주)는 보증금을 포함하여 68,000,000원을 2022년 6월 30일까지 지급하라는 결정을 내립니다.  

 

 

앞서 말씀드렸다시피, 세입자에게 일방적으로 불리한 약정 사항 혹은 특약 등은 법적으로 효력이 없으므로 소유주의 통고만을 듣고 권리를 포기하지 마실 것을 당부드립니다. 뿐만 아니라, 장사를 아무리 오래 했다고 하더라도 임차인은 권리금 보호기간에 대해서 다툴 수 있습니다. 만기 일자를 정확하게 파악하셔서 만료 6개월 전부터 종료 시점까지 후임자를 구해 소유주에게 주선하시고 신규 계약 체결을 요청하시기 바랍니다. 

 

만약 적법한 이유 없이 건물주가 후임자를 거부한다거나 수용하기 어려운 신규 임대차 조건을 제시하여 양도양수를 방해한다면 즉시 전문가의 검토를 받아 대응 방안을 마련하시고, 권리를 보장받기 위한 조치를 취하셔야 합니다. 

 

본 법무법인은 다수의 관련 성공사례를 보유하고 있으며 유선상 간단한 문의에 대한 상담을 진행하고 있습니다. 전문가와의 상담 예약을 희망하시면 평일 오전 9시에서 오후 7시 사이에 아래 번호로 연락 주시기 바랍니다.