상가 임대차보호법 계약갱신요구권 제대로 알아야 손해보지 않습니다.

최근 한 주점의 메뉴판이 관심을 모았는데, 어떤 일이었을까요? 지면 한 귀퉁이를 차지한 한 메뉴, 바로 숟가락이었는데요. 수저를 교체하기 위해서는 500원을 내야하는 것입니다. 많은 사람들이 이를 보고 황당한 반응을 보였는데 직원에게 부탁하여 새걸로 받는 것이 익숙했기 때문이겠죠. 다만 해당 가게의 음식가격이 다른 곳에 비해 매우 저렴하며 술에 취한 사람들이 수저를 자주 교체하여 이해가 된다는 반응도 많다고 하네요.

영세사업자들에게 사실 굉장히 중요한 것이 한 공간에서 장사를 할 수 있는 기간이 충분히 보장되는 것이죠. 왜냐하면 새롭게 상가에 들어와 영업이 적당한 수익을 내면서 자리 잡기까지는 제법 오랜 시간이 소요되기 때문입니다. 이에 상가 임대차보호법 계약갱신요구권 규정이 개정을 거듭해오며 세입자의 권리가 충분히 보호되도록 해왔습니다. 오늘은 그 내용을 집중적으로 살펴보겠습니다.

이제는 많은 분들이 임대차 기간을 10년 보호받는다는 사실을 알고계시는데요, 정확히 어떤 경우에 보장을 받는 것인지는 잘 모르시는 것 같습니다. 다들 알고 계시듯이 상가임대차보호법에 따르면 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 기간 연장을 요청하면 건물주는 이를 거절하지 못하죠. 이를 총 10년간 행사할 수 있다고 알고계실텐데요, 자동연장이나 특별한 사정에 따라 이 기간이 보장되지 않을 수도 있다는 점 알고 계셨나요?

모두가 10년을 보호받는 것은 아닙니다. 2018년 10월 16일 개정 이후 처음으로 임대차를 맺거나  연장된 적이 있는 경우에만 적용되는 것이고 그렇지 않다면 5년까지만 기간 연장이 가능합니다. 그리고 매매 등으로 인해 건물주가 바뀌어도 세입자의 최초일자 기준으로 적용된다는 사실 알아두시기 바랍니다.

요약하면 규정에서 명시한 거절 사유가 있지 않다면 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 같은 점포에 더 머물고 싶다는 뜻을 전하면 건물주는 이를 거절할 수 없으며, 이때 연장은 기존과 동일한 조건으로 늘어납니다. 물론 법률이 정하는 바에 따라 임대료의 증감은 청구할 수 있습니다.

요청 방법은 사실 특별하지 않습니다. 그저 상가 계약갱신요구권 행사 의사를 명확히 전달하기만 하면 되기에 대화, 채팅, 전화 등 모두 가능합니다. 다만 혹시 모를 분쟁이 발생했을때 그런 말 들은 적없다는 식으로 나오는 상대방이 꼭 있기 마련입니다. 때문에 유사시를 위해 우체국을 통해 기록이 남는 내용증명의 형식을 이용하시는 것이 현명합니다. 특별히 정해진 양식이나 서식 등이 없으니 어렵게 생각하지 않으셔도 됩니다.

일반적으로는 합의를 담은 서류를 작성하여 남기는 방식으로 상가 계약갱신요구권 행사가 이루어집니다. 그런데 양측 모두 만료일 6개월 전부터 1개월 전 사이에 아무런 이야기도 하지 않고 있다가 만료일을 지나간다면 어떻게 될까요? 이런 경우는 묵시적 갱신, 흔히 말하는 자동연장이 되었다고 보게 되며 이는 2가지 형태로 분류됩니다.  

첫번째로 환산보증금 이내의 임대차는 법령에 따라 전과 같은 조건으로 연장되는 것으로 봅니다. 그리고 따로 기간을 정한바가 없지만 1년 늘어나게 되죠. 두번째로 환산보증금을 초과하는 경우엔 마찬가지로 전과 같은 조건으로 늘어나는 것은 같지만 민법의 적용을 받아 기간에 대한 정함이 달리 없는 상태로 이루어지게 됩니다. 이런 상황에서는 양 당사자 모두 해지할 수 있으므로 해당 장소에서 추가로 사업하는 것이 어려울 수 있으니 필히 상가 임대차보호법 계약갱신요구권 잊지 말고 행사하시기 바랍니다.

관광객이 많은 강원도에서 카페를 운영하던 임차인 K씨는 장사가 아주 잘되어 좋았습니다. 그런데 임대인이 바뀌면서 문제가 생기게 됩니다. 바뀐 임대인이 직접 공간을 사용하겠다며 반복하여 퇴거를 요청해온 것이죠. 보상금을 주겠다고는 했지만 매출이 상당히 높았기에 수락하기 어려웠습니다. 답을 내리지 못하던 K씨는 본 법무법인을 찾아와 상담을 받게 됩니다.

결국 그는 저희 법인을 선임하였고 임대차 현황을 철저히 받고 전략을 세워나갔습니다. 의뢰인이 아직 상가 계약갱신요구권을 행사할 수 있다는 사실을 강조하며 상대방과 협상해나갔고, 결국 2022년 12월 7일 의뢰인 K씨는 소송 전에 합의금 5천만 원을 상대방으로부터 받을 수 있었습니다. 

전화로 문의를 주시는 많은 분들이 법에서 보호해주는 정당한 권리가 있고, 상대방이 잘못하였으니 전혀 걱정할 것이 없다고 생각합니다. 하지만 상가 임대차 관련 분쟁은 그리 간단하지 않습니다. 큰 걸림돌 없이 상황이 흘러가는 것 같아도 적절한 방법으로 권리를 주장하지 않으면 얻을 수 있었던 더 좋은 결과를 잃을 수 있습니다. 왜냐하면 모두가 자신의 재산이 걸려있기에 절박하게 대응하기 때문입니다. 상가 임대차보호법 계약갱신요구권 관련하여 궁금한 사항이 있으시다면 아래의 번호로 문의바랍니다.