월세 임대차 계약 해지 통보받았다면 이렇게 해야합니다.

최근 선의로 도움의 손길을 내민 시민이 도리어 가해자로 몰릴뻔한 일이 벌어져 논란입니다. 도로 옆 인도를 걸어가던 할머니가 넘어지자 도로를 지나던 차량의 운전자가 이를 보고 도움을 주고자 차를 세우고 다가갔는데요, 할머니는 도리어 운전자의 차가 빨리 와서 넘어졌다며 역정을 냈습니다. 경찰까지 와서 블랙박스를 통해 운전자의 잘못이 아님을 확인하였는데도 소실르 지르며 난동을 부렸다고 합니다. 해당 차량이 과속방지턱을 넘느라 천천히 주행하고 있던걸 증언한 목격자들도 많았다고 하죠.  선한 마음으로 다가갔는데, 가해자 취급을 당하였으니 얼마나 황당했을까요?

황당한 일은 어디서든 일어날 수 있죠. 상점가 공간을 빌려 영업을 이어가던 중에도 각종 당혹스러운 일을 겪고 월세 계약 해지 둘러싼 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 그러므로 평소에 어느 정도는 임대차에 대한 기본적인 내용을 알아두는 것이 실제 문제 상황에 맞닥뜨렸을 때 침착하게 사건을 헤쳐나갈 수  있는 힘이 될 수 있습니다. 그래서 오늘은 임차인이 알아두면좋은 법률 규정을 정리해보는 시간을 가져보겠습니다.

얼마나 오래 한 자리에서 장사를 할 수 있을까. 세입자들의 주된 관심사라고 할 수 있죠. 이에 대한 답을 얻기 위해서는 먼저 상가임대차보호법을 펼쳐봐야합니다. 이 법은 점포를 빌리고 빌려주는 당사자들의 권리와 의무에 대해 규정하고 있습니다. 

임대인에게 가게를 비워달라는 요구를 받았다면 갱신요구권이 있는지 여부를 먼저 파악해보아야합니다. 2018년 10월 16일 개정일 이후로 최초로 체결되었거나 갱신을 한 적이 있다면 처음 들어온 날로부터 최고 10년, 같은 자리에서 영업을 할 수 있습니다.

그리고 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 양 당사자 모두 가만히 있었을 경우, 자동 연장된다는 사실 아시죠? 이러한 케이스가 개정일 이후에 있어도 10년을 보호받을 수 있습니다. 헷갈리지마세요!

앞서 언급한 자동연장이 되는 상황은 주의하셔야합니다. 왜냐하면 환산보증금 초과인지 인내인지 여부에 따라 기간이 다른 모습으로 늘어나기 때문입니다. 이는 월세를 백배한 값에 보증금을 더하면 되는데요, 여기서 얻은 결과를 점포 소재지 기준범위 값과 비교하여 판단하면 됩니다. 

만약 이내 상가라면 상가임대차보호법의 모든 내용을 적용받습니다. 양측 모두 아무 의견 없이 자동 연장되었다면 종료일로부터 1년 씩 늘어나게 됩니다. 그런데 초과상가라면 이와 다릅니다. 민법에 따라 묵시적 갱신되는데요, 이렇게 되면 기간의 구체적인 정함이 없이 늘어난 것이 되기 때문에 만료일의 파악이 어렵습니다.

그리고 세입자만 월세 계약 해지 통보할 수 있는 환산보증금 이내인 경우와 다르게, 초과인 상황에서는 건물주도 퇴거해달라고 요구할 수 있으므로 이렇게 되면 막을 방도가 없게 됩니다. 심지어 대법원에서 10년보다 적게 있었다고 하더라도 갱신요구구너이 발생할 여지가 없어 퇴거해야하는 상황이라고 본 일도 있습니다. 그러므로 잊지 않고 적절한 시기에 임대인에게 재계약 요청하는 것을 잊어서는 안됩니다.

이미 오래 한자리에서 영업하여 더 이상 갱신요구권이 없는 임차인이어도 여전히 권리금을 회수하는 과정은 보호받습니다. 자주 문의주시는 부분인데요, 10년 보호와 영업 가치를 회수하는 과정은 완전히 별개의 것입니다.

오래동안 가게를 운영하면서 쌓아올린 가치 즉 시설과 설비, 노하우, 고객 등의 것을 넘기는 대가로 받는 금원을 권리금이라고 하죠. 법령은 이를 받기 위해서 만료일 6개월 전부터 종료일 사이에 새로운 후임자를 찾아 충분한 정보를 제공하며 임대인에게 주선행위를 할것을 규정하고 있습니다.

그런데 매매나, 재건축 또는 본인이나 가족이 직접 사용할 예정이라는 등의 이유를 대며 막무가내로 임대차 계약 해지 통보를 해올 수 있습니다. 그런데 법에서 정한 정당한 사유가 없는데 방해를 하여 영업 가치 회수에 실패하고 손해가 발생한다면 이에 대한 책임은 건물주가 져야합니다.

P씨는 서울 강동구 소재의 세차장을 10년 넘게 운영해왔습니다. 그런데 어느날 갑자기 건물주로부터 점포를 팔았다는 사실과 그로 인한 퇴거 통보를 받게 됩니다. 더이상 재계약을 요청할 수 있는 입장이 아니었던 그는 절망했지만, 신속하게 관련분야 소송경험이 풍부한 본 법무법인에 도움을 청했습니다.

본 사무소와 의뢰인은 사건검토와 협의 끝에 권리금을 받고나오는 전략을 세웟고, 적절한 시기에 후임자를 구하여 충분한 정보를 제공하면서 주선행위를  했습니다. 하지만 건물주는 여전히 점포를 매매할 것이라 체결할 수 없다고 거부했습니다. 더불어 명도소송도 함께 제기해왔죠.

이에 의뢰인과 저희 법인도 반소로 손해배상 청구소송을 제기하였고, 법리적인 주장이 법정에서 첨예하게 대립하였습니다. 기나긴 송사 끝에 서울동부지방법원은 임대차 계약 해지 통보를 받고 어려움을 겪던 P씨에게 9천만 원을 배상받으라는 판결을 내렸습니다. 

가게를 운영하는 것에만 집중해도 바쁜데 건물주와의 다툼까지 신경써야한다면? 눈 앞이 캄캄할 것입니다. 일적으로도 심리적으로도 여유가 없는 상태에서 홀로 법적 분쟁을 준비하는 것은 너무나 어려운 일입니다. 임대인과 갈등이 생겼다면 분쟁 해결의 노하우를 체득한 법률가의 도움을 받는 것이 효율적입니다. 임대차 계약 해지 관련 사건을 수없이 다뤄본 법률 전문가의 객관적인 솔루션을 받아보고 싶으시다면 유선 상 문의주시기 바랍니다. 상담안내 도와드리겠습니다.