상가 임대차보호법 묵시적 갱신 상태에서 내보내려면

수많은 종류의 생물들이 여러 가지 이유로 인하여 지구상에서 사라지고 있습니다. 가장 주된 원인으로는 역시 인간의 무분별한 활동이 꼽히는데요, 한 생물종의 수가 모두 사라지면 세계자연보전연맹이 멸종을 공식적으로 선언합니다. 최근에 멸종된 동물은 흰부리딱따구리, 화려독개구리, 리나오호수 민물고기, 민팔물고기, 브램블케이멜로미스 그리고 스픽스마코앵무라고 하네요. 인간의 삶의 양식을 바꾸면 수많은 동물들이 사라지지 않아도 됩니다. 

상점가 또한 생존이 도전과 같은 야생과 비슷합니다. 경제적인 변동, 사회 이슈 뿐 등을 민감하게 캐치하지 못하면 그만 쓸쓸히 영업을 정리하고 점포를 떠나야할 수 있습니다. 사실 세상의 변화는 예상하기 어려운 부분이죠. 하지만 현재 시행중인 법령을 알아두는 것은 그렇게 어렵지 않습니다. 오늘은 상가 임대차보호법 묵시적 갱신에 대해서 알아보는 시간을 가지겠습니다. 

임대차 기간이 종료할 때마다 매번 계약서를 작성하는 것은 아니라는 점, 알고 계셨나요? 보통 아무 말도 없이 넘어가면 연장되었다고 생각하고, 조건을 변경하는 경우에만 계약서를 쓰는 것이라고 생각하시는 분도 있었습니다. 이렇게 서로 아무 말도 없이 갱신 시점을 지나치시는 분들이 많은데요, 아무리 그래도 정확한 만료일을 포함하여 자신의 현황정도는 제대로 파악하고 계셔야합니다. 왜 그럴까요?

먼저 끝이 나는 때를 알아야 자동연장 여부를 파악할 수 있기 때문입니다. 상임법에 따르면 종료일 6개월 전부터 1개월 전에 임차인과 임대인은 현재 법률 관계를 계속 이어갈 것인지에 대하여 결정하게 됩니다. 기본적으로 갱신요구권의 존재로 인하여 세입자는 10년 간 영업권을 보장받죠. 그리고 일반적으로 재계약에 대한 각자의 의사표시를 전달합니다. 그런데 서로 아무런 말돌 하지 않고 넘어가는 경우도 있습니다. 이렇게 되면 이들의 기간은 자동으로 늘어나는 것이 됩니다.

이렇게 재계약 시기를 양 당사자 모두 아무 말도 없이 지나가 상가 묵시적 갱신되었음을 확인했습니다. 그렇다면 이 이후는 어떻게 되는 걸까요? 서로 아무런 합의도 안 이루어졌는데, 계약의 모습은 어떻게 되는 걸까요? 이를 위해 체크해야하는 정보가 바로 환산보증금입니다.

만약 월세에 100을 곱해서 보증금을 더한 값이 지역 기준 값 아래라면 저절로 1년씩 기간이 늘어나는 것이 됩니다. 이 때 세입자만 자유롭게 해지를 통보하는 것이 가능한데, 통보 3개월 후에 효력이 발생합니다. 임대인은 나가라고 할 수 있는 권리가 없다는 사실 기억해두시기 바랍니다. 환산보증금이 지역 기준 값을 초과하는 곳은 이와 모습이 다릅니다. 만료 후 기간의 정함 없이 쭉 늘어나게 된 상태인 것으로 보며, 이때는 양 당사자 모두 해지통보를 할 수 있습니다. 상가 임대차보호법 묵시적 갱신 시 주의해야하는 이유 이해되셨나요?

 

언제나 조심해야하는 것이지만 자동으로 연장된 상태라면 더욱 상대의 권리를 해치지 않도록 조심해야합니다. 물론 그만큼 상대방도 나의 권리를 해치지는 않았는지 꼼꼼히 확인하셔야 하는데요, 세입자는 스스로 쌓아올린 영업 가치를 회수할 수 있죠. 이는 10년 이상 오래 있었다고 해도 마찬가지입니다. 

그런데 그가 만약 귀책사유가 있다면 상황은 달라집니다. 재계약을 해주지 않아도 되고 새로운 임차인을 거절해도 됩니다. 상가 묵시적 갱신 상태에서는 사실 정확한 현황을 파악하는 것이 쉽지 않기 때문에 주의를 기울이지 않으면 그만 권리를 주장할 시기를 놓칠 수 있습니다. 

사례가 있으면 훨씬 이해가 쉬우시겠죠? 자동 연장으로 계약을 이어갔던 의뢰인의 사연을 들려드리겠습니다. 수원시의 한 건물의 소유주였던 A사는 그의 건물을 임차하고 있던 고기집 주인에게 이제 그만 나가달라는 말을 하기로 했습니다. 해당 가게 주인은 벌써 그 자리에서 상가 묵시적 갱신 해오며 10년 이상 오랫동안 영업을 이어온 사람이었죠. 이 정도면 충분하다고 생각했습니다. 그런데 예상과 다르게 상대방은 불만을 느끼며 권리금 손해배상 소송을 제기해왔습니다.

전문가의 도움이 필요하다고 생각한 A사는 본 사무소를 선임하여 일을 진행하기로 하였습니다. 상대방의 청구에 대응함과 동시에 건물 인도를 청구하였습니다. 첨예한 대립 끝에 2021년 8월 18일 A사는 상대방의 손해배상 청구를 물리치고 무사히 건물을 명도받을 수 있었습니다.

정확한 임대차 현황을 파악해야만 하는 이유, 권리와 의무를 평소에 숙지하여 두고 성실히 이행해야하는 이유 잘 이해하셨나요? 본 사무소는 상가 임대차 분쟁을 전문적으로 해결해오면서 남들과 비교할 수 없는 노하우를 쌓아왔습니다. 문제는 초기에 적절한 대처를 하여 해결하는 것이 좋으니 고민하며 시간을 차일피일 미루지 마시고 지금 바로 준비에 나서시기 바랍니다. 상가 임대차보호법 묵시적 갱신에 대해 궁금한 점이 있거나 계약 종료를 앞두고 이것저것 걱정이 많으신 분들은 전문가의 체계적인 지도아래 법률대리를 받아보시기 바랍니다.