집합건물 관리규약 중요한 이유는 이것

K팝 유명해지면서 한국 음식에 대한 외국인의 관심도 점점 커지고 있습니다. 이에 서울시가 서울미식 100선을 발표했다고 하네요. 선정에는 요식업계 종사자, 학자, 저널리스트가 등 다양한 직업을 가진 미식 전문가들의 의견이 반영되었다고 합니다. 최근 트렌드를 반영하여 서울채식 50선도 함께 발표했다는 점이 주목할 만 합니다. 이외에도 서울미식마켓, 시그니처 팝업, 서울미식 어워드 등 다양한 음식 관련 행사가 진행될 예정이라고 하니 관심 있으신 분은 관련 홈페이지를 참고하시는 것이 좋겠네요.

이렇게 세계인이 한 곳에서 한 문화로 마음을 모으는 행사가 다양하게 진행되는 것을 보면 화합의 장이 된 지구촌의 모습에 마음이 벅차오릅니다. 하지만 사람 사이에 평화와 조화만 있을 수는 없죠. 다툼과 갈등도 많이 발생할 수 밖에 없는데요, 현명하게 대처하여 큰 문제로 확장시키지 않고 해결하는 것이 가장 좋겠습니다. 그래서 오늘은 집합건물 관리규약 관련하여 상가임대차 당사자들이 분쟁을 해결하기  위해 알아두어야 할 사항들을 정리해드리겠습니다.

아무래도 상인들은 다른 사람 소유의 공간을 빌려 영업하는 경우가 많죠. 순탄하게만 흘러가면 좋겠지만 아무래도 임대인과의 크고 작은 갈등을 피하기 어렵습니다. 예를들어 갑자기 임대료 인상요구나, 나가달라는 요구를 받게 되면 생계가 걸린 임차인으로서는 상당히 곤란할 수 밖에 없죠. 그래서 우리 법령은 을의 위치에 있는 임차인들을 보호하기 위하여 각종 규정들을 마련해두고 있습니다. 

이를 상가임대차보호법이라고 하는데요, 이 법의 적용을 받기 위해서는 사업자 등록의 대상이 되는 건물의 주된 부분을 영업의 목적으로 사용하고 있어야 합니다. 예를 들어 단순히 물건을 쌓아둘 뿐인 창고는 포함되지 않겠죠. 만약 자신이 적용을 받는지 여부가 궁금하시다면 전문가의 검토를 받아보시기 바랍니다.

먼저 가장 중요한 정의부터 짚고 넘어가겠습니다. 집합건물이란 1동 안에 구분되어있는 공간들이 각각 독립되어 사용될 수 있어서 각자 구분소유권의 대상이 되는 곳을 말합니다. 상가 또한 각 호실의 소유주가 다른 형태로 존재합니다.

사공이 많으면 배가 산으로 간다고 하죠. 주인이 많으니 아무래도 의견차이가 많이 생길 수밖에 없습니다. 그래서 분쟁상황에서 효율적인 문제해결을 위하여 미리 관계자들의 동의를 받아 제정한 것이 바로 집합건물 관리규약입니다. 무조건 어느 정도 인원이 모여 뜻을 나누고 그 결과를 담은 문서라고 해서 꼭 같은 효과가 있는 것은 아닙니다.

구분소유자 전원으로 구성된 관리단이 상가의 관리와 사용 등에 대한 내용과 상생을 위한 규칙을 정하여 이에 따라 권리와 의무를 행사합니다. 또한 구분소유자의 4분의 3이상 또는 의결권의 4분의 3 이상의 찬성이 있으면 규약을 설정하고 폐지할 수도 있습니다.

임대인이 여럿인 상황에서 의사결정이 이루어지면서 자주 분쟁거리가 되는 분야가 있습니다. 바로 동종업종 입점입니다. 아무래도 같거나 비슷한 종류의 가게가 한데 모여있다면 각각 매출이 좋기 어렵겠습니다. 그래서 특정 업종에 대해서는 하나만 들어와서 장사를 하도록 독점권을 부여하는 내용을 집합건물 관리규약 내에 담고는 합니다. 

그런데 명백히 독점권에 대한 규정이 존재하는데 같은 가게가 입점한다는 소식이 들려온다고 가정해봅시다. 어떻게 해야할까요? 중요한 것은 소식을 듣자마자 빠르게 대응을 하는 것입니다. 시간이 흐르면 흐를 수록 해당 가게는 자리를 잡을 것이고 투자금액은 커질 것입니다. 기존 세입자의 손해가 점점 커짐은 물론이죠.

동종 업종 입점을 막기 위해서 반드시 적법한 절차를 밟아야 한다는 사실을 잊으시면 안됩니다. 답답한 마음에 물건을 부수고 영업을 방해하는 등 섣부른 행동을 했다가는 큰 피해를 볼 수 있습니다. 그리고 동종 여부를 판단하는 기준도 모호하기에 충분한 근거를 가지고 진행해야만 합니다. 이를 위해서는 사전에 전문가의 검토를 받아보는 것이 좋습니다.

J씨는 오래전부터 인천에서 편의점을 운영해왔습니다. 상가에서 편의점 독점자리로 분양받은 자신의 가게였죠. 관련 내용은 집합건물 관리규약 상에 기재되어 있었습니다. 그런데 어느 날 그는 같은 상가에 아이스크림을 판매하는 곳이 들어온다는 소식을 듣게 되었습니다. 상대방은 딱 편의점은 아니기 때문에 상관없다고 했지만, 취급 품목을 점차 늘려가면서 J씨에게 실질적인 피해를 주기 시작했습니다.

이에 가만히 있어서는 안 되겠다는 생각이 든 J씨는 본 법무법인의 문을 두드리게 되었습니다. 꼼꼼하게 사건 전반에 대해 파악한 후 상대방이 집합건물 관리규약 규정을 어겼고 영업금지가처분 등의 조치를 취할 예정임을 상대방에게 전달하는 것으로 시작하였습니다. 계속된 압박에 부담감을 느낀 상대방이 먼저 담배를 판매하지 않겠다는 의사를 전달해왔습니다. 마침내 2020년 4월 16일, J씨가 가장 중요하게 생각하던 담배판매는 이루어지지 않게 되었으며, 현재 상태에서 더 이상 취급품목 추가는 하지 않는 것으로 합의를 하게 되었습니다.

상대방의 영업을 정지시키는 것이 마냥 간단한 일은 아닙니다. 많은 분들이 상황을 종합적으로 파악하지 못하고 섣불리 상대방에게 책임을 묻다가 생각과 다르게 흘러가는 상황에 당황하시고 찾아오시고는 합니다. 가장 중요한 것은 권리를 침해당할 것 같다는 조짐이 보인다면 즉시 전문가의 조언을 구하여 대응에 들어가시는 것입니다. 집합건물 관리규약 관련 문제로 고민이 있으시다면 조속히 아래의 번호로 문의주시기 바랍니다.