상가 임대차보호법 10년 넘게 영업했다면?

상가 임대차보호법 10년 넘게 영업했다면?

 

서울에 초고층 재건축 바람이 불고 있습니다. 준공 40년 가까이 된 강남구 대치동의 미도아파트가 서울시 신속통합기획을 통해 최고 50층 대단지로 탈바꿈한다고 하는데요. 높이 제한 '35층 룰' 폐지가 처음 적용되는 재건축 사례입니다.  

 

강남과 여의도, 용산 등을 중심으로 부는 신통기획발 초고층 재건축 바람이 침체 국면의 부동산 경기에 어떤 영향을 미칠지 주목됩니다.

 

 

타인 소유 건물에서 영업을 하고 있는 세입자라면 상가 임대차보호법 10년 보장이 된다는 사실을 잘 알고 계실텐데요. 법이 개정되기 전에는 최대 5년까지만 보호되었지만 2018년 10월 16일 이후에 최초로 맺어졌거나 갱신된 이력이 있는 임대차계약은 개정법의 적용을 받아서 10년까지 연장할 수 있게 되었습니다. 

 

우선 갱신을 요청할 때는 만료일을 정확하게 따져보셔야 합니다. 만기 6개월 전에서 1개월 전까지 사이에 내용증명 우편이나 문자 메시지 등을 통해서 건물주에게 명확하게 연장을 요구하실 것을 권유 드립니다. 

 

 

만약 상가 임대차보호법 10년을 초과해 영업을 이어온 상태라면 권리금을 지급받고 나오실 수 있습니다. 권리금은 계약 종료 6개월 전부터 미리미리 신규 임차인을 구하고 가게를 양도함으로써 회수가 가능한데요. 

 

이 과정에서 건물주는 적법한 사유가 없다면 신규 임대차를 거부할 수 없도록 규정되어 있습니다. 따라서 임대인이 권리금 회수 기회를 박탈하거나 비협조적인 태도로 일관한다면 '방해 행위'에 대한 증거 자료를 수집하는 등 적극적으로 조치를 취하셔서 다투어야 합니다. 

 

 

그렇다면 건물주의 방해 행위로는 무엇이 있을까요? 

 

소유주가 자신이 상가를 직접 사용하겠다며 후속 임차인을 거부하거나 신규 임차인에게 과도한 임대조건을 제시한다면 방해 행위로 판단될 가능성이 높습니다. 하지만 권리금 손해를 주장하는 사람이 건물주의 방해 행위를 증명해야 하기 때문에 분쟁 발생 초기 단계에서부터 유효한 입증 자료를 수집하는 것이 매우 중요합니다.

 

 이 외에도 건물의 대수선, 건물매매 등을 이유로 권리금을 인정하지 않는다면 임대인의 방해 행위가 될 수 있습니다. 

 

 

임대인으로부터 권리금 회수 기회를 침해당했지만 법적 조치를 적극적으로 취해 성공적인 결과를 맞이한 O씨의 사례입니다.

 

임차인 O씨는 대전에 있는 상가건물을 임차해서 빵집을 운영하던 중 임대인으로부터 재건축을 이유로 해지 통보를 받게 됩니다. 상가 임대차보호법 10년이 넘도록 영업을 이어온 탓에 갱신요구권이 없었던 O씨는 가게를 양도하고 권리금을 회수하기로 결심하죠.

 

비협조적인 건물주의 태도에 O씨는 전문가의 도움을 받아 대응하기로 하고 본 사무소에 사건을 의뢰하셨습니다. 

 

본 법무법인은 의뢰인의 권리를 상대방에게 지속적으로 고지하며 압박을 가했고, 건물주가 주장하는 재건축은 임차인의 권리금을 보호하지 않아도 되는 정당한 사유가 될 수 없다는 점을 지적합니다. 그러자 상대방은 자신이 불리한 위치에 있다는 사실을 깨닫고 후임자와 계약을 맺겠다는 뜻을 밝혔고 결국 O씨는 양수인으로부터 권리금 6,500만 원을 회수하는데 성공합니다. 

 

 

간혹 상가 임대차보호법 10년 넘게 영업을 하게 해주었으니 권리금을 주장할 수 없다는 건물주의 말에 지레 권리를 포기하는 세입자들이 계십니다. 그러나 임차인은 영업기간과는 상관 없이 귀책 사유만 없다면 가게 양도를 통해서 권리금을 충분히 회수할 수 있습니다.

 

다반 충분한 시간적 여유를 두고, 보호기간 내에 후임자를 구해 건물주에게 적극적으로 주선할 필요가 있습니다. 분쟁이 발생했다면 전문가의 조력을 바탕으로 상황에 맞는 전략을 세워 확실하게 대처하시기 바랍니다.