상가 임대차 계약기간 만료 나중에 준비하면 늦습니다.

2014년 소치 동계올림픽 여자 싱글 피겨스케이팅 경기에서 아델리나 소트니코바 선수가 석연찮은 판정으로 김연아 선수를 제치고 금메달을 획득해서 공분을 샀던 사건 기억하시나요? 당시에도 대회이후에 도핑 논란이 불거져 금지약물을 투여했는지 여부를 검사하고자했는데요, 소트니코바 선수의 샘플은 훼손되어 있었습니다.

그런데 이번에 대한체육회에서 해당 사건 관련하여 국제올림픽위원회에 재조사를 요청할 예정이라고 합니다. 만약 도핑관련 문제가 사실로 확인된다면 금메달은 은메달을 차지했던 피겨 퀸 김연아 선수에게 돌아갈 예정입니다. 부디 메달이 제 자리로 돌아갔으면 좋겠네요.

다른 사람의 공간에서 장사를 하는 상인들은 만료일이 가까워지면 그 자리에서 계속 장사를 이어갈지 여부를 결정하고 필요한 행동을 취해야 합니다. 갱신을 할 것인지 권리금을 받을 것인지의 결정에 따라 해야 하는 조치와 시기가 달라지므로 코앞에 닥쳤을 때 생각하는 것보다 미리미리 심사숙고하여 결정해두는 것이 좋겠습니다. 오늘은 계약기간 만료 앞둔 세입자들이 알아두면 좋은 팁들은 끌어 모아 알려드리겠습니다.

상가보호법에서는 갱신요구권이라고 하여 세입자가 만료 6개월전부터 1개월 전 사이에 건물주에게 재계약을 요청하면 임대인은 상당한 이유가 없는 이상 이를 거절하지 못하도록 하고 있습니다. 영세 사업자가 한 자리에서 안정적으로 오래오래 영업을 이어갈 수 있도록 보호하기 위한 권리죠.

그렇다면 언제부터 10년이 시작되는 걸까요? 바로 최초 임대차가 시작되는 날부터 기산합니다. 종종 건물에서 쫓겨나는 것을 우려하여 일단 장기간 계약을 강조하는 세입자분들이 계십니다. 인생은 예상할 수 없기에 갑자기 중도 해지하고 점포를 비워야할 상황이 생길 수 있습니다. 법령에서 보장해주는 임대기간이 제법 길기 때문에, 이런 예상하지 못한 일이 생겼을 때를 대비하기 위하여 적당한 기간으로 약정하는 것이 더 안전합니다. 

그런데 이와 같은 권리가 모든 사람이 행사할 수 있는 것은 아닙니다. 상임법의 개정이 이루어진 2018년 10월 16일 이후에 최초로 임대차를 체결하거나 갱신을 한 적이 없는 경우에는 5년만 행사할 수 있습니다. 이와 같은 개정은 한 상인이 자리를 잡고 안정적인 수입을 얻기까지 5년은 너무 짧다는 여론이 있었기 때문입니다. 바람직한 개정이죠.

그리고 상임법에서는 건물주가 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유를 총 8가지 정해두고 있습니다. 이와 같은 귀책사유를 가지고 있을 경우 권리금 회수도 불투명해질 수 있기 때문에 굉장히 조심하셔야합니다.

이 8가지 이유에는 3개월치 월세를 연체한 것, 무단전대하는 것과 같이 임대차의 전반적인 신뢰를 깨뜨리는 행위들이 포함됩니다. 미리 변호사의 검토를 받아 계약기간 만료 시기가 다가왔을 때 법적으로 더 있기를 원할 수 있는지에 대해 확인받는 것이 전반적인 대처 전략을 세우는데 도움이 되겠죠?

그렇다면 어느새 한 자리에서 장사한지 10년이 지나 갱신을 요구할 수 있는 권리가 없는 시점이라면 방법이 있을까요? 안타깝게도 임대인이 상가 임대차 계약기간 종료로 해지를 통보하면 이만 퇴거해야합니다. 그런데 재계약과 권리금 회수는 완전히 다른 분야의 권리입니다. 한곳에 꽤 오래 있었기에 나가야만 하는 상황이라고 하더라도 영업 가치는 회수할 수 있습니다. 그러므로 새로운 시작을 위한 금원을 충분히 받기 위해서는 일찍부터 적절한 계획을 세우는 것이 좋습니다.

가장 먼저 알아야할 것은 회수기간이지요. 종료일 6개월 전부터 종료일가지입니다. 만약 이 사이에 임대인이 회수 과정을 방해하여 권리금 합의가 파기되면 건물주를 상대로 이에 대한 손해배상을 받을 수 있습니다.

J씨는 부산 소재의 상가에서 10년 넘게 식당을 운영해 왔습니다. 그런데 이제는 더 이상 같은 곳에 머물 수 없다고 판단하고 신규임차인을 구해 권리금 합의를 마치고 건물주에게 주선하였습니다. 그런데 임대인인 기존 500만원이었던 월세를 1200만원으로 올리겠다고 합니다. 2배가 넘는 인상에 양도양수에 실패한 J씨는 방법을 찾고자 본법무법인에 방문하게 됩니다. 

저희 법인과 의뢰인은 손해배상 청구 소송을 제기하여 임대인의 방해 행위를 지적했고, 2022년 12월 23일 계약기간 만료 후 권리금을 회수하고자 했던 J씨는 약 5638만원을 건물주로부터 지급받을 수 있었습니다. 

처음 상가에 들어올 때는 모든 일이 잘 풀릴 것만 같은 기분이 들었겠지만, 상가 임대차 계약기간 만료가 다가오면 양 당사자 사이에 첨예한 대립을 겪는 양상이 흔합니다. 여전히 임차인의 영업 가치 회수를 정당한 재산권으로 보지 못하고 있는 건물주들이 많기 때문이죠. 이와 같은 분쟁을 딛고 최고의 결과물을 받아보기 위해서는 관련 분야에서 오래동안 몸담았던 전문가의 도움이 필요합니다. 아래의 번호로 연락주시면 상담안내 도와드립니다.