상가건물매매 어떻게 성공할 수 있었을까?

이번 추석도 명절 선물로 과일을 많이 주고받는 것을 보셨을 겁니다. 좋은 과일은 어떻게 고르는 걸까요? 먼저 사과는 외관을 보는 것이 중요합니다. 과일 전체의 색이 고르고 들었을 때 묵직한 느낌이 드는 것이 좋습니다. 배는 전체적으로 맑은 색감을 띄되 꼭지의 반대편에 검은색 균열이 없는 것을 고르는 것이 좋습니다. 마지막으로 포도는 알이 많으면 좋은 것 같지만 지나치게 크고 알이 많다면 안쪽은 덜 익은 것이 있을 수 있으니 피하는 것이 좋다고 하네요.

어떤 행동을 하더라도 비용대비 많은 효과를 얻을 수 있는 효율적인 방식을 취하는 것이 좋죠. 과일도 싱싱하고 맛 좋은 것을 고르는 가이드라인이 있듯 상가매매 또한 실패하지 않는 가이드라인이 있습니다. 전반적인 배경지식과 함께 거금이 들어가는 점포 거래를 무사히 마치는 방법을 알려드립니다.

기본적으로 올바른 절차의 진행을 위해서는 시작 시기를 제대로 파악하고 있어야겠죠. 권리금을 제대로 받고 나가기 위하여 체크해야할 기간은 권리금 보호기간입니다. 상임법의 내용에 따르면 임대차 종료일로부터 6개월 전부터 만료일까지 사이에 영업 가치 회수를 주장해야합니다. 

종종 문의 전화를 주시는 분들 중에서는 임대차 만료일을 제대로 알고계시지 못한 경우가 많습니다. 기간 안에 절차를 실행해야만 법령에 의해 보호를 받을 수 있으므로 반드시 평소에 미리 임대차현황을 제대로 알고 계셔야 합니다.

정리하자면 종료일 전 6개월 동안 새로운 후임자를 구하여 소유주에게 새 계약을 체결해줄 것을 요구하고 이에 대한 방해가 있었어야 건물주에게 그에 대한 책임을 법적인 절차로 물을 수 있게 됩니다. 즉 손해배상 소송을 제기할 수 있습니다. 

새로운 임차인을 임대인에게 소개하는 것을 주선행위라고 하는데요, 이때 주의하셔야할 점은 알고계시는 정보를 충분히 건물주에게 전달해야한다는 것입니다. 임대인 입장에서는 새로운 임차인이 임대료 지불 능력을 갖추고 있는지 궁금할 수 있습니다. 주선을 성실하게 하지 않았을 경우 마땅히 상대방에게 물을 수 있는 책임을 묻기 어려워질 수 있으니 주의해야 합니다.

이렇게 새로운 사람을 소개하는 과정에서 임대인과 다양한 갈등이 생기게 됩니다. 하지만 권리금 회수를 위해서는 새로운 임대차 계약이 필요하기에 회피할 수 있는 과정이 아닙니다. 흔히 임대인들은 상가건물매매 예정이므로 또는 재건축 계획이 있어서 그리고 본인이나 친척이 직접 점포를 사용하겠다는 이유 등으로 새로운 계약을 거절하고는 합니다. 이와 같은 행위는 법령에서 말하는 특별한 사유가 따로 없는 이상 타당하지 않은 권리금 회수 방해입니다.

새로운 계약을 거절하지는 않았다고 하더라도 받아준다고 하면서 지나치게 높은 차임을 요구하는 것도 재판부는 방해 행위로 봅니다. 마찬가지로 후임자를 구할 수 없고 결국 영업 가치 회수를 실패하게 만드는 행동이기 때문이죠. 양도인이 양수인으로부터 대금을 전달받는 과정에 개입하여 중간에 금원을 가로채는 것도 마찬가지로 손해배상을 걸 수 있는 행위입니다.

만약 상가건물매매 등의 이유로 건물주가 주선을 하기 전부터 어떤 사람을 데리고 오더라도 받아줄 생각이 없다는 뜻을 명확히 표시한 경우에는 추가로 주선을 하지 않아도 권리금을 주장하는 것이 가능합니다. 아무리 상가의 소유권은 임대인에게 있다고 하더라도 상인이 영업을 하면서 성장시킨 상권과 영업 자체의 가치는 상인의 것입니다. 이들이 마땅히 회수해야할 가치를 중간에서 가로채서는 안 됩니다. 2015년 이에 대한 보호가 법제화 되었음에도 불구하고 여전히 빈손으로 쓸쓸히 가게를 나가는 임차인이 많아서 안타깝습니다.

2016년부터 대구에서 주류를 판매해오던 B씨는 가게에 애정이 많았고, 최선을 다해 가게를 운영한 결과 해당 상권에서 상당히 인기가 많은 장소가 되었습니다. 그렇게 5년간 열심히 영업을 성장시킨 그는 슬슬 가게를 정리하고 상가매매를 해야겠다는 생각이 들었습니다. 그렇게 절차에 따라 새로운 사람을 구하여 합의를 마치고 건물주에게 소개했는데요, 그는 자신이 직접 가게를 이용할 예정이라며 임대차 계약을 거절하였습니다. 심지어 곧바로 해지를 통보하고 명도소송을 제기해왔죠. 

난감해진 B씨는 전문가의 도움을 받기로 결심하였고 본 법무법인을 찾아오게 됩니다. 전반적인 사건 검토를 마친 의뢰인과 본 사무소는 바로 손해배상 소송에 들어가기로 합니다. 철저한 준비를 바탕으로 한 소송 진행 끝에 2023년 5월 30일 B씨는 권리금 3천 6백만 원을 받을 수 있었습니다.

위 의뢰인은 분쟁 발생 초기에 신속하게 전문가를 찾아 함께 진행하였기에 좋은 결과를 얻을 수 있었습니다. 임대차 분쟁에서 중요한 것은 신속한 대처와 적절하고 충분한 증거를 수집하는 것입니다. 점포마다 적용 법령, 현황, 임대차 조건 등 모든 것이 다르기에 관련 전문지식이 부족한 일반인이 홀로 진행하는 것은 위험합니다. 건물주가 상가건물매매, 리모델링, 본인사용 등의 이유로 새로운 계약에 비협조적인가요? 상가매매 관련하여 곤란한 상황을 겪고 계시다면 법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴)의 도움을 받아보세요.