임대인 계약해지 통보 전 체크리스트

친환경 신재생 에너지가 강조되면서 떠오른 해상풍력 업계에 심상치 않은 바람이 불고 있다고 합니다. 무슨 일 일까요? 유럽과 미국의 대형 프로젝트가 잇달아 중단되고, 세계 최대 해상풍력 개발회사가 계속되는 수익성 악화로 프로젝트 포기의 가능성을 내비친 것입니다. 원인은 금리인상과 인플레이션으로 꼽히고 있습니다. 해상풍력 사업의 경우 초기 투자비용이 많이 들어가다 보니 이러한 조건에서 취약할 수 밖에 없습니다. 그래서  관련 기업들은 국가에 보조금을 더 요구하고 있는 상황입니다. 아무래도 녹색에너지로의 전환은 공짜가 아닌 것 같죠.

 

건물주가 상가 공간에 세를 놓는 것은 공간을 빌려주고 차임을 지급받는 것 끝나는 것이 아닙니다. 세입자가 목적대로 점포를 제대로 사용할 수 있기 위한 상태를 유지해야할 의무를 지죠. 이와 같은 비용의 지출도 그렇고 아무래도 다른 사람에게 공간을 대여해준 시간만큼은 소유권 행사에 제약이 생길 수 밖에 없습니다. 그런데 세입자가 월세도 제대로 내지 않고 목적물으 훼손하는 등 의무를 제대로 수행하지 않고 있다면 건물주 입장에서는 몹시 답답할 수밖에 없겠죠. 오늘은 이렇게 가슴이 답답한 임대인 계약해지 통보를 도와드리기 위해 중요한 정보들을 가져와봤습니다.

세입자는 최초 계약한 날로부터 법령에서 보장하는 갱신요구권을 행사할 수 있는데, 법률에서 정하고 있는 8가지 이유가 없는 건물주는 이를 거절할 수 없습니다. 이를 최대 10년간 주장할 수 있는데요, 상인이 한 자리에서 안정적으로 자리잡아 꾸준한 수익을 낼 수 있도록 하기 위함입니다.

 

이 권리는 어떻게 행사하는 것일까요? 간단합니다. 종료일 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 원한다는 의사를 상대방에게 전달하면 됩니다. 이때 문자나 편지, 구두, 전화 등 어떤 방법을 사용해도 문제없지만 아무래도 우체국에서 증명을 도와주는 내용증명의 방식으로 의사표시하시는 것이 가장 확실합니다. 추후 분쟁이 발생하였을 때 증거로써 작용하게 되기 때문이죠.

만약 위 기간에 임대차 양 당사자 모두 아무런 갱신과 조건 변경에 대해 아무런 말도 하지 않았다면 어떻게 될까요? 의외로 흔한 일인데요, 임대차는 자연스레 묵시적 갱신됩니다. 원래와 같은 조건으로 자동연장 되는 것입니다.

그런데 환산보증금 기준을 초과하는지 여부에 따라 자동연장의 모습이 달라진다는 사실 알고 계시나요? 환산보증금이라고 하면 어렵게 느껴지시는 분들 많으실 텐데요, 월세를 백배한 값에 보증금을 더한 금액입니다. 이를 지역 기준 값과 비교하여 판단하게 되는데, 헷갈리신다면 문의 전화주시기 바랍니다. 

환산보증금 이내인 상가는 총 기간을 따로 정하지 않아도 1년씩 연장됩니다. 이렇게 추가된 기간 동안에는 세입자는 언제나 계약해지 통보 할 수 있죠. 건물주는 하지 못합니다.

 

초과하는 경우에는 민법에 따라 기간의 정함 없이 쭉 늘어나게 됩니다. 종료일을 구체적으로 특정하는 것이 쉽지 않죠. 이때는 임대인 계약해지 가능하며 그에게 통지를 받으면 그대로 퇴거를 해야 하게 됩니다. 굉장히 중요한 부분이죠? 그러므로 미리 자신의 임대차 조건과 상황에 대해 자세하게 파악하여 두는 것이 갑작스런 피해를 예방하는 길입니다.

앞서 설명해온 갱신을 청구할 수 있는 권리 외에도 상가임대차보호법은 임차인의 권리금을 회수할 권리를 강력하게 보호하고 있습니다. 그런데 두 권리 모두 행사하지 못하게 되는 경우가 있습니다. 바로 임차인에게 귀책사유가 있는 것입니다. 흔히 있는 일로는 월차임의 연체가 계속되어 3기에 달하는 이력이 있었던 케이스가 있죠. 그 외에도 무단으로 전대차를 하거나 부정한 방법으로 임차하는 것도 포함됩니다.

 

따라서 이러한 잘못을 저지른 임차인이 갱신을 요청할 수 있는 기간이 더 남았어도 임대인 계약해지 할 수 있으며, 영업가치의 회수를 위해 후임자를 구해와 체결을 종용해도 이를 거부할 수 있습니다. 그렇게 해도 손해배상 책임을 지지 않죠.

청년주택 사업을 진행하고 싶었던 C사는 서울 소재의 상가를 하나 사들였습니다. 건물을 살펴본 결과 노후화되어 철거하고 재건축을 진행할 필요가 있다고 판단한 C사는 세입자들을 모두 설득하여 내보내기로 결심하였습니다. 그 중 식당을 운영하던 임차인의 케이스를 전해드리겠습니다. 

혼자서는 원만하게 명도 절차를 진행하기가 쉽지 않다고 생각한 C사는  본 법무법인을 선임하였습니다. 먼저 상대방의 임대차 현황을 꼼꼼하게 체크한 후 건물이 오래되어서 안전사고의 위험이 있으므로 의뢰인이 해지를 희망한다는 사실을 강조하며 임대인 계약해지 통보를 내용증명으로 전달하였습니다. 

 

하지만 이것만으로는 퇴거가 이루어지지 않았고 명도소송까지 진행한 끝에 2021년 5월 11일 서울 동부지방법원에서 조정 결정을 내림으로서 사건이 종결되었습니다. 보증금을 돌려주는 동시에 상가를 인도 받으라는 결정이었죠. C사는 무사히 임대인 계약해지 할 수 있었네요.

세입자가 상습적으로 연체를 반복한다면 성공적인 명도를 위해 고민으로 시간을 낭비하지 마시고 계약해지 통보 전략을 세우기 시작하셔야합니다. 연체액이 보증금액을 초과하게 되면 임차인의 책임재산에서 변제를 받을 수밖에 없는데요, 만약 이 재산이 없다면 소송으로도 이를 받아내지 못할 수 있습니다. 

신속하면서도 정확한 대처를 적절한 시점에 꺼내드는 것이 중요합니다. 이러한 스킬은 다년 간 쌓아 올린 경험과 노하우에서 나오죠. 그렇기에 나 홀로 진행하기보다 전문가의 상담을 받으셔야 하는 것입니다. 내 소유물이라고 하여 쉽게 돌려받을 수 있으리라고 생각해 안일하게 대처했다가 얻을 수 있는 좋은 결과를 놓칠 수도 있습니다. 위 사례를 다시 한 번 읽어보시고 임대인 계약해지 통보가 시급하신 상황이라면 아래의 번호로 문의주시기 바랍니다. 상담안내 도와드리겠습니다.