부동산 명도확인서 임대인은 알아두세요

건물을 소유하고 계신 분들 중 상가를 직접 운영하는 분들도 있으시겠지만 대부분이 임차인과 임대차계약을 체결하고 월세를 받는 분이 더 많이 계실 겁니다. 사업자등록의 대상이 되는 건물에 주된 목적물을 영업용으로 사용하는 임차인이라면 관계자간 계약체결과 동시에 상가건물임대차보호법상 대항력을 행사하며 보호를 받을 수 있기 때문에 단순히 마음에 들지 않는다는 사유로 마음대로 내보낼 수 없습니다. 하지만 건물주 본인이 상가를 사용해야하거나 사정이 생겨 세입자에게 퇴거를 요청해야 할 때가 있을 텐데 어떻게 해야 할지 짚어보겠습니다.

 

 

임대차계약종료 6개월~1개월 전까지 상가세입자는 계약갱신을 요구할 수 있으며 상가소유주는 조건변경의 통지를 할 수 있습니다. 재계약을 요청받았을 때 임대인이 이를 거절 하기위해서는 정당한 사유가 있어야 하며 부동산 명도확인서 통해 안전하게 인도받을 수 있습니다. 

1. 3기의 차임액 체납 사실이 있을 때
   - 연속될 필요 없이 누적된 연체액이 총3회분의 월세가 되는 경우를 말합니다.
   - 이 경우는 계약만기 6개월 전까지 기다릴 필요 없이 명도확인서 발송으로 즉시 퇴거를 요청할 수 있습니다.
2. 세입자가 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
   - 본인이 영업을 하겠다고 하고 제3자가 들어오거나, 약속된 업종과 다른 업종으로 영업을 하는 경우 사기에  해당 됩니다.
3. 서로 합의에 의한 상당한 보상을 제공하였을 경우
   - 양측간 서로 합의를 거쳐 이사비용이나 보상금을 지급했을 때
4. 건물의 일부가 멸실 또는 훼손되어 임대차를 지속할 수 없을 때
   - 화재나 자연재해 등으로 상가를 사용할 수 없는 경우가 이에 해당됩니다.
5. 임대인 동의 없는 무단 전대
  - 대표적으로 숍인숍이 해당 됩니다. 예를 들어 미용실 안에 네일숍을 운영 하는 경우가 있겠죠? 하지만 건물주가 상가를 오가며 보았는데도 문제를 삼지 않았을 경우 묵시적 동의가 있었다고 볼 수 있기 때문에 주의 하셔야 합니다. 
6. 임차인이 무단으로 증축공사를 진행하는 등 고의 또는 과실로 건물을 훼손하였을 경우 
7. 재건축 등의 사유로 목적 건물을 인도받아야 할 때
  - 꼭 알아두셔야 할 점은 재건축을 하겠다고 무조건 점유를 회복 받을 수 있는 것이 아니라 다음 중 하나에 해당이 되어야 합니다. ① 계약당시 공사시기 및 기간, 도면등 내용을 상세히 설명하고 계획대로 진행 할 때 ② 건물의 노후화 및 안전등급 D등급~E등급 진단을 받아 사고 우려가 있을 때 ③기타 법령에 따라 이루어 지는 경우
8. 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 계약을 지속하기 어려운 경우
   - 단순한 의견충돌은 해당되지 않으며 신의성실의 의무를 다하지 않아 신뢰관계가 상실하여 계약유지가 어려울 경우 건물인도청구소송이 필요합니다.

소송을 진행할 때는 상가임대차법에 저촉되는 사항이 없는지 반드시 체크하셔야하며 확실하게 퇴거를 요청할 수 있는 월차임 3기연체, 무단전대등은 즉시 부동산 명도확인서 발송으로 계약 해지 통보하거나 소송기간, 소송중에도 미납되는 차임액, 연체이자 등을 고려하여 보증금이 많이 남아 있을 때 빠르게 명도소송을 진행 하는 것이 좋습니다.

그런데도 불구하고 임차인이 퇴거를 하지 않거나 사용하던 집기류를 모두 남겨두고 연락이 두절된다면 어떻게 할까요? 대부분의 건물주 분들은 무작정 들어가 짐을 빼버리는 경우가 있는데 이는 무단침입으로 형사처벌이 될 수 있으니 주의하셔야 합니다. 강제집행을 하기 위해서는 반드시 명도소송을 진행하여 승소 하였다는 판결문이 있어야 가능하기 때문입니다.

만약 소송을 진행할 때 소송 중 점유자가 변경되어 처음부터 다시 진행해야하는 상황이 생길 수 있기 때문에 분쟁기간 단축과 비용 절감을 위해서 상가목적물에 대해 점유이전금지가처분신청을 하는 것이 좋습니다. 이러한 과정들이 너무 복잡하고 불편하다면 계약당시 관계자간 합의하에 ‘제소전화해조서’를 작성하는 것도 하나의 방법인데요 이것은 법적 판결문과동일한 효력이 있기 때문에 소송절차나 부동산 명도확인서 없이 계약해지 및 강제집행이 가능한 점도 참고해서 알아두시기 바랍니다.

 

 

경기도 안양의 한 건물을 보유하고 있는 C씨는 해당점포에서 단란주점을 운영하는 임차인과 오랜 기간 임대차계약을 지속해 왔는데 돌연 세입자가 후임자와 양도양수계약을 맺고 하겠다고 이야기를 전해 왔습니다. 큰 규모의 단란주점이 부담스럽고 새 세입자와 계약을 체결할 경우 향후 10년간 계약해지를 할 수 없다는 사실을 알게 된 의뢰인은 이를 거부하였습니다. 결과적으로 해당 권리금계약은 파기되었고 법적분쟁 발생에 대비하여 본 사무소를 찾아왔습니다. 상가변호사 닷컴에서는 상대방의 권리금 회수 손해배상에 대한 방어 전략과 함께 건물인도청구 소송을 동시에 제기하였으며 2022년 7월 11일 배상책임 없이 무사히 상가를 인도받을 수 있었습니다.

최근에는 많은 분들이 상임법에 대해 알고계시지만 얕은 지식으로는 절대 소송에서 승소할 수 없습니다. 때문에 경험과 노하우가 풍부한 변호인의 도움을 받아 전략적으로 준비하는 것이 좋습니다. 명도확인서 작성이 필요하실 경우 저희 법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴)을 찾아주시면 면밀히 검토 하여 안전하게 상가를 인도 받을 수 있도록 도와드리겠습니다.